# Informe 10-Q de Douglas Emmett, Inc. (DEI) — 2026 Q3 results — DEI

> Empresa: Douglas Emmett, Inc. (DEI)
> Formulario: 10-Q · Periodo: 2026 Q3 results — DEI
> Fecha de publicación: 2026-11-12
> Fuente oficial: [SEC EDGAR Filing](https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1364250/000136425026000057/nysedei-20260930.htm)
> Descargar PDF: https://cifraresearch.com/api/reports/dde8c790-c1bb-4d6d-8457-99e3feaaf3aa.pdf
> URL Canónica: https://cifraresearch.com/informe/DEI/2026-Q3

## ÚLTIMOS 3 MESES

### Ventas y Cuenta de Resultados
- **BPA / EPS:** -0,13 $
- **Acciones en circulación:** 167,5M

| Concepto | Actual | Anterior | Variación |
|---|---|---|---|
| Ventas | 260,86M | 250,58M | +4,1 % |
| Beneficio Bruto | 160,19M | 159,4M | +0,5 % |
| Beneficio Operativo | 47,68M | 47,42M | +0,55 % |
| EBT | -21,7M | -21,19M | — |
| Beneficio Neto | -21,7M | -21,19M | — |
| FFO | 69,63M | 80M | -12,96 % |

> *1: Se suman de vuelta 0,33M de amortización de intangibles para reflejar el beneficio operativo recurrente del alquiler; ese ajuste arrastra el EBT y el Beneficio Neto ajustados a -21,37M (frente a -21,7M en la columna Normal). No hubo deterioros de fondo de comercio ni de intangibles en el trimestre ni en el periodo comparable. El resultado antes de impuestos coincide con el beneficio neto porque, como REIT, la compañía no registra gasto fiscal.
> *2: FFO reportado (NAREIT): Beneficio Neto atribuible a accionistas de -8,785M + pérdida atribuible a minoritarios de -12,915M + depreciación y amortización de inmuebles de 100,906M + ajustes atribuibles a JVs consolidadas de -9,575M = 69,631M. FFO por acción: 0,42 $ (69,631M ÷ 167,5M de acciones). Payout sobre FFO: 45,8 % (dividendo de 31,9M ÷ FFO de 69,631M; el dividendo se juzga contra el FFO/AFFO, no contra el BPA). El Beneficio Neto GAAP incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no mide el valor del activo) y las ganancias/deterioros no recurrentes: el sector mide el negocio con el FFO y, para el dividendo, con el AFFO o el cash disponible. El AFFO no es un estándar y el sistema solo lo muestra si el filing lo publica; cuando el filing desglosa el capex de mantenimiento, el bloque de Cash Flow añade la fila AFFO/CAD (aprox.) = FFO − capex de mantenimiento.

### Flujo de Caja

| Concepto | Normal | Normalizado |
|---|---|---|
| Cash Flow | 90,8 | 50,55 |
| CAPEX | 150 | 150 |
| FCF | -59,2 | -99,45 |
| FCF/Acción | -0,35 $ | -0,59 $ |
| Dividendo | 31,9 | 31,9 |
| Libre | -91,1 | -131,35 |

**Escenarios:** Normal (WC=41) · Normalizado*1 (WC=0,35)

> *1: WC = media de los últimos 10 ejercicios: 0,7 %. Aplicada al flujo sin circulante del trimestre (90,8M − 40,6M = 50,2M) da un WC teórico de 0,35M. Desviación del circulante reportado (40,6M) frente al WC teórico (0,35M): 40,25M. El Cash Flow tras el ajuste de circulante queda en: 90,8M − 40,25M = 50,55M.

### Asignación de Capital

| Concepto | Importe |
|---|---|
| Libre | -91,1 |
| Caja*2 | 43,9 |
| Deuda*2 | 6,9 |
| En total | -40,3 |

**Verificación:** Más o menos cuadra. El residuo neto sin explicar es de -40,3M (Libre -91,1 + Caja 43,9 + Deuda 6,9), dentro del umbral relativo; puede ser que no haya visto algún detalle.

> *2: Deuda balance: 5722,6M -> 5729,5M (+6,9M). Deuda neta: 5367,6M -> 5418,4M (+50,8M). Caja balance: 355M -> 311,1M (-43,9M); la caja disminuyó: fuente de liquidez (+); fila Caja = 43,9M.

