DEI — FY 2025

PARTE I: RESUMEN DE CUENTAS

EN TODO EL AÑO (12 MESES)

1. VENTAS

ACCIONES: 167,5M (al final del 2025, no el promedio) -> %0,02 más (167,4M) -> efecto en el BPA: %0,02 · BPA: 0,09 $ -> %0,00 (0,09 $)

• *1: FFO (aprox. NAREIT): Beneficio Neto de 16,3M + depreciación y amortización de 398,9M + deterioros de inmuebles de 0M − ganancias por ventas de 0M = 415,2M. FFO por acción: 2,48 $. Payout sobre FFO: +30,7 % (el dividendo se juzga contra el FFO/AFFO, no contra el BPA). El Beneficio Neto GAAP incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no mide el valor del activo) y las ganancias/deterioros no recurrentes: el sector mide el negocio con el FFO y, para el dividendo, con el AFFO o el cash disponible. El AFFO no es un estándar y el sistema solo lo muestra si el filing lo publica; cuando el filing desglosa el capex de mantenimiento, el bloque de Cash Flow añade la fila AFFO/CAD (aprox.) = FFO − capex de mantenimiento.

2. CASH FLOW

• *1: WC = media de los últimos 10 ejercicios: 0,7% × 362,9M = 2,7M en el periodo. Desviación del circulante reportado (24M) frente al WC teórico (2,7M): 21,3M. El Cash Flow tras el ajuste de circulante queda en: 386,9M - (21,3M) = 365,6M.
• *2: AFFO reportado por la empresa: 221M. Definición de la empresa: FFO según NAREIT: beneficio neto excluyendo ganancias o pérdidas por ventas de inversiones inmobiliarias, ganancias o pérdidas por cambios de control de inversiones inmobiliarias, depreciación y amortización de inmuebles (excepto la amortización de activos por derecho de uso de arrendamientos y la amortización de costes de préstamos diferidos) y deterioros de inmuebles y de la inversión en el fondo no consolidado.. El AFFO no es un estándar (SBC, renta linealizada, capex de mantenimiento…): el sistema muestra la cifra reportada tal cual y no la recalcula. El ajuste de circulante no le aplica: ambas columnas muestran el dato reportado.
• *3: Refinanciación y financiación del periodo: Deuda nueva del periodo: 1322,7M (el filing no publica su tipo: no consta). Solo se reflejan las magnitudes y los tipos reportados por el filing; no se recalculan impactos anuales en el trimestre.

3. ASIGNACIÓN DE CAPITAL

No cuadra: quedan +119,3M sin explicar entre el capital libre y los usos detectados. La tabla solo incluye movimientos de caja; los siguientes no pasan por caja: deuda no monetaria (recompras o amortizaciones anticipadas de deuda con ganancia o pérdida, efecto divisa) +1169,4M. Estos movimientos no reducen el descuadre: el resto sin explicar sería +1288,7M, así que faltan movimientos de caja por mapear (adquisiciones, desinversiones, deuda o caja) antes de atribuirlo a reclasificaciones.

• *1: Desinversiones: se ingresaron 3,93M por ventas de activos inmobiliarios (fuente de fondos), importe no material pero constatable en el estado de flujos.
• *2: Deuda balance: 5498M -> 5548,9M (+50,8M). Deuda neta: 5053,4M -> 5208,1M (+154,7M). Caja balance: 444,6M -> 340,8M (-103,8M); la caja disminuyó: fuente de liquidez (+); fila Caja = 103,8M.

PARTE II: INGRESOS POR SEGMENTO

Ingresos por negocio

El filing desglosa los ingresos en 2 partes del negocio: Office (80,2 %) y Multifamily (19,8 %). En 2025, los ingresos de los negocios fueron 1.004M$ (+1,8 %); la mayor es Office, con 805,5M$ (80,2 %). El gráfico apila los ingresos de cada negocio en cada periodo; la altura suma el desglose publicado por el filing. Serie determinista construida con los hechos XBRL del filing (segmentos reportables); no se mezclan niveles ni se extrapolan cifras. Sin desglose etiquetado, el apartado se omite.

1: Office

Parte reportada por el filing; las cifras son las publicadas para ese segmento, no una estimación. Evolución en la serie del informe: de 715,5M$ (2017) a 805,5M$ (2025), +12,6 %. Dentro de Office, el filing desglosa por producto o servicio: Rental Revenue & Tenant Recovery Revenue 686,2M$ (85,2 %) y Parking Revenue & Other Income 119,3M$ (14,8 %). Cifras publicadas por el filing (XBRL); no se recalculan ni se extrapolan.

2: Multifamily

Parte reportada por el filing; las cifras son las publicadas para ese segmento, no una estimación. Evolución en la serie del informe: de 96,5M$ (2017) a 198,5M$ (2025), +105,7 %. Dentro de Multifamily, el filing desglosa por producto o servicio: Rental Revenue 181,2M$ (91,3 %) y Parking Revenue & Other Income 17,3M$ (8,7 %). Cifras publicadas por el filing (XBRL); no se recalculan ni se extrapolan.

