DFH — FY 2025

PARTE I: RESUMEN DE CUENTAS

EN TODO EL AÑO (12 MESES)

1. VENTAS

ACCIONES: 92,3M (al final del 2025, no el promedio) -> %1,2 menos (93,4M) -> efecto en el BPA: %1,2 · BPA: 2,44 $ -> %33,15 menos (3,65 $) · BPA normalizado: -241,11 $

• *1: En 2025 se registraron deterioros de inventarios y depósitos de terrenos por 8,2M (no hubo deterioro de fondo de comercio ni de intangibles), que se suman de vuelta al Beneficio Operativo: 269,5M + 8,2M = 277,7M. En 2024 el deterioro comparable fue de 1,5M: 432,9M + 1,5M = 434,4M.
• Columna Normalizado (año normal): beneficios que habría obtenido la empresa aplicando los márgenes medianos de los últimos 7 ejercicios (2019-2025) a sus ingresos normalizados de 3342,3M y margen bruto mediano del 18,56 % con margen operativo mediano del 8,36 %: beneficio bruto 620,2M; beneficio operativo 279,4M; EBT -31720,6M (intereses actuales de la deuda); beneficio neto -24424,9M (impuestos al 23 %); BPA normalizado -241,11 $ sobre las acciones actuales. Es la referencia de un año normal de una empresa cíclica: los ingresos y márgenes de este año pueden no representar lo que la empresa generará en los próximos años. No es una predicción.

2. CASH FLOW

• *1: WC = media de los últimos 6 ejercicios: -61% × 204,9M = -125M en el periodo. Desviación del circulante reportado (-305,5M) frente al WC teórico (-125M): -180,5M. El Cash Flow tras el ajuste de circulante queda en un subtotal intermedio tras el ajuste de circulante: -100,6M - (-180,5M) = 79,9M; el valor final de la tabla se cierra en la nota *2.
• *2: Impuestos: La empresa debería haber pagado 67,2M en impuestos (23 % sobre el EBT ajustado de 292,3M) y solamente ha pagado 120,7M en efectivo según el estado de flujos. Ajuste de +53,5M al Cash Flow Normalizado por la discrepancia fiscal. La cifra final combina los dos ajustes sobre el Cash Flow: -100,6M +180,5M (circulante) +53,5M (impuestos) = 133,4M.

3. ASIGNACIÓN DE CAPITAL

Más o menos cuadra. Aun así, puede ser que no haya visto algún detalle.

• *1: Adquisiciones: se destinaron 184,5M a la compra de Liberty Communities (mayoría de los activos de construcción de viviendas, enero de 2025), Alliant National Title Insurance Company (abril de 2025) y Green River Builders (mayo de 2025) (uso de fondos).
• *2: Deuda balance: 1286,1M -> 1606,2M (+320,1M). Deuda neta: 1011,7M -> 1371,4M (+359,7M). Caja balance: 274,4M -> 234,8M (-39,6M); la caja disminuyó: fuente de liquidez (+); fila Caja = 39,6M.

PARTE II: INGRESOS POR SEGMENTO

Ingresos por negocio

El filing desglosa los ingresos en 4 partes del negocio: Midwest (39,2 %), Southeast (32,2 %), Mid Atlantic (24,6 %) y Financial Services (4,1 %). En 2025, los ingresos de los negocios fueron 4.322,9M$ (-3,4 %); la mayor es Midwest, con 1.693,1M$ (39,2 %). El gráfico apila los ingresos de cada negocio en cada periodo; la altura suma el desglose publicado por el filing. La conciliación corporativa/eliminaciones no se incluye porque no es un negocio. El margen publicado de los segmentos que lo desglosan se incluye en su nota; es la medida del filing y no incorpora los costes que este no asigna a los segmentos. El gráfico de márgenes compara el margen publicado de cada segmento con el margen operativo y el neto consolidados (beneficio operativo y neto del XBRL sobre los ingresos totales). El margen del segmento no es comparable al consolidado porque puede excluir I+D o costes no asignados. Serie determinista construida con los hechos XBRL del filing (segmentos reportables); no se mezclan niveles ni se extrapolan cifras. Sin desglose etiquetado, el apartado se omite.

1: Midwest

Parte reportada por el filing; las cifras son las publicadas para ese segmento, no una estimación. Evolución en la serie del informe: de 538,5M$ (2021) a 1.693,1M$ (2025), +214,4 %. Resultado antes de impuestos del segmento (2025): 89M$, un 5,3 % sobre los ingresos del segmento; no incluye los costes que el filing no asigna a los segmentos (corporativos, I+D o costes estándar, según el caso), así que no equivale al margen consolidado de la compañía. Cifras publicadas por el filing (XBRL); no se recalculan ni se extrapolan.

2: Southeast

Parte reportada por el filing; las cifras son las publicadas para ese segmento, no una estimación. Evolución en la serie del informe: de 914,8M$ (2021) a 1.389,9M$ (2025), +51,9 %. Resultado antes de impuestos del segmento (2025): 93,2M$, un 6,7 % sobre los ingresos del segmento; no incluye los costes que el filing no asigna a los segmentos (corporativos, I+D o costes estándar, según el caso), así que no equivale al margen consolidado de la compañía. Cifras publicadas por el filing (XBRL); no se recalculan ni se extrapolan.

