DEI — Q3 2026

ÚLTIMOS 3 MESES

1. VENTAS

ACCIONES: 167,5M · BPA: -0,13 $

• *1: Se suman de vuelta 0,33M de amortización de intangibles para reflejar el beneficio operativo recurrente del alquiler; ese ajuste arrastra el EBT y el Beneficio Neto ajustados a -21,37M (frente a -21,7M en la columna Normal). No hubo deterioros de fondo de comercio ni de intangibles en el trimestre ni en el periodo comparable. El resultado antes de impuestos coincide con el beneficio neto porque, como REIT, la compañía no registra gasto fiscal.
• *2: FFO reportado (NAREIT): Beneficio Neto atribuible a accionistas de -8,785M + pérdida atribuible a minoritarios de -12,915M + depreciación y amortización de inmuebles de 100,906M + ajustes atribuibles a JVs consolidadas de -9,575M = 69,631M. FFO por acción: 0,42 $ (69,631M ÷ 167,5M de acciones). Payout sobre FFO: 45,8 % (dividendo de 31,9M ÷ FFO de 69,631M; el dividendo se juzga contra el FFO/AFFO, no contra el BPA). El Beneficio Neto GAAP incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no mide el valor del activo) y las ganancias/deterioros no recurrentes: el sector mide el negocio con el FFO y, para el dividendo, con el AFFO o el cash disponible. El AFFO no es un estándar y el sistema solo lo muestra si el filing lo publica; cuando el filing desglosa el capex de mantenimiento, el bloque de Cash Flow añade la fila AFFO/CAD (aprox.) = FFO − capex de mantenimiento.

2. CASH FLOW

• *1: WC = media de los últimos 10 ejercicios: 0,7 %. Aplicada al flujo sin circulante del trimestre (90,8M − 40,6M = 50,2M) da un WC teórico de 0,35M. Desviación del circulante reportado (40,6M) frente al WC teórico (0,35M): 40,25M. El Cash Flow tras el ajuste de circulante queda en: 90,8M − 40,25M = 50,55M.

3. ASIGNACIÓN DE CAPITAL

Más o menos cuadra. El residuo neto sin explicar es de -40,3M (Libre -91,1 + Caja 43,9 + Deuda 6,9), dentro del umbral relativo; puede ser que no haya visto algún detalle.

• *2: Deuda balance: 5722,6M -> 5729,5M (+6,9M). Deuda neta: 5367,6M -> 5418,4M (+50,8M). Caja balance: 355M -> 311,1M (-43,9M); la caja disminuyó: fuente de liquidez (+); fila Caja = 43,9M.

EN TODO EL AÑO (9 MESES)

1. VENTAS

ACCIONES: 167,5M · BPA: -0,28 $

• *1: Se suman de vuelta 2M de amortización de intangibles para reflejar el beneficio operativo recurrente del alquiler. No hubo deterioros de fondo de comercio ni de intangibles en el acumulado ni en el periodo comparable. El resultado antes de impuestos coincide con el beneficio neto porque, como REIT, la compañía no registra gasto fiscal. El comparativo incluye una ganancia no operativa de 47,2M por la consolidación de Partnership X en 2025, que no se revierte por no ser un deterioro: por eso el EBT anterior ajustado de 55,53M equivale al EBT normal de 8,32M más esa ganancia de 47,21M.
• *2: FFO reportado (NAREIT): Beneficio Neto atribuible a accionistas de -13,964M + pérdida atribuible a minoritarios de -35,286M + depreciación y amortización de inmuebles de 297,610M + ajustes atribuibles a JVs consolidadas de -26,478M = 221,882M. FFO por acción: 1,32 $ (221,882M ÷ 167,5M de acciones). Payout sobre FFO: 43,0 % (dividendo de 95,46M ÷ FFO de 221,882M; el dividendo se juzga contra el FFO/AFFO, no contra el BPA). El Beneficio Neto GAAP incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no mide el valor del activo) y las ganancias/deterioros no recurrentes: el sector mide el negocio con el FFO y, para el dividendo, con el AFFO o el cash disponible. El AFFO no es un estándar y el sistema solo lo muestra si el filing lo publica; cuando el filing desglosa el capex de mantenimiento, el bloque de Cash Flow añade la fila AFFO/CAD (aprox.) = FFO − capex de mantenimiento.