PARTE III: INDAGACIÓN A FONDO Y CONCLUSIÓN

Deuda y vencimientos

La deuda neta se sitúa en **5.208,1 M$** (**+154,7 M$** frente al ejercicio anterior) y la deuda normal en **5.548,9 M$** (**+50,8 M$**). El calendario de vencimientos de los próximos 5 años muestra compromisos escalonados, con **1.182 M$** en **2026**, **381 M$** en **2027**, **1.306,1 M$** en **2028**, **636,1 M$** en **2029** y **1.181,1 M$** en **2030**, y un tipo de interés medio estimado de toda la deuda del **5,04 %**. El tipo de interés medio estimado de la deuda es del 5,0 %. El gasto por intereses del ejercicio fue de 266,7M. Los intereses pagados en efectivo ascendieron a 237,4M. El calendario muestra en cada tramo el importe y el interés anual estimado con el tipo medio (~).

Perspectivas (Outlook)

La dirección espera que los ingresos y los márgenes se mantengan o empeoren ligeramente en el próximo ejercicio, con una pérdida neta por acción y un FFO por acción diluido en línea con el año cerrado según el guidance oficial.

Operaciones corporativas

No se realizaron adquisiciones materiales durante el ejercicio.

FFO y AFFO

El Beneficio Neto GAAP de un REIT incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no refleja el valor del activo) y las ganancias o pérdidas por ventas, que no son resultado recurrente del alquiler. Por eso el sector mide el negocio con el FFO (Funds From Operations): Beneficio Neto + depreciación y amortización + deterioros de inmuebles − ganancias por ventas. El sistema calcula una aproximación NAREIT (sin ajustes de JVs); si el filing publica el FFO y el AFFO con su reconciliación, la fila y la nota del informe prefieren la cifra reportada. En 2025 la depreciación y amortización sumada al beneficio fue de 398,9M, con un Beneficio Neto de 16,3M. El dividendo se juzga contra el FFO y el AFFO, no contra el BPA: la obligación de repartir al menos el 90 % del beneficio fiscal hace normal un payout sobre BPA superior al 100 %. El AFFO no es un estándar: cada empresa lo define (SBC, renta linealizada, capex de mantenimiento) y el sistema no lo recalcula; solo lo muestra si el filing lo publica. No es una predicción.

Valor contable y cotización

El valor contable por acción es coste histórico menos depreciación acumulada de los inmuebles: no es el NAV (valor de mercado de los activos) y no se calcula aquí ningún NAV. La cotización de cierre de cada ejercicio procede de Yahoo Finance (misma fuente que la ficha de empresa) y el gráfico añade la ratio precio/valor contable en el eje derecho (veces: cuánto se paga en libros por cada dólar de valor contable). Al cierre de 2025 la cotización (10,99 $) cotizaba por debajo del valor contable por acción (11,37 $): un 0,97x, en descuento. El descuento o la prima observados son informativos, no una recomendación: en REITs el valor contable depreciado suele diferir del valor de mercado de la cartera. No es una predicción.

Ampliaciones y financiación

Los REIT financian el crecimiento de la cartera con deuda y con emisiones de capital (programas ATM, DRIP y opciones), que son la norma del sector. Emitir por encima del valor contable por acción crea valor contable por acción y por debajo lo diluye: es un hecho, no una recomendación. En 2025 la compañía emitió 5,4M netos. En magnitudes del ejercicio, la deuda nueva del ejercicio fue de 1322,7M y las compras de inmuebles ascendieron a 93,9M; el filing solo declara la financiación concreta cuando lo indica expresamente. El filing no publica el tipo de la deuda nueva: no consta. Los importes de emisión son un precio medio implícito (el neto incluye comisiones y puede mezclar ATM, DRIP y opciones). No es una predicción ni una recomendación de financiación.

Ocupación de la cartera

Evolución de la ocupación de la cartera (según la definición etiquetada por la empresa) al cierre de los últimos 10 ejercicios (2016-2025), recuperada del texto de los propios 10-K con una única definición por empresa. Definición usada: ocupación de la cartera de oficinas in-service al cierre. La ocupación es un dato operativo (no una valoración): la ocupación económica mide la renta en vigor frente a la de mercado y la física, la superficie arrendada; las comparaciones same-store excluyen compras y ventas. En hoteleras la métrica equivalente es RevPAR/ADR. No se predice.

Puntos clave en seguimiento

• Evolución de la ocupación de oficinas y del Same Property Cash NOI frente al rango del guidance.
• Refinanciación de los 1.182M$ que vencen en 2026 y coste efectivo de los nuevos intereses.
• Ritmo de ejecución del capex de desarrollo y su impacto en el FCF y el AFFO.
• Consolidación del JV Partnership X y su efecto en la deuda y la caja.

VALORACIÓN GENERAL

NOTA DE RESULTADOS: 4 — Calificación puramente financiera basada en las cuentas cerradas del ejercicio, el guidance oficial y la asignación de capital ejecutada. El beneficio neto es negativo (-11,43M) y el FFO aproximado (387,5M) cubre el dividendo con un payout del 30,7 %, pero el FCF tras todo el capex (92M) no cubre el dividendo (127,26M) y el Libre es negativo (-56,56M). La deuda neta aumentó 154,7M y el calendario de vencimientos concentra 1.182M en 2026. El guidance prevé una pérdida neta por acción y un FFO por acción diluido en línea con el año cerrado. Sin especulación sobre el cumplimiento futuro.