CXW — Q3 2026

ÚLTIMOS 3 MESES

1. VENTAS

ACCIONES: 86,5M · BPA: 15,54 $

• *1: El trimestre comparable del año anterior registró un deterioro de inmuebles de 1,5M, que se suma de vuelta al Beneficio Operativo, al EBT y al Beneficio Neto de la columna Anterior Ajustado. Este trimestre no hay deterioros. El EBT y el Beneficio Neto del trimestre actual incluyen una ganancia de 1.770,7M por la venta de cuatro centros de detención al Gobierno federal, que distorsiona la comparabilidad y no se excluye en la columna Ajustado.
• *2: FFO (aprox. NAREIT): Beneficio Neto de 1344,1M + depreciación y amortización de 33,9M + deterioros de inmuebles de 0M − ganancias por ventas de 1770,7M = -392,7M. FFO por acción: -4,54 $. El Beneficio Neto GAAP incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no mide el valor del activo) y las ganancias/deterioros no recurrentes: el sector mide el negocio con el FFO y, para el dividendo, con el AFFO o el cash disponible. El AFFO no es un estándar y el sistema solo lo muestra si el filing lo publica; cuando el filing desglosa el capex de mantenimiento, el bloque de Cash Flow añade la fila AFFO/CAD (aprox.) = FFO − capex de mantenimiento.

2. CASH FLOW

• *1: WC = media de los últimos 10 ejercicios: 4,2%. Al ser trimestral, el importe anual se divide entre 4 = 1,6M. Desviación del circulante reportado (-90,3M) frente al WC teórico (1,6M): -91,9M. El Cash Flow tras el ajuste de circulante queda en: -413,4M - (-91,9M) = -321,5M.

3. ASIGNACIÓN DE CAPITAL

No cuadra: quedan -2105,5M sin explicar entre el capital libre y los usos detectados. El desfase corresponde a partidas no mapeadas o a movimientos no monetarios y reclasificaciones de balance (efectivo restringido, efecto divisa en caja, deuda asumida en compras o reclasificaciones entre caja e inversiones) que deben revisarse en las notas de flujos y balance del informe.

• *1: Deuda balance: 1347M -> 629,6M (-717,4M). Deuda neta: 1238,1M -> 82,4M (-1155,7M). Caja balance: 108,9M -> 547,2M (+438,3M); la caja aumentó: uso de capital (-); fila Caja = -438,3M.

EN TODO EL AÑO (9 MESES)

1. VENTAS

ACCIONES: 86,5M · BPA: 16,41 $

• *1: El acumulado comparable del año anterior registró un deterioro de inmuebles de 1,5M, que se suma de vuelta al Beneficio Operativo, al EBT y al Beneficio Neto de la columna Anterior Ajustado. Este año no hay deterioros. El EBT y el Beneficio Neto acumulados incluyen la ganancia de 1.770,7M por la venta de cuatro centros de detención al Gobierno federal y una ganancia de 22,1M por la reducción del earn-out de Clinical Solutions Pharmacy, que distorsionan la comparabilidad y no se excluyen en la columna Ajustado.
• *2: FFO (aprox. NAREIT): Beneficio Neto de 1419,2M + depreciación y amortización de 103,1M + deterioros de inmuebles de 0M − ganancias por ventas de 1770,7M = -248,4M. FFO por acción: -2,87 $. El Beneficio Neto GAAP incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no mide el valor del activo) y las ganancias/deterioros no recurrentes: el sector mide el negocio con el FFO y, para el dividendo, con el AFFO o el cash disponible. El AFFO no es un estándar y el sistema solo lo muestra si el filing lo publica; cuando el filing desglosa el capex de mantenimiento, el bloque de Cash Flow añade la fila AFFO/CAD (aprox.) = FFO − capex de mantenimiento.

2. CASH FLOW

• *1: WC = media de los últimos 10 ejercicios: 4,2%. Al ser trimestral, el importe anual se divide entre 4 por trimestre: 4,9M en 9 meses. Desviación del circulante reportado (-38,2M) frente al WC teórico (4,9M): -43,1M. El Cash Flow tras el ajuste de circulante queda en: -266,6M - (-43,1M) = -223,5M.
• *2: En REITs el capex del periodo (89,2) incluye construcción y desarrollo, que crea activos y se financia con deuda o desinversiones: el FCF tras todo el capex no mide la caja libre del negocio ni equivale al capex de mantenimiento. La métrica del sector es el AFFO/CAD, pero el filing no desglosa el capex de mantenimiento (no consta) y el sistema no lo inventa.
• *3: Refinanciación y financiación del periodo: Deuda nueva del periodo: 465M (el filing no publica su tipo: no consta). Solo se reflejan las magnitudes y los tipos reportados por el filing; no se recalculan impactos anuales en el trimestre.

3. ASIGNACIÓN DE CAPITAL

No cuadra: quedan +2117M sin explicar entre el capital libre y los usos detectados. El desfase corresponde a partidas no mapeadas o a movimientos no monetarios y reclasificaciones de balance (efectivo restringido, efecto divisa en caja, deuda asumida en compras o reclasificaciones entre caja e inversiones) que deben revisarse en las notas de flujos y balance del informe.

• *1: Desinversiones: Se ingresaron 2.113,4M por la venta de cuatro centros de detención (California City, Otay Mesa, Appleton y Midwest) al Gobierno federal de EE. UU. (DHS) (fuente de fondos).
• *2: Adquisiciones: Se destinaron 142,8M a la compra de Clinical Solutions Pharmacy (CSP), proveedor de servicios farmacéuticos por correo a más de 600 centros penitenciarios en 32 estados (uso de fondos).
• *3: Deuda balance: 1230,3M -> 629,6M (-600,7M). Deuda neta: 1132,4M -> 82,4M (-1050M). Caja balance: 97,9M -> 547,2M (+449,3M); la caja aumentó: uso de capital (-); fila Caja = -449,3M.

