# Informe 10-K de Corecivic, Inc. (CXW) — Resultados del ejercicio 2025 — CXW

> Empresa: Corecivic, Inc. (CXW)
> Formulario: 10-K · Periodo: Resultados del ejercicio 2025 — CXW
> Fecha de publicación: 2026-11-12
> Fuente oficial: [SEC EDGAR Filing](https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1070985/000119312526060669/cxw-20251231.htm)
> Descargar PDF: https://cifraresearch.com/api/reports/c90c3430-1f30-4a6c-bf97-dbe56478b0b5.pdf
> URL Canónica: https://cifraresearch.com/informe/CXW/2025-10K

**Calificación Cifra:** NOTA DE RESULTADOS: 7 — Calificación puramente financiera basada en la realidad de las cuentas del año, las metas expuestas en el outlook oficial y la asignación de capital ejecutada. La compañía muestra un crecimiento sólido de ventas (+13,0 %) y beneficio neto (+69,1 %), con un flujo de caja libre positivo de 52,8M$ y una política activa de recompras (218,4M$). El guidance para 2026 proyecta un beneficio neto de 147,5-157,5M$ y un BPA diluido de 1,49-1,59 $, lo que refleja expectativas de mejora. Sin especulación sobre el cumplimiento futuro.

## EN TODO EL AÑO (12 MESES)

### Ventas y Cuenta de Resultados
- **BPA / EPS:** 1,08 $ -> %63,6 más (0,66 $)
- **Acciones en circulación:** 108M (al final del 2025, no el promedio) -> %4,0 menos (112,5M) -> efecto en el BPA: %4,2

| Concepto | Actual | Anterior | Variación |
|---|---|---|---|
| Ventas | 2200M | 1947M | +12,99 % |
| Beneficio Bruto | 2200M | 1947M | +12,99 % |
| Beneficio Operativo | 222,7M | 160,9M | +38,41 % |
| EBT | 157,2M | 92,0M | +70,87 % |
| Beneficio Neto | 116,5M | 68,9M | +69,09 % |
| FFO | 244,4M | 193,6M | +26,24 % |

> *1: Se suman de vuelta los deterioros de activos inmobiliarios: 1,5M en 2025 (instalación de Longmont) y 3,1M en 2024 (instalación de Dilley). Beneficio Operativo Ajustado 2025 = 221,2M + 1,5M = 222,7M; Anterior Ajustado 2024 = 157,8M + 3,1M = 160,9M.
> *2: FFO (aprox. NAREIT): Beneficio Neto de 116,5M + depreciación y amortización de 128,9M + deterioros de inmuebles de 0M − ganancias por ventas de 1M = 244,4M. FFO por acción: 2,28 $. Payout sobre FFO: +18.412,4 % (el dividendo se juzga contra el FFO/AFFO, no contra el BPA). El Beneficio Neto GAAP incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no mide el valor del activo) y las ganancias/deterioros no recurrentes: el sector mide el negocio con el FFO y, para el dividendo, con el AFFO o el cash disponible. El AFFO no es un estándar y el sistema solo lo muestra si el filing lo publica; cuando el filing desglosa el capex de mantenimiento, el bloque de Cash Flow añade la fila AFFO/CAD (aprox.) = FFO − capex de mantenimiento.

### Flujo de Caja

| Concepto | Normal | Normalizado |
|---|---|---|
| Cash Flow | 194,6 | 159,7 |
| CAPEX | 141,8 | 141,8 |
| FCF | 52,8 | 17,9 |
| FCF/Acción | 0,49 $ | 0,17 $ |
| Dividendo | 0 | 0 |
| Libre | 52,8 | 17,9 |

**Escenarios:** Normal (WC=41) · Normalizado*1 (WC=7)

> *1: WC = media de los últimos 10 ejercicios: 4,2% × 153,2M = 6,5M en el periodo. Desviación del circulante reportado (41,4M) frente al WC teórico (6,5M): __34,9M__. El Cash Flow tras el ajuste de circulante queda en: 194,6M - (__34,9M__) = 159,7M.
> *2: En REITs el capex del periodo (141,8) incluye construcción y desarrollo, que crea activos y se financia con deuda o desinversiones: el FCF tras todo el capex no mide la caja libre del negocio ni equivale al capex de mantenimiento. La métrica del sector es el AFFO/CAD, pero el filing no desglosa el capex de mantenimiento (no consta) y el sistema no lo inventa.
> *3: Refinanciación y financiación del periodo: Refinanciación ejecutada: Emisión de notas senior no garantizadas al 8,25% por 500M$ y uso de los fondos, junto con caja, para tender y redimir la totalidad de las notas senior al 8,25% con vencimiento en abril de 2026 por 593,1M$; importe refinanciado de 593,1M; tipo anterior del 8,25 % y nuevo del 8,25 %. Solo se reflejan las magnitudes y los tipos reportados por el filing; no se recalculan impactos anuales en el trimestre.

