CXW — FY 2025

PARTE I: RESUMEN DE CUENTAS

EN TODO EL AÑO (12 MESES)

1. VENTAS

ACCIONES: 108M (al final del 2025, no el promedio) -> %4,0 menos (112,5M) -> efecto en el BPA: %4,2 · BPA: 1,08 $ -> %63,6 más (0,66 $)

• *1: Se suman de vuelta los deterioros de activos inmobiliarios: 1,5M en 2025 (instalación de Longmont) y 3,1M en 2024 (instalación de Dilley). Beneficio Operativo Ajustado 2025 = 221,2M + 1,5M = 222,7M; Anterior Ajustado 2024 = 157,8M + 3,1M = 160,9M.
• *2: FFO (aprox. NAREIT): Beneficio Neto de 116,5M + depreciación y amortización de 128,9M + deterioros de inmuebles de 0M − ganancias por ventas de 1M = 244,4M. FFO por acción: 2,28 $. Payout sobre FFO: +18.412,4 % (el dividendo se juzga contra el FFO/AFFO, no contra el BPA). El Beneficio Neto GAAP incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no mide el valor del activo) y las ganancias/deterioros no recurrentes: el sector mide el negocio con el FFO y, para el dividendo, con el AFFO o el cash disponible. El AFFO no es un estándar y el sistema solo lo muestra si el filing lo publica; cuando el filing desglosa el capex de mantenimiento, el bloque de Cash Flow añade la fila AFFO/CAD (aprox.) = FFO − capex de mantenimiento.

2. CASH FLOW

• *1: WC = media de los últimos 10 ejercicios: 4,2% × 153,2M = 6,5M en el periodo. Desviación del circulante reportado (41,4M) frente al WC teórico (6,5M): 34,9M. El Cash Flow tras el ajuste de circulante queda en: 194,6M - (34,9M) = 159,7M.
• *2: En REITs el capex del periodo (141,8) incluye construcción y desarrollo, que crea activos y se financia con deuda o desinversiones: el FCF tras todo el capex no mide la caja libre del negocio ni equivale al capex de mantenimiento. La métrica del sector es el AFFO/CAD, pero el filing no desglosa el capex de mantenimiento (no consta) y el sistema no lo inventa.
• *3: Refinanciación y financiación del periodo: Refinanciación ejecutada: Emisión de notas senior no garantizadas al 8,25% por 500M$ y uso de los fondos, junto con caja, para tender y redimir la totalidad de las notas senior al 8,25% con vencimiento en abril de 2026 por 593,1M$; importe refinanciado de 593,1M; tipo anterior del 8,25 % y nuevo del 8,25 %. Solo se reflejan las magnitudes y los tipos reportados por el filing; no se recalculan impactos anuales en el trimestre.

3. ASIGNACIÓN DE CAPITAL

No cuadra: quedan +5,5M sin explicar entre el capital libre y los usos detectados. La tabla solo incluye movimientos de caja; los siguientes no pasan por caja: deuda no monetaria (recompras o amortizaciones anticipadas de deuda con ganancia o pérdida, efecto divisa) +190M. Estos movimientos no reducen el descuadre: el resto sin explicar sería +195,5M, así que faltan movimientos de caja por mapear (adquisiciones, desinversiones, deuda o caja) antes de atribuirlo a reclasificaciones.

• *1: Adquisiciones: Se destinaron 71,4M a la compra del Farmville Detention Center, centro de detención de 736 camas en Virginia (uso de fondos).
• *2: Deuda balance: 997,4M -> 1230,3M (+232,9M). Deuda neta: 889,9M -> 1132,4M (+242,5M). Caja balance: 107,5M -> 97,9M (-9,6M); la caja disminuyó: fuente de liquidez (+); fila Caja = 9,6M.

PARTE II: INGRESOS POR SEGMENTO

Ingresos por negocio

El filing desglosa los ingresos en 3 partes del negocio: Safety (93,6 %), Community (5,6 %) y Properties (0,8 %). En 2025, los ingresos de los negocios fueron 2.211M$ (+12,7 %); la mayor es Safety, con 2.069,5M$ (93,6 %). El gráfico apila los ingresos de cada negocio en cada periodo; la altura suma el desglose publicado por el filing. La conciliación corporativa/eliminaciones no se incluye porque no es un negocio. El margen publicado de los segmentos que lo desglosan se incluye en su nota; es la medida del filing y no incorpora los costes que este no asigna a los segmentos. El gráfico de márgenes compara el margen publicado de cada segmento con el margen operativo y el neto consolidados (beneficio operativo y neto del XBRL sobre los ingresos totales). El margen del segmento no es comparable al consolidado porque puede excluir I+D o costes no asignados. Serie determinista construida con los hechos XBRL del filing (segmentos reportables); no se mezclan niveles ni se extrapolan cifras. Sin desglose etiquetado, el apartado se omite.