NOTAS DEL TRIMESTRE E INFORMACIÓN RELEVANTE

Guidance · Guidance revisado a la baja

La compañía actualiza el guidance para el ejercicio 2026: revisa a la baja el beneficio neto reportado y el BPA diluido por el impacto del calendario de la ganancia por venta de activos, mientras eleva el beneficio neto ajustado, el BPA ajustado, el FFO y el EBITDA ajustado. El beneficio neto se sitúa en 1.461-1.467M$ (frente a 1.492-1.511M$ anterior) y el BPA diluido en 15,42-15,48$ (frente a 15,62-15,82$); en cambio, el beneficio neto ajustado sube a 165,0-171,0M$ (desde 157,0-165,0M$), el BPA ajustado a 1,74-1,80$ (desde 1,64-1,73$), el FFO por acción a 2,85-2,92$ (desde 2,66-2,75$), el FFO normalizado por acción a 2,78-2,85$ (desde 2,68-2,77$), el EBITDA a 2.221-2.224M$ (desde 2.216-2.236M$) y el EBITDA ajustado a 442,5-445,5M$ (desde 434,5-439,5M$).

• Venta de cuatro centros de detención por 2.200M$: CoreCivic completó la venta de cuatro centros de detención (California City, Otay Mesa, Appleton y Midwest) al Gobierno federal por un precio bruto agregado de 2.200M$, generando una ganancia neta de 1.770,7M$ tras impuestos y gastos. Los ingresos netos de 1.600M$ se destinaron a amortizar más de 700M$ de deuda y a una recompra acelerada de acciones de 500M$.
• Recompra acelerada de acciones por 500M$ y ampliación del programa: El 10 de agosto de 2026 la compañía firmó un acuerdo de recompra acelerada (ASR) por 500M$, recibiendo 12,4 millones de acciones (80 % del importe dividido por el precio de cierre del 7 de agosto de 32,27$). Además, el consejo amplió la autorización de recompra en 500M$, elevando el total a 1.700M$, con 755,8M$ disponibles.
• Cambio de CEO: El 24 de septiembre de 2026, el consejo nombró a Lucibeth N. Mayberry como Presidenta y Consejera Delegada, en sustitución de Patrick D. Swindle, quien dejó el cargo por motivos de salud tras haber sido CEO desde el 1 de enero de 2026.

Ingresos por negocio

El filing desglosa los ingresos en 3 partes del negocio: Safety (94,0 %), Community (5,2 %) y Properties (0,8 %). En Q1 2026, los ingresos de los negocios fueron 614,7M$ (+25,8 % i/a); la mayor es Safety, con 577,9M$ (94,0 %). El gráfico apila los ingresos de cada negocio en cada periodo; la altura suma el desglose publicado por el filing. El cuarto trimestre se deriva del acumulado anual del 10-K menos los tres primeros trimestres, para completar la serie trimestral. La conciliación corporativa/eliminaciones no se incluye porque no es un negocio. La estructura de negocios cambió durante la serie; los años con distinto conjunto de negocios no son directamente comparables. El margen publicado de los segmentos que lo desglosan se incluye en su nota; es la medida del filing y no incorpora los costes que este no asigna a los segmentos. El gráfico de márgenes compara el margen publicado de cada segmento con el margen operativo y el neto consolidados (beneficio operativo y neto del XBRL sobre los ingresos totales). El margen del segmento no es comparable al consolidado porque puede excluir I+D o costes no asignados. Serie determinista construida con los hechos XBRL del filing (segmentos reportables); no se mezclan niveles ni se extrapolan cifras. Sin desglose etiquetado, el apartado se omite.

Safety

Parte reportada por el filing; las cifras son las publicadas para ese segmento, no una estimación. Evolución en la serie del informe: de 443,3M$ (Q3 23) a 577,9M$ (Q1 26), +30,4 %. Resultado operativo del segmento (Q1 26): 136,7M$, un 23,7 % sobre los ingresos del segmento; no incluye los costes que el filing no asigna a los segmentos (corporativos, I+D o costes estándar, según el caso), así que no equivale al margen consolidado de la compañía. Cifras publicadas por el filing (XBRL); no se recalculan ni se extrapolan.

Community

Parte reportada por el filing; las cifras son las publicadas para ese segmento, no una estimación. Evolución en la serie del informe: de 29,8M$ (Q3 23) a 32,1M$ (Q1 26), +7,7 %. Resultado operativo del segmento (Q1 26): 8M$, un 24,9 % sobre los ingresos del segmento; no incluye los costes que el filing no asigna a los segmentos (corporativos, I+D o costes estándar, según el caso), así que no equivale al margen consolidado de la compañía. Cifras publicadas por el filing (XBRL); no se recalculan ni se extrapolan.

Properties

Parte reportada por el filing; las cifras son las publicadas para ese segmento, no una estimación. Evolución en la serie del informe: de 13M$ (Q1 24) a 4,7M$ (Q1 26), -63,8 %. Resultado operativo del segmento (Q1 26): 2,4M$, un 51,1 % sobre los ingresos del segmento; no incluye los costes que el filing no asigna a los segmentos (corporativos, I+D o costes estándar, según el caso), así que no equivale al margen consolidado de la compañía. Cifras publicadas por el filing (XBRL); no se recalculan ni se extrapolan.