# Informe 10-K de Douglas Emmett, Inc. (DEI) — 2025 ANNUAL results — DEI

> Empresa: Douglas Emmett, Inc. (DEI)
> Formulario: 10-K · Periodo: 2025 ANNUAL results — DEI
> Fecha de publicación: 2026-11-12
> Fuente oficial: [SEC EDGAR Filing](https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1364250/000136425026000011/nysedei-20251231.htm)
> Descargar PDF: https://cifraresearch.com/api/reports/dc2010f9-d5e8-47e9-bafc-efb7e37bb178.pdf
> URL Canónica: https://cifraresearch.com/informe/DEI/2025-10K

**Calificación Cifra:** NOTA DE RESULTADOS: 4 — Calificación puramente financiera basada en las cuentas cerradas del ejercicio, el guidance oficial y la asignación de capital ejecutada. El beneficio neto es negativo (-11,43M) y el FFO aproximado (387,5M) cubre el dividendo con un payout del 30,7 %, pero el FCF tras todo el capex (92M) no cubre el dividendo (127,26M) y el Libre es negativo (-56,56M). La deuda neta aumentó 154,7M y el calendario de vencimientos concentra 1.182M en 2026. El guidance prevé una pérdida neta por acción y un FFO por acción diluido en línea con el año cerrado. Sin especulación sobre el cumplimiento futuro.

## EN TODO EL AÑO (12 MESES)

### Ventas y Cuenta de Resultados
- **BPA / EPS:** 0,09 $ -> %0,00 (0,09 $)
- **Acciones en circulación:** 167,5M (al final del 2025, no el promedio) -> %0,02 más (167,4M) -> efecto en el BPA: %0,02

| Concepto | Actual | Anterior | Variación |
|---|---|---|---|
| Ventas | 1003,98M | 986,48M | +1,77 % |
| Beneficio Bruto | 636,05M | 636,22M | -0,03 % |
| Beneficio Operativo | 190,45M | 206,82M | -7,92 % |
| EBT | -11,43M | 7,59M | -250,59 % |
| Beneficio Neto | -11,43M | 7,59M | -250,59 % |
| FFO | 415,2M | 407,5M | +1,89 % |

> *1: FFO (aprox. NAREIT): Beneficio Neto de 16,3M + depreciación y amortización de 398,9M + deterioros de inmuebles de 0M − ganancias por ventas de 0M = 415,2M. FFO por acción: 2,48 $. Payout sobre FFO: +30,7 % (el dividendo se juzga contra el FFO/AFFO, no contra el BPA). El Beneficio Neto GAAP incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no mide el valor del activo) y las ganancias/deterioros no recurrentes: el sector mide el negocio con el FFO y, para el dividendo, con el AFFO o el cash disponible. El AFFO no es un estándar y el sistema solo lo muestra si el filing lo publica; cuando el filing desglosa el capex de mantenimiento, el bloque de Cash Flow añade la fila AFFO/CAD (aprox.) = FFO − capex de mantenimiento.

### Flujo de Caja

| Concepto | Normal | Normalizado |
|---|---|---|
| Cash Flow | 386,85 | 365,6 |
| CAPEX | 294,86 | 294,86 |
| FCF | 92 | 70,7 |
| FCF/Acción | 0,55 $ | 0,42 $ |
| Dividendo | 127,26 | 127,26 |
| Libre | -35,26 | -56,56 |
| AFFO | 221 | 221 |