2. CASH FLOW

• *1: WC = media de los últimos 10 ejercicios: 0,7 %. Aplicada al flujo sin circulante del periodo (303,88M − 49,7M = 254,18M) da un WC teórico de 1,78M. Desviación del circulante reportado (49,7M) frente al WC teórico (1,78M): 47,92M. El Cash Flow tras el ajuste de circulante queda en: 303,88M − 47,92M = 255,96M.
• *2: En REITs el capex del periodo (258,01) incluye construcción y desarrollo, que crea activos y se financia con deuda o desinversiones: el FCF tras todo el capex no mide la caja libre del negocio ni equivale al capex de mantenimiento. La métrica del sector es el AFFO/CAD, pero el filing no desglosa el capex de mantenimiento (no consta) y el sistema no lo inventa.

3. ASIGNACIÓN DE CAPITAL

No cuadra: quedan -93,7M sin explicar entre el capital libre y los usos detectados. El desfase corresponde a partidas no mapeadas o a movimientos no monetarios y reclasificaciones de balance (efectivo restringido, efecto divisa en caja, deuda asumida en compras o reclasificaciones entre caja e inversiones) que deben revisarse en las notas de flujos y balance del informe.

• *2: Adquisiciones: Se destinaron 254,4M netos a la compra de The Bedford Collection, cartera de cinco edificios de oficinas médicas de 246.000 pies cuadrados en Beverly Hills Golden Triangle (precio de 260M), por una joint venture consolidada gestionada por la compañía con una participación del 13,3 %.
• *3: Deuda balance: 5548,9M -> 5729,5M (+180,6M). Deuda neta: 5208,1M -> 5418,4M (+210,3M). Caja balance: 340,8M -> 311,1M (-29,7M); la caja disminuyó: fuente de liquidez (+); fila Caja = 29,7M.

NOTAS DEL TRIMESTRE E INFORMACIÓN RELEVANTE

• Refinanciación de deuda: Durante el tercer trimestre se refinanció un préstamo de oficinas de 366M$ con nueva deuda sin recurso a cuatro años, fijada efectivamente a tres años al 6,24% anual. En los últimos nueve meses se han refinanciado 1.200M$ de préstamos.
• Adquisición de The Bedford Collection: En abril de 2026, una joint venture consolidada gestionada por la compañía (participación del 13,3%) adquirió The Bedford Collection, una cartera de cinco edificios de oficinas médicas de 246.000 pies cuadrados en Beverly Hills Golden Triangle, por 260M$ (254,4M$ neto de ajustes). La operación se financió parcialmente con un préstamo de 130M$.

Ocupación de la cartera

Evolución de la ocupación de la cartera (según la definición etiquetada por la empresa) al cierre de los últimos 12 trimestres (Q4 2023-Q3 2026), recuperada del texto de los propios 10-Q y 10-K con una única definición por empresa. Definición usada: ocupación de la cartera de oficinas in-service al cierre. La ocupación es un dato operativo (no una valoración): la ocupación económica mide la renta en vigor frente a la de mercado y la física, la superficie arrendada; las comparaciones same-store excluyen compras y ventas. En hoteleras la métrica equivalente es RevPAR/ADR. No se predice.

Ingresos por negocio

El filing desglosa los ingresos en 2 partes del negocio: Office (80,6 %) y Multifamily (19,4 %). En Q3 2026, los ingresos de los negocios fueron 260,9M$ (+4,1 % i/a); la mayor es Office, con 210,3M$ (80,6 %). El gráfico apila los ingresos de cada negocio en cada periodo; la altura suma el desglose publicado por el filing. El cuarto trimestre se deriva del acumulado anual del 10-K menos los tres primeros trimestres, para completar la serie trimestral. Serie determinista construida con los hechos XBRL del filing (segmentos reportables); no se mezclan niveles ni se extrapolan cifras. Sin desglose etiquetado, el apartado se omite.

Office

Parte reportada por el filing; las cifras son las publicadas para ese segmento, no una estimación. Evolución en la serie del informe: de 196,6M$ (Q4 24) a 210,3M$ (Q3 26), +7,0 %. Dentro de Office, el filing desglosa por producto o servicio: Rental Revenue & Tenant Recovery Revenue 178,3M$ (84,8 %) y Parking Revenue & Other Income 32M$ (15,2 %). Cifras publicadas por el filing (XBRL); no se recalculan ni se extrapolan.

Multifamily

Parte reportada por el filing; las cifras son las publicadas para ese segmento, no una estimación. Evolución en la serie del informe: de 48,5M$ (Q4 24) a 50,6M$ (Q3 26), +4,3 %. Dentro de Multifamily, el filing desglosa por producto o servicio: Rental Revenue 45,9M$ (90,7 %) y Parking Revenue & Other Income 4,7M$ (9,3 %). Cifras publicadas por el filing (XBRL); no se recalculan ni se extrapolan.