CUZ — Q3 2026

ÚLTIMOS 3 MESES

1. VENTAS

ACCIONES: 164,6M · BPA: 0,10 $

• *1: FFO (reportado NAREIT): Beneficio Neto de 17,0M + depreciación y amortización de inmuebles de 103,111M + deterioros de inmuebles de 0M − ganancias por ventas de 0,5M = 123,774M (FFO reportado por la compañía). FFO por acción: 0,75 $ (reportado). Payout sobre FFO: +42,5 % (dividendo trimestral de 52,6M ÷ FFO de 123,774M; el dividendo se juzga contra el FFO/AFFO, no contra el BPA). El Beneficio Neto GAAP incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no mide el valor del activo) y las ganancias/deterioros no recurrentes: el sector mide el negocio con el FFO y, para el dividendo, con el AFFO o el cash disponible. El AFFO no es un estándar y el sistema solo lo muestra si el filing lo publica; cuando el filing desglosa el capex de mantenimiento, el bloque de Cash Flow añade la fila AFFO/CAD (aprox.) = FFO − capex de mantenimiento.

2. CASH FLOW

• *1: WC = media de los últimos 10 ejercicios: 1,2%. Al ser trimestral, el importe anual se divide entre 4 = 1,3M. Desviación del circulante reportado (-67,1M) frente al WC teórico (1,3M): -68,4M. El Cash Flow tras el ajuste de circulante queda en: 111,3M - (-68,4M) = 179,7M.

3. ASIGNACIÓN DE CAPITAL

No cuadra: quedan -747,9M sin explicar entre el capital libre y los usos detectados. El filing no documenta movimientos no monetarios de magnitud cercana a ese importe (la única operación de deuda relevante del trimestre es la amortización de 99,2M de la hipoteca de Colorado Tower, ya recogida en la variación de deuda del balance); el residuo neto sin explicar es de -747,9M y debe revisarse en las notas de flujos y balance del informe.

• *1: Adquisiciones: Se destinaron 367,1M a la compra de 300 South Tryon (Charlotte, 638.000 pies cuadrados, 317,5M$), una parcela de 2,3 acres en Uptown Dallas (2401 McKinney, 50,0M$) y otras adquisiciones de propiedades (uso de fondos).
• *2: Deuda balance: 3732,1M -> 3579,8M (-152,3M). Deuda neta: 3725,4M -> 3574,6M (-150,8M). Caja balance: 6,7M -> 5,2M (-1,5M); la caja disminuyó: fuente de liquidez (+); fila Caja = 1,5M.

EN TODO EL AÑO (9 MESES)

1. VENTAS

ACCIONES: 164,6M · BPA: 0,11 $

• *1: FFO (aprox. NAREIT): Beneficio Neto de 18,6M + depreciación y amortización de 316,5M + deterioros de inmuebles de 36,6M − ganancias por ventas de 8,6M = 363,1M. FFO por acción: 2,21 $. Payout sobre FFO: +44,2 % (el dividendo se juzga contra el FFO/AFFO, no contra el BPA). El Beneficio Neto GAAP incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no mide el valor del activo) y las ganancias/deterioros no recurrentes: el sector mide el negocio con el FFO y, para el dividendo, con el AFFO o el cash disponible. El AFFO no es un estándar y el sistema solo lo muestra si el filing lo publica; cuando el filing desglosa el capex de mantenimiento, el bloque de Cash Flow añade la fila AFFO/CAD (aprox.) = FFO − capex de mantenimiento.

2. CASH FLOW

• *1: WC = media de los últimos 10 ejercicios: 1,2%. Al ser un horizonte acumulado de 9 meses, el importe anual se prorratea por los meses del periodo (anual × 9/12) = 3,8M. Desviación del circulante reportado (-21,3M) frente al WC teórico (3,8M): -25,1M. El Cash Flow tras el ajuste de circulante queda en: 308,3M - (-25,1M) = 333,4M.
• *2: En REITs el capex del periodo (198,72) incluye construcción y desarrollo, que crea activos y se financia con deuda o desinversiones: el FCF tras todo el capex no mide la caja libre del negocio ni equivale al capex de mantenimiento. La métrica del sector es el AFFO/CAD, pero el filing no desglosa el capex de mantenimiento (no consta) y el sistema no lo inventa.
• *3: Refinanciación y financiación del periodo: en febrero de 2026 la compañía emitió 500,0M$ de notas senior unsecured al 4,875 % (vencimiento no indicado en el texto disponible); los fondos netos recibidos fueron 496,3M$. Solo se reflejan las magnitudes y los tipos reportados por el filing; no se recalculan impactos anuales en el trimestre.