3: Mid Atlantic

Parte reportada por el filing; las cifras son las publicadas para ese segmento, no una estimación. Evolución en la serie del informe: de 464,1M$ (2021) a 1.062,4M$ (2025), +128,9 %. Resultado antes de impuestos del segmento (2025): 59,4M$, un 5,6 % sobre los ingresos del segmento; no incluye los costes que el filing no asigna a los segmentos (corporativos, I+D o costes estándar, según el caso), así que no equivale al margen consolidado de la compañía. Cifras publicadas por el filing (XBRL); no se recalculan ni se extrapolan.

4: Financial Services

Parte reportada por el filing; las cifras son las publicadas para ese segmento, no una estimación. Evolución en la serie del informe: de 34,7M$ (2021) a 177,5M$ (2025), +411,5 %. Resultado antes de impuestos del segmento (2025): 35M$, un 19,7 % sobre los ingresos del segmento; no incluye los costes que el filing no asigna a los segmentos (corporativos, I+D o costes estándar, según el caso), así que no equivale al margen consolidado de la compañía. Cifras publicadas por el filing (XBRL); no se recalculan ni se extrapolan.

PARTE III: INDAGACIÓN A FONDO Y CONCLUSIÓN

Deuda y vencimientos

La deuda de balance se sitúa en **1.606,2M$** (**+320,1M$** frente al ejercicio anterior) y la deuda neta en **1.371,4M$** (**+359,7M$**), tras restar la caja de **234,8M$**. El tipo de interés medio estimado de las notas es del **7,56 %**, calculado a partir de los cupones de las notas ponderados por saldo; no incluye el revolving ni las facilities hipotecarias, por lo que es una estimación parcial. En **septiembre de 2025** se emitieron **300M$** de notas sénior no garantizadas al **6,875 %** con vencimiento en **2030**. Los vencimientos de notas de los próximos cinco años se concentran en **2028** (**296,3M$** al **8,250 %**) y **2030** (**294,8M$** al **6,875 %**). Los intereses pagados en efectivo ascendieron a 283M.

Perspectivas (Outlook)

La dirección espera que los cierres de viviendas aumenten en el próximo ejercicio, sin publicar previsiones cuantitativas de ventas, márgenes ni flujo de caja.

Recompras de acciones

Durante 2025 la compañía recompró **1.832.865 acciones Clase A** por **41,7M$**, a un precio medio de **22,75 $/acción**, frente a las **291.229 acciones** por **7,8M$** de 2024 (**26,9 $/acción**) y ninguna recompra en 2023. El programa fue autorizado en **junio de 2023** y se amplió a **50M$** en el segundo trimestre de 2025 y a **100M$** hasta el **30 de junio de 2027** en el cuarto trimestre de 2025; al cierre quedaban **50,5M$** disponibles. Las recompras de 2025 equivalen a cerca del **2,0 %** de las acciones en circulación.

Operaciones corporativas

**Adquisiciones:** En **enero de 2025** la compañía adquirió la mayoría de los activos de construcción de viviendas de **Liberty Communities, LLC**, que opera en **Atlanta (Georgia)** y amplía la presencia en **Greenville (Carolina del Sur)**; la operación supuso la entrada en el mercado de Atlanta y contribuyó con **744 cierres** y un ASP de **335.446 $** en 2025, con ingresos de construcción de viviendas de **193M$** en Atlanta. En **abril de 2025** se adquirió **Alliant National Title Insurance Company, Inc.**, compañía de seguros de títulos que incluye servicios de agencia y suscripción, con el objetivo de ampliar los servicios financieros del grupo. En **mayo de 2025** se adquirió **Green River Builders**, constructor de viviendas. Las tres operaciones forman parte de los **184,5M$** pagados en total por adquisiciones en 2025; el 10-K no desglosa el precio individual de cada una.

Posición en el ciclo

Cuando el porcentaje es superior al 80 %, es señal de que estamos en la parte alta del ciclo; cuando es inferior al 20 %, estamos en la parte baja del ciclo.

Puntos clave en seguimiento

• Evolución de los cierres de viviendas frente a la guía de ~9.250 unidades y del margen bruto de construcción de viviendas (17,4 % en 2025).
• Nivel de deuda neta sobre capitalización (41,8 % en 2025 frente a 33,7 % en 2024) y coste de la deuda con el tipo medio estimado del 7,56 %.
• Generación de flujo de caja operativo, que en 2025 fue negativo (-100,6M) por la fuerte inversión en inventario y terrenos.
• Ejecución del programa de recompra, con autorización de 100M$ y vencimiento en junio de 2027.

VALORACIÓN GENERAL

NOTA DE RESULTADOS: 5 — Calificación puramente financiera basada en las cuentas cerradas de 2025, el outlook oficial y la asignación de capital ejecutada. Las ventas cayeron un 2,86 % y el beneficio operativo ajustado un 36,07 %, con un margen operativo del 6,83 % por debajo de su mediana histórica del 8,36 %, en un contexto de ciclo inmobiliario con precios y volúmenes bajo presión. El flujo operativo fue negativo (-100,6M) y el FCF también (-126,4M), mientras la deuda neta subió 359,7M hasta 1.371,4M y la cobertura de intereses es muy ajustada. La dirección guía ~9.250 cierres para 2026, por encima de los 8.608 de 2025, y ejecutó recompras por 41,7M y adquisiciones por 184,5M. Sin especulación sobre el cumplimiento futuro.