CUZ — FY 2025

PARTE I: RESUMEN DE CUENTAS

EN TODO EL AÑO (12 MESES)

1. VENTAS

ACCIONES: 168,0M (al final del 2025, no el promedio) -> %0,2 más (167,7M) -> efecto en el BPA: %-0,2 · BPA: 0,24 $ -> %0,0 (0,24 $)

• *1: FFO reportado por la empresa: 478,4M (con su reconciliación; el sistema no lo recalcula). Fórmula NAREIT: FFO = Beneficio Neto 40,5M + D&A 415,4M + deterioros de inmuebles 13,3M − ganancias por ventas 0M = 469,2M (aproximación NAREIT; la cifra reportada por la empresa es 478,4M). FFO por acción: 2,84 $. Payout sobre FFO: 215,8M / 478,4M = 45,1 % (el dividendo se juzga contra el FFO/AFFO, no contra el BPA). El Beneficio Neto GAAP incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no mide el valor del activo) y las ganancias/deterioros no recurrentes: el sector mide el negocio con el FFO y, para el dividendo, con el AFFO o el cash disponible. El AFFO no es un estándar y el sistema solo lo muestra si el filing lo publica; cuando el filing desglosa el capex de mantenimiento, el bloque de Cash Flow añade la fila AFFO/CAD (aprox.) = FFO − capex de mantenimiento.

2. CASH FLOW

• *1: WC = media de los últimos 10 ejercicios: 1,2% × 414,7M = 5M en el periodo. Desviación del circulante reportado (-12,4M) frente al WC teórico (5M): -17,4M. El Cash Flow tras el ajuste de circulante queda en: 402,3M - (-17,4M) = 419,7M.
• *2: En REITs el capex del periodo (267,23) incluye construcción y desarrollo, que crea activos y se financia con deuda o desinversiones: el FCF tras todo el capex no mide la caja libre del negocio ni equivale al capex de mantenimiento. La métrica del sector es el AFFO/CAD, pero el filing no desglosa el capex de mantenimiento (no consta) y el sistema no lo inventa.
• *3: Refinanciación y financiación del periodo: en junio de 2025 se emitieron 500,0M de notas sénior públicas no garantizadas al 5,250 % con vencimiento el 15 de julio de 2030, con unos proceeds netos de 499,9M (tras un OID de 65.000). Solo se reflejan las magnitudes y los tipos reportados por el filing; no se recalculan impactos anuales en el trimestre.

3. ASIGNACIÓN DE CAPITAL

No cuadra: el residuo bruto es -81,9M entre el capital libre y los usos detectados. Descontando los movimientos no monetarios documentados (-264,6M de deuda no monetaria: recompras o amortizaciones anticipadas de deuda con ganancia o pérdida, efecto divisa), el residuo neto sin explicar es +182,7M (-81,94 - (-264,6) = +182,7M). Faltan movimientos de caja por mapear (adquisiciones, desinversiones, deuda o caja) antes de atribuirlo a reclasificaciones.

• *1: Adquisiciones: la fila recoge el efectivo pagado por adquisiciones de propiedades del estado de flujos de caja (247,84M). El precio/coste capitalizado del inmueble adquirido, The Link (oficinas de estilo lifestyle de 292.000 pies cuadrados en Uptown Dallas, Texas, adquirido en julio de 2025), es de 222,890M según el Schedule III del filing; la diferencia con el efectivo pagado corresponde a otros movimientos de la partida de adquisiciones (uso de fondos).
• *2: Deuda balance: 3.095,7M -> 3.340,8M (+245,1M). Deuda neta: 3.088,3M -> 3.335,1M (+246,8M). Caja balance: 7,3M -> 5,7M (-1,6M); la caja disminuyó: fuente de liquidez (+); fila Caja = 1,6M.

PARTE II: INGRESOS POR SEGMENTO

Ingresos por negocio

El filing reporta una parte del negocio: Office (100,0 %). En 2025, los ingresos de los negocios fueron 984,3M$ (+16,2 %); la mayor es Office, con 984,3M$ (100,0 %). El gráfico apila los ingresos de cada negocio en cada periodo; la altura suma el desglose publicado por el filing. Serie determinista construida con los hechos XBRL del filing (segmentos reportables); no se mezclan niveles ni se extrapolan cifras. Sin desglose etiquetado, el apartado se omite.

1: Office

Parte reportada por el filing; las cifras son las publicadas para ese segmento, no una estimación. Evolución en la serie del informe: de 742,7M$ (2020) a 984,3M$ (2025), +32,5 %. Cifras publicadas por el filing (XBRL); no se recalculan ni se extrapolan.

PARTE III: INDAGACIÓN A FONDO Y CONCLUSIÓN

Deuda y vencimientos

La deuda neta se sitúa en **3.335,1 M$** (**+246,8 M$** frente al ejercicio anterior) y la deuda normal en **3.340,8 M$** (**+245,1 M$**). El calendario de vencimientos de los próximos 5 años muestra compromisos escalonados: **870,1 M$** en **2026**, **341 M$** en **2027**, **250 M$** en **2028**, **275 M$** en **2029** y **500 M$** en **2030**, con **1.121 M$** adicionales después del año 5. En **junio de 2025** se emitieron **500,0 M$** de notas sénior no garantizadas al **5,250 %** con vencimiento en **2030**, cuyos fondos se destinaron a amortizar **250,0 M$** de notas colocadas privadamente y a financiar parcialmente la adquisición de The Link. El tipo de interés medio estimado de la deuda es del 4,9 %. El gasto por intereses del ejercicio fue de 159,2M. Los intereses pagados en efectivo ascendieron a 141,5M. El calendario muestra en cada tramo el importe y el interés anual estimado con el tipo medio (~).