## EN TODO EL AÑO (9 MESES)

### Ventas y Cuenta de Resultados
- **BPA / EPS:** -0,28 $
- **Acciones en circulación:** 167,5M

| Concepto | Actual | Anterior | Variación |
|---|---|---|---|
| Ventas | 768,37M | 754,55M | +1,83 % |
| Beneficio Bruto | 482,23M | 480,97M | +0,26 % |
| Beneficio Operativo | 148,63M | 145,69M | +2,02 % |
| EBT | -49,25M | 8,32M | -691,95 % |
| Beneficio Neto | -49,25M | 8,32M | -691,95 % |
| FFO | 221,88M | 309,1M | -28,22 % |

> *1: Se suman de vuelta 2M de amortización de intangibles para reflejar el beneficio operativo recurrente del alquiler. No hubo deterioros de fondo de comercio ni de intangibles en el acumulado ni en el periodo comparable. El resultado antes de impuestos coincide con el beneficio neto porque, como REIT, la compañía no registra gasto fiscal. El comparativo incluye una ganancia no operativa de 47,2M por la consolidación de Partnership X en 2025, que no se revierte por no ser un deterioro: por eso el EBT anterior ajustado de 55,53M equivale al EBT normal de 8,32M más esa ganancia de 47,21M.
> *2: FFO reportado (NAREIT): Beneficio Neto atribuible a accionistas de -13,964M + pérdida atribuible a minoritarios de -35,286M + depreciación y amortización de inmuebles de 297,610M + ajustes atribuibles a JVs consolidadas de -26,478M = 221,882M. FFO por acción: 1,32 $ (221,882M ÷ 167,5M de acciones). Payout sobre FFO: 43,0 % (dividendo de 95,46M ÷ FFO de 221,882M; el dividendo se juzga contra el FFO/AFFO, no contra el BPA). El Beneficio Neto GAAP incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no mide el valor del activo) y las ganancias/deterioros no recurrentes: el sector mide el negocio con el FFO y, para el dividendo, con el AFFO o el cash disponible. El AFFO no es un estándar y el sistema solo lo muestra si el filing lo publica; cuando el filing desglosa el capex de mantenimiento, el bloque de Cash Flow añade la fila AFFO/CAD (aprox.) = FFO − capex de mantenimiento.

### Flujo de Caja

| Concepto | Normal | Normalizado |
|---|---|---|
| Cash Flow | 303,88 | 256,2 |
| CAPEX | 258,01 | 258,01 |
| FCF | 45,9 | -1,8 |
| FCF/Acción | 0,27 $ | -0,01 $ |
| Dividendo | 95,46 | 95,46 |
| Libre | -49,56 | -97,26 |

**Escenarios:** Normal (WC=50) · Normalizado*1 (WC=1,78)

> *1: WC = media de los últimos 10 ejercicios: 0,7 %. Aplicada al flujo sin circulante del periodo (303,88M − 49,7M = 254,18M) da un WC teórico de 1,78M. Desviación del circulante reportado (49,7M) frente al WC teórico (1,78M): 47,92M. El Cash Flow tras el ajuste de circulante queda en: 303,88M − 47,92M = 255,96M.
> *2: En REITs el capex del periodo (258,01) incluye construcción y desarrollo, que crea activos y se financia con deuda o desinversiones: el FCF tras todo el capex no mide la caja libre del negocio ni equivale al capex de mantenimiento. La métrica del sector es el AFFO/CAD, pero el filing no desglosa el capex de mantenimiento (no consta) y el sistema no lo inventa.

### Asignación de Capital

| Concepto | Importe |
|---|---|
| Libre | -49,56 |
| Adquisiciones*2 | -254,4 |
| Caja*3 | 29,7 |
| Deuda*3 | 180,6 |
| En total | -93,66 |

**Verificación:** No cuadra: quedan -93,7M sin explicar entre el capital libre y los usos detectados. El desfase corresponde a partidas no mapeadas o a movimientos no monetarios y reclasificaciones de balance (efectivo restringido, efecto divisa en caja, deuda asumida en compras o reclasificaciones entre caja e inversiones) que deben revisarse en las notas de flujos y balance del informe.

> *2: Adquisiciones: Se destinaron 254,4M netos a la compra de The Bedford Collection, cartera de cinco edificios de oficinas médicas de 246.000 pies cuadrados en Beverly Hills Golden Triangle (precio de 260M), por una joint venture consolidada gestionada por la compañía con una participación del 13,3 %.
> *3: Deuda balance: 5548,9M -> 5729,5M (+180,6M). Deuda neta: 5208,1M -> 5418,4M (+210,3M). Caja balance: 340,8M -> 311,1M (-29,7M); la caja disminuyó: fuente de liquidez (+); fila Caja = 29,7M.

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*Análisis generado con IA por Cifra (https://cifraresearch.com) a partir de la fuente primaria en SEC EDGAR. Fines informativos, no constituye recomendación de inversión.*