# Informe 10-Q de Cousins Properties Incorporated (CUZ) — 2026 Q3 results — CUZ

> Empresa: Cousins Properties Incorporated (CUZ)
> Formulario: 10-Q · Periodo: 2026 Q3 results — CUZ
> Fecha de publicación: 2026-11-12
> Fuente oficial: [SEC EDGAR Filing](https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/25232/000002523226000079/cuz-20260930.htm)
> Descargar PDF: https://cifraresearch.com/api/reports/476c68e9-0fe8-4d52-8b69-53e8c0869d1a.pdf
> URL Canónica: https://cifraresearch.com/informe/CUZ/2026-Q3

## ÚLTIMOS 3 MESES

### Ventas y Cuenta de Resultados
- **BPA / EPS:** 0,10 $
- **Acciones en circulación:** 164,6M

| Concepto | Actual | Anterior | Variación |
|---|---|---|---|
| Ventas | 259,42M | 248,33M | +4,47 % |
| Beneficio Bruto | 179,18M | 168,18M | +6,54 % |
| Beneficio Operativo | 65,2M | 52,96M | +23,11 % |
| EBT | 17,01M | 8,78M | +93,74 % |
| Beneficio Neto | 17,01M | 8,78M | +93,74 % |
| FFO | 123,774M | 114,1M | +8,48 % |

> *1: FFO (reportado NAREIT): Beneficio Neto de 17,0M + depreciación y amortización de inmuebles de 103,111M + deterioros de inmuebles de 0M − ganancias por ventas de 0,5M = 123,774M (FFO reportado por la compañía). FFO por acción: 0,75 $ (reportado). Payout sobre FFO: +42,5 % (dividendo trimestral de 52,6M ÷ FFO de 123,774M; el dividendo se juzga contra el FFO/AFFO, no contra el BPA). El Beneficio Neto GAAP incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no mide el valor del activo) y las ganancias/deterioros no recurrentes: el sector mide el negocio con el FFO y, para el dividendo, con el AFFO o el cash disponible. El AFFO no es un estándar y el sistema solo lo muestra si el filing lo publica; cuando el filing desglosa el capex de mantenimiento, el bloque de Cash Flow añade la fila AFFO/CAD (aprox.) = FFO − capex de mantenimiento.

### Flujo de Caja

| Concepto | Normal | Normalizado |
|---|---|---|
| Cash Flow | 111,3 | 179,7 |
| CAPEX | 198,72 | 198,72 |
| FCF | -87,42 | -19,02 |
| FCF/Acción | -0,53 $ | -0,12 $ |
| Dividendo | 52,6 | 52,6 |
| Libre | -140,02 | -71,62 |

**Escenarios:** Normal (WC=-67) · Normalizado*1 (WC=1)

> *1: WC = media de los últimos 10 ejercicios: 1,2%. Al ser trimestral, el importe anual se divide entre 4 = 1,3M. Desviación del circulante reportado (-67,1M) frente al WC teórico (1,3M): __-68,4M__. El Cash Flow tras el ajuste de circulante queda en: 111,3M - (__-68,4M__) = 179,7M.

### Asignación de Capital

| Concepto | Importe |
|---|---|
| Libre | -140,02 |
| Adquisiciones*1 | -367,1 |
| Recompras | -90 |
| Caja*2 | 1,5 |
| Deuda*2 | -152,3 |
| En total | -747,92 |

**Verificación:** No cuadra: quedan -747,9M sin explicar entre el capital libre y los usos detectados. El filing no documenta movimientos no monetarios de magnitud cercana a ese importe (la única operación de deuda relevante del trimestre es la amortización de 99,2M de la hipoteca de Colorado Tower, ya recogida en la variación de deuda del balance); el residuo neto sin explicar es de -747,9M y debe revisarse en las notas de flujos y balance del informe.

> *1: Adquisiciones: Se destinaron 367,1M a la compra de 300 South Tryon (Charlotte, 638.000 pies cuadrados, 317,5M$), una parcela de 2,3 acres en Uptown Dallas (2401 McKinney, 50,0M$) y otras adquisiciones de propiedades (uso de fondos).
> *2: Deuda balance: 3732,1M -> 3579,8M (-152,3M). Deuda neta: 3725,4M -> 3574,6M (-150,8M). Caja balance: 6,7M -> 5,2M (-1,5M); la caja disminuyó: fuente de liquidez (+); fila Caja = 1,5M.