### Asignación de Capital

| Concepto | Importe |
|---|---|
| Libre | 52,8 |
| Adquisiciones*1 | -71,4 |
| Recompras | -218,4 |
| Caja*2 | 9,6 |
| Deuda*2 | 232,9 |
| En total | 5,5 |

**Verificación:** No cuadra: quedan +5,5M sin explicar entre el capital libre y los usos detectados. La tabla solo incluye movimientos de caja; los siguientes no pasan por caja: deuda no monetaria (recompras o amortizaciones anticipadas de deuda con ganancia o pérdida, efecto divisa) +190M. Estos movimientos no reducen el descuadre: el resto sin explicar sería +195,5M, así que faltan movimientos de caja por mapear (adquisiciones, desinversiones, deuda o caja) antes de atribuirlo a reclasificaciones.

> *1: Adquisiciones: Se destinaron 71,4M a la compra del Farmville Detention Center, centro de detención de 736 camas en Virginia (uso de fondos).
> *2: Deuda balance: 997,4M -> 1230,3M (+232,9M). Deuda neta: 889,9M -> 1132,4M (+242,5M). Caja balance: 107,5M -> 97,9M (-9,6M); la caja disminuyó: fuente de liquidez (+); fila Caja = 9,6M.

## Conclusiones

### Deuda
La deuda neta se sitúa en **1.132,4 M$** (**+242,5 M$** vs ejercicio anterior) y la deuda normal en **1.230,3 M$** (**+232,9 M$**). El calendario de vencimientos de los próximos 5 años muestra compromisos escalonados con un tipo de interés medio total del **6,50 %**. El tipo de interés medio estimado de la deuda es del 5,6 %. El gasto por intereses del ejercicio fue de 62,2M. Los intereses pagados en efectivo ascendieron a 71,9M.

### Perspectivas de la Dirección
La dirección espera que los ingresos y los márgenes se mantengan o mejoren ligeramente en el próximo ejercicio, según el guidance oficial. El detalle cuantitativo está en la tabla.

### Recompras de Acciones
Durante 2025 la compañía destinó **218,4M$** a la recompra de **11,2 millones de acciones** propias, a un precio medio de **19,50 $/acción**, incluyendo **5,3 millones de acciones** en el cuarto trimestre por **97,3M$**. El programa de recompra fue autorizado el **12 de mayo de 2022** por **150,0M$** y se ha ampliado en varias ocasiones hasta un total de **700,0M$** (ampliaciones de **75,0M$** en agosto de 2022, **125,0M$** en mayo de 2024, **150,0M$** en mayo de 2025 y **200,0M$** en noviembre de 2025).

### Operaciones corporativas
**Adquisiciones:** El **1 de julio de 2025** la compañía completó la adquisición del **Farmville Detention Center**, un centro de detención de **736 camas** en Farmville, Virginia, que presta servicios de transporte, cuidado y detención civil a hombres adultos no ciudadanos mediante un IGSA con ICE, con vencimiento en marzo de 2029. El precio de compra agregado fue de **71,4M$**, incluida la adquisición de cuentas de capital circulante, pero excluyendo **1,9M$** de gastos de transacción. La operación se financió con efectivo disponible y disposiciones bajo la línea de crédito revolvente. Se espera que genere ingresos anuales incrementales de aproximadamente **40,0M$**; en 2025 generó ingresos de **21,8M$**. El motivo declarado es ampliar las soluciones de detención que ofrece la compañía mediante la adquisición de un negocio con plantilla ya formada.

**Desinversiones y ventas de participaciones:** En **septiembre de 2025** se vendió la **Columbine Facility**, una instalación de **60 camas** inactiva en Denver, Colorado, del segmento Community, por **3,7M$**, generando una ganancia neta en la venta de activos inmobiliarios de **2,5M$**.

### Lista de Seguimiento (Watchlist)
- Evolución de la ocupación y de los ingresos por día-hombre en los segmentos Safety y Community.
- Ritmo y precio medio de ejecución de las recompras de acciones bajo el programa vigente.
- Refinanciación de la deuda que vence en 2027 y 2029 y coste efectivo de los nuevos intereses.
- Impacto de la activación de instalaciones inactivas y de la adquisición de Farmville en los resultados.

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*Análisis generado con IA por Cifra (https://cifraresearch.com) a partir de la fuente primaria en SEC EDGAR. Fines informativos, no constituye recomendación de inversión.*