Perspectivas (Outlook)

El guidance oficial para 2026 apunta a un FFO al alza (485,2-502,1M$ frente a 478,4M$ en 2025) y a un beneficio neto en un rango amplio (39,6-56,5M$ frente a 40,5M$), que incluye tanto una ligera caída como una mejora. El FFO por acción se proyecta en 2,87-2,97 $ (frente a 2,84 $) y el beneficio neto por acción en 0,23-0,33 $ (frente a 0,24 $).

Operaciones corporativas

**Adquisiciones:** En **julio de 2025** la compañía completó la adquisición de **The Link**, un inmueble de oficinas de estilo lifestyle de **292.000 pies cuadrados** en **Uptown Dallas (Texas)**, con un coste capitalizado de **222,890M$** según el Schedule III del filing (los pagos netos por adquisiciones de propiedades en el estado de flujos de caja ascienden a **247,8M$**). El motivo declarado es la compra estratégica de un activo de oficinas de calidad en un mercado Sun Belt objetivo. La operación se financió parcialmente con los **496,9M$** netos de la emisión de notas sénior al **5,250 %** con vencimiento en **2030**. No se registraron desinversiones, spin-offs ni reestructuraciones materiales en el ejercicio.

FFO y AFFO

El Beneficio Neto GAAP de un REIT incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no refleja el valor del activo) y las ganancias o pérdidas por ventas, que no son resultado recurrente del alquiler. Por eso el sector mide el negocio con el FFO (Funds From Operations): Beneficio Neto + depreciación y amortización + deterioros de inmuebles − ganancias por ventas. El sistema calcula una aproximación NAREIT (sin ajustes de JVs); si el filing publica el FFO y el AFFO con su reconciliación, la fila y la nota del informe prefieren la cifra reportada. En 2025 la depreciación y amortización sumada al beneficio fue de 415,4M, con un Beneficio Neto de 40,5M. El dividendo se juzga contra el FFO y el AFFO, no contra el BPA: la obligación de repartir al menos el 90 % del beneficio fiscal hace normal un payout sobre BPA superior al 100 %. El AFFO no es un estándar: cada empresa lo define (SBC, renta linealizada, capex de mantenimiento) y el sistema no lo recalcula; solo lo muestra si el filing lo publica. No es una predicción.

Valor contable y cotización

El valor contable por acción es coste histórico menos depreciación acumulada de los inmuebles: no es el NAV (valor de mercado de los activos) y no se calcula aquí ningún NAV. La cotización de cierre de cada ejercicio procede de Yahoo Finance (misma fuente que la ficha de empresa) y el gráfico añade la ratio precio/valor contable en el eje derecho (veces: cuánto se paga en libros por cada dólar de valor contable). Al cierre de 2025 la cotización (25,78 $) cotizaba por debajo del valor contable por acción (27,86 $): un 0,93x, en descuento. El descuento o la prima observados son informativos, no una recomendación: en REITs el valor contable depreciado suele diferir del valor de mercado de la cartera. No es una predicción.

Ampliaciones y financiación

Los REIT financian el crecimiento de la cartera con deuda y con emisiones de capital (programas ATM, DRIP y opciones), que son la norma del sector. Emitir por encima del valor contable por acción crea valor contable por acción y por debajo lo diluye: es un hecho, no una recomendación. En 2025 la compañía obtuvo unos proceeds netos de 88,5M$ por Forward Sales. La emisión equivale al 0,2 % de las acciones del cierre anterior. En magnitudes del ejercicio, la deuda nueva del ejercicio fue de 499,9M y las compras de inmuebles ascendieron a 470,7M; el filing solo declara la financiación concreta cuando lo indica expresamente. El tipo medio de la deuda nueva según lo reportado es del 5,3 %. Los importes de emisión son un precio medio implícito (el neto incluye comisiones y puede mezclar ATM, DRIP y opciones). No es una predicción ni una recomendación de financiación.

Puntos clave en seguimiento

• Evolución de la ocupación de la cartera de oficinas (90,7 % a cierre de 2025) y de los alquileres netos efectivos.
• Refinanciación de los 870,1M$ de deuda que vencen en 2026 y coste efectivo de los nuevos intereses.
• Ejecución del guidance de FFO (485,2-502,1M$) y del beneficio neto (39,6-56,5M$).

VALORACIÓN GENERAL

NOTA DE RESULTADOS: 6 — Calificación puramente financiera basada en las cuentas cerradas del ejercicio, el guidance oficial y la asignación de capital ejecutada. Las ventas crecieron un 16,00 % y el FFO reportado un 15,5 % (478,4M$ frente a 414,1M$), con un payout sobre FFO del 45,1 % y una deuda neta de 3.335,1M$ (+246,8M$). El beneficio neto cayó un 11,44 % por el mayor gasto financiero y los deterioros de 14,32M$, aunque el FFO se mantiene sólido. La emisión de 500M$ al 5,250 % y la adquisición de The Link refuerzan la cartera, pero el calendario de vencimientos de 2026 (870,1M$) exige atención. Sin especulación sobre el cumplimiento futuro del guidance.