1: Safety

Parte reportada por el filing; las cifras son las publicadas para ese segmento, no una estimación. Evolución en la serie del informe: de 1.648,2M$ (2017) a 2.069,5M$ (2025), +25,6 %. Resultado operativo del segmento (2025): 482,8M$, un 23,3 % sobre los ingresos del segmento; no incluye los costes que el filing no asigna a los segmentos (corporativos, I+D o costes estándar, según el caso), así que no equivale al margen consolidado de la compañía. Cifras publicadas por el filing (XBRL); no se recalculan ni se extrapolan.

2: Community

Parte reportada por el filing; las cifras son las publicadas para ese segmento, no una estimación. Evolución en la serie del informe: de 74,3M$ (2017) a 122,8M$ (2025), +65,3 %. Resultado operativo del segmento (2025): 26,7M$, un 21,7 % sobre los ingresos del segmento; no incluye los costes que el filing no asigna a los segmentos (corporativos, I+D o costes estándar, según el caso), así que no equivale al margen consolidado de la compañía. Cifras publicadas por el filing (XBRL); no se recalculan ni se extrapolan.

3: Properties

Parte reportada por el filing; las cifras son las publicadas para ese segmento, no una estimación. Evolución en la serie del informe: de 40,4M$ (2017) a 18,7M$ (2025), -53,7 %. Resultado operativo del segmento (2025): 9,1M$, un 48,7 % sobre los ingresos del segmento; no incluye los costes que el filing no asigna a los segmentos (corporativos, I+D o costes estándar, según el caso), así que no equivale al margen consolidado de la compañía. Cifras publicadas por el filing (XBRL); no se recalculan ni se extrapolan.

PARTE III: INDAGACIÓN A FONDO Y CONCLUSIÓN

Deuda y vencimientos

La deuda neta se sitúa en **1.132,4 M$** (**+242,5 M$** vs ejercicio anterior) y la deuda normal en **1.230,3 M$** (**+232,9 M$**). El calendario de vencimientos de los próximos 5 años muestra compromisos escalonados con un tipo de interés medio total del **6,50 %**. El tipo de interés medio estimado de la deuda es del 5,6 %. El gasto por intereses del ejercicio fue de 62,2M. Los intereses pagados en efectivo ascendieron a 71,9M.

Perspectivas (Outlook)

La dirección espera que los ingresos y los márgenes se mantengan o mejoren ligeramente en el próximo ejercicio, según el guidance oficial. El detalle cuantitativo está en la tabla.

Recompras de acciones

Durante 2025 la compañía destinó **218,4M$** a la recompra de **11,2 millones de acciones** propias, a un precio medio de **19,50 $/acción**, incluyendo **5,3 millones de acciones** en el cuarto trimestre por **97,3M$**. El programa de recompra fue autorizado el **12 de mayo de 2022** por **150,0M$** y se ha ampliado en varias ocasiones hasta un total de **700,0M$** (ampliaciones de **75,0M$** en agosto de 2022, **125,0M$** en mayo de 2024, **150,0M$** en mayo de 2025 y **200,0M$** en noviembre de 2025).

Operaciones corporativas

**Adquisiciones:** El **1 de julio de 2025** la compañía completó la adquisición del **Farmville Detention Center**, un centro de detención de **736 camas** en Farmville, Virginia, que presta servicios de transporte, cuidado y detención civil a hombres adultos no ciudadanos mediante un IGSA con ICE, con vencimiento en marzo de 2029. El precio de compra agregado fue de **71,4M$**, incluida la adquisición de cuentas de capital circulante, pero excluyendo **1,9M$** de gastos de transacción. La operación se financió con efectivo disponible y disposiciones bajo la línea de crédito revolvente. Se espera que genere ingresos anuales incrementales de aproximadamente **40,0M$**; en 2025 generó ingresos de **21,8M$**. El motivo declarado es ampliar las soluciones de detención que ofrece la compañía mediante la adquisición de un negocio con plantilla ya formada. **Desinversiones y ventas de participaciones:** En **septiembre de 2025** se vendió la **Columbine Facility**, una instalación de **60 camas** inactiva en Denver, Colorado, del segmento Community, por **3,7M$**, generando una ganancia neta en la venta de activos inmobiliarios de **2,5M$**.