## EN TODO EL AÑO (9 MESES)

### Ventas y Cuenta de Resultados
- **BPA / EPS:** 0,11 $
- **Acciones en circulación:** 164,6M

| Concepto | Actual | Anterior | Variación |
|---|---|---|---|
| Ventas | 791,05M | 738,78M | +7,08 % |
| Beneficio Bruto | 543,28M | 507M | +7,16 % |
| Beneficio Operativo | 191,26M | 167,47M | +14,21 % |
| EBT | 18,57M | 44,53M | -58,3 % |
| Beneficio Neto | 18,57M | 44,53M | -58,3 % |
| FFO | 363,1M | 352,8M | +2,92 % |

> *1: FFO (aprox. NAREIT): Beneficio Neto de 18,6M + depreciación y amortización de 316,5M + deterioros de inmuebles de 36,6M − ganancias por ventas de 8,6M = 363,1M. FFO por acción: 2,21 $. Payout sobre FFO: +44,2 % (el dividendo se juzga contra el FFO/AFFO, no contra el BPA). El Beneficio Neto GAAP incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no mide el valor del activo) y las ganancias/deterioros no recurrentes: el sector mide el negocio con el FFO y, para el dividendo, con el AFFO o el cash disponible. El AFFO no es un estándar y el sistema solo lo muestra si el filing lo publica; cuando el filing desglosa el capex de mantenimiento, el bloque de Cash Flow añade la fila AFFO/CAD (aprox.) = FFO − capex de mantenimiento.

### Flujo de Caja

| Concepto | Normal | Normalizado |
|---|---|---|
| Cash Flow | 308,29 | 333,4 |
| CAPEX | 198,72 | 198,72 |
| FCF | 109,6 | 134,7 |
| FCF/Acción | 0,67 $ | 0,82 $ |
| Dividendo | 160,63 | 160,63 |
| Libre | -51,03 | -25,93 |

**Escenarios:** Normal (WC=-21) · Normalizado*1 (WC=4)

> *1: WC = media de los últimos 10 ejercicios: 1,2%. Al ser un horizonte acumulado de 9 meses, el importe anual se prorratea por los meses del periodo (anual × 9/12) = 3,8M. Desviación del circulante reportado (-21,3M) frente al WC teórico (3,8M): __-25,1M__. El Cash Flow tras el ajuste de circulante queda en: 308,3M - (__-25,1M__) = 333,4M.
> *2: En REITs el capex del periodo (198,72) incluye construcción y desarrollo, que crea activos y se financia con deuda o desinversiones: el FCF tras todo el capex no mide la caja libre del negocio ni equivale al capex de mantenimiento. La métrica del sector es el AFFO/CAD, pero el filing no desglosa el capex de mantenimiento (no consta) y el sistema no lo inventa.
> *3: Refinanciación y financiación del periodo: en febrero de 2026 la compañía emitió 500,0M$ de notas senior unsecured al 4,875 % (vencimiento no indicado en el texto disponible); los fondos netos recibidos fueron 496,3M$. Solo se reflejan las magnitudes y los tipos reportados por el filing; no se recalculan impactos anuales en el trimestre.

### Asignación de Capital

| Concepto | Importe |
|---|---|
| Libre | -51,03 |
| Desinversiones*1 | 271,2 |
| Adquisiciones*2 | -367,13 |
| Recompras | -90,04 |
| Caja*3 | 0,5 |
| Deuda*3 | 238,9 |
| En total | 2,4 |

**Verificación:** Más o menos cuadra. Aun así, puede ser que no haya visto algún detalle.

> *1: Desinversiones: Se ingresaron 271,24M por la venta de Harborview Plaza (Tampa, 39,5M$), Research Park V (Austin, 42,0M$) y One Eleven Congress (Austin, 208,0M$) (fuente de fondos).
> *2: Adquisiciones: Se destinaron 367,14M a la compra de 300 South Tryon (Charlotte, 638.000 pies cuadrados, 317,5M$), una parcela de 2,3 acres en Uptown Dallas (2401 McKinney, 50,0M$) y otras adquisiciones de propiedades (uso de fondos).
> *3: Deuda balance: 3340,8M -> 3579,8M (+238,9M). Deuda neta: 3335,1M -> 3574,6M (+239,5M). Caja balance: 5,7M -> 5,2M (-0,5M); la caja disminuyó: fuente de liquidez (+); fila Caja = 0,5M.

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*Análisis generado con IA por Cifra (https://cifraresearch.com) a partir de la fuente primaria en SEC EDGAR. Fines informativos, no constituye recomendación de inversión.*