3. ASIGNACIÓN DE CAPITAL

Más o menos cuadra. Aun así, puede ser que no haya visto algún detalle.

• *1: Desinversiones: Se ingresaron 271,24M por la venta de Harborview Plaza (Tampa, 39,5M$), Research Park V (Austin, 42,0M$) y One Eleven Congress (Austin, 208,0M$) (fuente de fondos).
• *2: Adquisiciones: Se destinaron 367,14M a la compra de 300 South Tryon (Charlotte, 638.000 pies cuadrados, 317,5M$), una parcela de 2,3 acres en Uptown Dallas (2401 McKinney, 50,0M$) y otras adquisiciones de propiedades (uso de fondos).
• *3: Deuda balance: 3340,8M -> 3579,8M (+238,9M). Deuda neta: 3335,1M -> 3574,6M (+239,5M). Caja balance: 5,7M -> 5,2M (-0,5M); la caja disminuyó: fuente de liquidez (+); fila Caja = 0,5M.

NOTAS DEL TRIMESTRE E INFORMACIÓN RELEVANTE

Guidance · Guidance revisado al alza

La compañía revisa al alza el guidance 2026: el rango de FFO se estrecha al alza, de 486,8-496,8M$ (2,92-2,98 $/acción) a 490,1-496,8M$ (2,95-2,99 $/acción), manteniéndose el extremo superior en 496,8M$ y subiendo el inferior. El beneficio neto disponible para accionistas ordinarios proyectado se eleva a 23,3-30,0M$ (0,14-0,18 $/acción), frente a 14,9-24,9M$ (0,08-0,14 $/acción) anteriormente. Se mantienen la depreciación y amortización de inmuebles (438,8M$), el deterioro de inmuebles (36,6M$) y la ganancia por transacciones de inmuebles (8,6M$).

• Guidance de FFO 2026 revisado al alza: El guidance de FFO 2026 se estrecha al alza: el rango pasa a 490,1-496,8M$ (2,95-2,99 $/acción) desde 486,8-496,8M$ (2,92-2,98 $/acción), manteniéndose el extremo superior en 496,8M$ y subiendo el inferior; el beneficio neto proyectado se eleva a 23,3-30,0M$ (0,14-0,18 $/acción) desde 14,9-24,9M$ (0,08-0,14 $/acción).
• Venta de One Eleven Congress por 208M$: El 29 de julio de 2026 la compañía vendió One Eleven Congress en Austin por 208,0M$ brutos, sin ganancia o pérdida significativa; la propiedad había registrado un deterioro de 36,6M$ en el primer trimestre de 2026.
• Recompras de acciones por 90M$: En los nueve meses de 2026 (importe acumulado del año, no exclusivo del trimestre) la compañía recompró 3,85 millones de acciones por 90,0M$ (aproximadamente el 2,3 % de las acciones en circulación), reduciendo el número de títulos de 168,0 a 164,6 millones.

Ingresos por negocio

El filing reporta una parte del negocio: Office Properties (100,0 %). En Q3 2026, los ingresos de los negocios fueron 259,5M$ (+4,6 % i/a); la mayor es Office Properties, con 259,5M$ (100,0 %). Serie determinista construida con los hechos XBRL del filing (segmentos reportables); no se mezclan niveles ni se extrapolan cifras. Sin desglose etiquetado, el apartado se omite.

Office Properties

Parte reportada por el filing; las cifras son las publicadas para ese segmento, no una estimación. Evolución en la serie del informe: de 248,2M$ (Q3 25) a 259,5M$ (Q3 26), +4,6 %. Cifras publicadas por el filing (XBRL); no se recalculan ni se extrapolan.