FFO y AFFO

El Beneficio Neto GAAP de un REIT incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no refleja el valor del activo) y las ganancias o pérdidas por ventas, que no son resultado recurrente del alquiler. Por eso el sector mide el negocio con el FFO (Funds From Operations): Beneficio Neto + depreciación y amortización + deterioros de inmuebles − ganancias por ventas. El sistema calcula una aproximación NAREIT (sin ajustes de JVs); si el filing publica el FFO y el AFFO con su reconciliación, la fila y la nota del informe prefieren la cifra reportada. En 2025 la depreciación y amortización sumada al beneficio fue de 128,9M, con un Beneficio Neto de 116,5M. El dividendo se juzga contra el FFO y el AFFO, no contra el BPA: la obligación de repartir al menos el 90 % del beneficio fiscal hace normal un payout sobre BPA superior al 100 %. El AFFO no es un estándar: cada empresa lo define (SBC, renta linealizada, capex de mantenimiento) y el sistema no lo recalcula; solo lo muestra si el filing lo publica. No es una predicción.

Valor contable y cotización

El valor contable por acción es coste histórico menos depreciación acumulada de los inmuebles: no es el NAV (valor de mercado de los activos) y no se calcula aquí ningún NAV. La cotización de cierre de cada ejercicio procede de Yahoo Finance (misma fuente que la ficha de empresa) y el gráfico añade la ratio precio/valor contable en el eje derecho (veces: cuánto se paga en libros por cada dólar de valor contable). Al cierre de 2025 la cotización (19,11 $) cotizaba por encima del valor contable por acción (14,38 $): un 1,33x, en prima. El descuento o la prima observados son informativos, no una recomendación: en REITs el valor contable depreciado suele diferir del valor de mercado de la cartera. No es una predicción.

Ampliaciones y financiación

Los REIT financian el crecimiento de la cartera con deuda y con emisiones de capital (programas ATM, DRIP y opciones), que son la norma del sector. Emitir por encima del valor contable por acción crea valor contable por acción y por debajo lo diluye: es un hecho, no una recomendación. El filing no desglosa acciones emitidas en el ejercicio. Refinanciación del ejercicio: Emisión de notas senior no garantizadas al 8,25% por 500M$ y uso de los fondos, junto con caja, para tender y redimir la totalidad de las notas senior al 8,25% con vencimiento en abril de 2026 por 593,1M$; importe refinanciado de 593,1M; tipo anterior del 8,25 % y nuevo del 8,25 %. En magnitudes del ejercicio, la deuda nueva del ejercicio fue de 435M y las compras de inmuebles ascendieron a 73,5M; el filing solo declara la financiación concreta cuando lo indica expresamente. El filing no publica el tipo de la deuda nueva: no consta. Los importes de emisión son un precio medio implícito (el neto incluye comisiones y puede mezclar ATM, DRIP y opciones). No es una predicción ni una recomendación de financiación.

Ocupación de la cartera

Evolución de la ocupación de la cartera (según la definición etiquetada por la empresa) al cierre de los últimos 10 ejercicios (2016-2025), recuperada del texto de los propios 10-K con una única definición por empresa. Definición usada: ocupación media compensada de todas las instalaciones operadas, según capacidad nominal. La ocupación es un dato operativo (no una valoración): la ocupación económica mide la renta en vigor frente a la de mercado y la física, la superficie arrendada; las comparaciones same-store excluyen compras y ventas. En hoteleras la métrica equivalente es RevPAR/ADR. No se predice.

Puntos clave en seguimiento

• Evolución de la ocupación y de los ingresos por día-hombre en los segmentos Safety y Community.
• Ritmo y precio medio de ejecución de las recompras de acciones bajo el programa vigente.
• Refinanciación de la deuda que vence en 2027 y 2029 y coste efectivo de los nuevos intereses.
• Impacto de la activación de instalaciones inactivas y de la adquisición de Farmville en los resultados.

VALORACIÓN GENERAL

NOTA DE RESULTADOS: 7 — Calificación puramente financiera basada en la realidad de las cuentas del año, las metas expuestas en el outlook oficial y la asignación de capital ejecutada. La compañía muestra un crecimiento sólido de ventas (+13,0 %) y beneficio neto (+69,1 %), con un flujo de caja libre positivo de 52,8M$ y una política activa de recompras (218,4M$). El guidance para 2026 proyecta un beneficio neto de 147,5-157,5M$ y un BPA diluido de 1,49-1,59 $, lo que refleja expectativas de mejora. Sin especulación sobre el cumplimiento futuro.