**Escenarios:** Normal (WC=24) · Normalizado*1 (WC=3)

> *1: WC = media de los últimos 10 ejercicios: 0,7% × 362,9M = 2,7M en el periodo. Desviación del circulante reportado (24M) frente al WC teórico (2,7M): __21,3M__. El Cash Flow tras el ajuste de circulante queda en: 386,9M - (__21,3M__) = 365,6M.
> *2: AFFO reportado por la empresa: 221M. Definición de la empresa: FFO según NAREIT: beneficio neto excluyendo ganancias o pérdidas por ventas de inversiones inmobiliarias, ganancias o pérdidas por cambios de control de inversiones inmobiliarias, depreciación y amortización de inmuebles (excepto la amortización de activos por derecho de uso de arrendamientos y la amortización de costes de préstamos diferidos) y deterioros de inmuebles y de la inversión en el fondo no consolidado.. El AFFO no es un estándar (SBC, renta linealizada, capex de mantenimiento…): el sistema muestra la cifra reportada tal cual y no la recalcula. El ajuste de circulante no le aplica: ambas columnas muestran el dato reportado.
> *3: Refinanciación y financiación del periodo: Deuda nueva del periodo: 1322,7M (el filing no publica su tipo: no consta). Solo se reflejan las magnitudes y los tipos reportados por el filing; no se recalculan impactos anuales en el trimestre.

### Asignación de Capital

| Concepto | Importe |
|---|---|
| Libre | -35,26 |
| Caja*2 | 103,8 |
| Deuda*2 | 50,8 |
| En total | 119,34 |

**Verificación:** No cuadra: quedan +119,3M sin explicar entre el capital libre y los usos detectados. La tabla solo incluye movimientos de caja; los siguientes no pasan por caja: deuda no monetaria (recompras o amortizaciones anticipadas de deuda con ganancia o pérdida, efecto divisa) +1169,4M. Estos movimientos no reducen el descuadre: el resto sin explicar sería +1288,7M, así que faltan movimientos de caja por mapear (adquisiciones, desinversiones, deuda o caja) antes de atribuirlo a reclasificaciones.

> *1: Desinversiones: se ingresaron 3,93M por ventas de activos inmobiliarios (fuente de fondos), importe no material pero constatable en el estado de flujos.
> *2: Deuda balance: 5498M -> 5548,9M (+50,8M). Deuda neta: 5053,4M -> 5208,1M (+154,7M). Caja balance: 444,6M -> 340,8M (-103,8M); la caja disminuyó: fuente de liquidez (+); fila Caja = 103,8M.

## Conclusiones

### Deuda
La deuda neta se sitúa en **5.208,1 M$** (**+154,7 M$** frente al ejercicio anterior) y la deuda normal en **5.548,9 M$** (**+50,8 M$**). El calendario de vencimientos de los próximos 5 años muestra compromisos escalonados, con **1.182 M$** en **2026**, **381 M$** en **2027**, **1.306,1 M$** en **2028**, **636,1 M$** en **2029** y **1.181,1 M$** en **2030**, y un tipo de interés medio estimado de toda la deuda del **5,04 %**. El tipo de interés medio estimado de la deuda es del 5,0 %. El gasto por intereses del ejercicio fue de 266,7M. Los intereses pagados en efectivo ascendieron a 237,4M. El calendario muestra en cada tramo el importe y el interés anual estimado con el tipo medio (~).

### Perspectivas de la Dirección
La dirección espera que los ingresos y los márgenes se mantengan o empeoren ligeramente en el próximo ejercicio, con una pérdida neta por acción y un FFO por acción diluido en línea con el año cerrado según el guidance oficial.

### Operaciones corporativas
No se realizaron adquisiciones materiales durante el ejercicio.

### Lista de Seguimiento (Watchlist)
- Evolución de la ocupación de oficinas y del Same Property Cash NOI frente al rango del guidance.
- Refinanciación de los 1.182M$ que vencen en 2026 y coste efectivo de los nuevos intereses.
- Ritmo de ejecución del capex de desarrollo y su impacto en el FCF y el AFFO.
- Consolidación del JV Partnership X y su efecto en la deuda y la caja.

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*Análisis generado con IA por Cifra (https://cifraresearch.com) a partir de la fuente primaria en SEC EDGAR. Fines informativos, no constituye recomendación de inversión.*