# Informe 10-K de Cubesmart (CUBE) — 2025 ANNUAL results — CUBE

> Empresa: Cubesmart (CUBE)
> Formulario: 10-K · Periodo: 2025 ANNUAL results — CUBE
> Fecha de publicación: 2026-11-12
> Fuente oficial: [SEC EDGAR Filing](https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1298675/000129867526000010/cube-20251231x10k.htm)
> Descargar PDF: https://cifraresearch.com/api/reports/6106a684-0eb6-48d2-9a3f-ec238a8e9ca4.pdf
> URL Canónica: https://cifraresearch.com/informe/CUBE/2025-10K

**Calificación Cifra:** NOTA DE RESULTADOS: 6 — Calificación puramente financiera basada en las cuentas cerradas de 2025, el guidance oficial y la asignación de capital ejecutada. Las ventas crecieron un 5,34 % hasta 1.123,1M$, pero el beneficio operativo cayó un 7,08 % y el beneficio neto un 15,46 % hasta 331,3M$, lastrado por el aumento de gastos operativos y la pérdida de 3,7M por extinción anticipada de deuda. El FFO aproximado de 589,5M$ (2,57 $/acción) cubre con holgura el dividendo (payout del 80,8 %), aunque el FCF de 486M$ apenas supera los 476,3M$ pagados. La deuda neta subió 482,1M$ por las adquisiciones de 501,8M$, con un tipo medio estimado del 3,36 % y vencimientos escalonados. El guidance 2026 apunta a un BPA diluido de 1,55-1,63 $ y un FFO ajustado por acción de 2,52-2,60 $, con fundamentales mejorando a lo largo del año. Sin especulación sobre el cumplimiento futuro.

## EN TODO EL AÑO (12 MESES)

### Ventas y Cuenta de Resultados
- **BPA / EPS:** 1,46 $ -> %0,7 menos (1,47 $)
- **Acciones en circulación:** 227,3M (al final del 2025, no el promedio) -> %0,2 menos (227,8M) -> efecto en el BPA: %0,2

| Concepto | Actual | Anterior | Variación |
|---|---|---|---|
| Ventas | 1123,1M | 1066,2M | +5,34 % |
| Beneficio Bruto | 771,7M | 748,5M | +3,1 % |
| Beneficio Operativo | 448,9M | 483,1M | -7,08 % |
| EBT | 331,3M | 391,9M | -15,46 % |
| Beneficio Neto | 331,3M | 391,9M | -15,46 % |
| FFO | 589,5M | 597,6M | -1,36 % |
| FFO ajustado | 593,3M | 600,8M | -1,25 % |

> *1: FFO (aprox. NAREIT): Beneficio Neto de 331,3M + depreciación y amortización de 258,2M + deterioros de inmuebles de 0M − ganancias por ventas de 0M = 589,5M. FFO por acción: 2,57 $. Payout sobre FFO: +80,8 % (el dividendo se juzga contra el FFO/AFFO, no contra el BPA). La empresa publica además su FFO ajustado: 593,3M (frente a 600,8M en el periodo comparable), que difiere del FFO NAREIT en 3,8M por la pérdida de 3,7M por extinción anticipada de deuda y el resto por pérdidas no realizadas de inversiones y deterioros de inversiones no inmobiliarias. Es la cifra recurrente que debe leerse para el dividendo; el FFO NAREIT no excluye esas partidas. El Beneficio Neto GAAP incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no mide el valor del activo) y las ganancias/deterioros no recurrentes: el sector mide el negocio con el FFO y, para el dividendo, con el AFFO o el cash disponible. El AFFO no es un estándar y el sistema solo lo muestra si el filing lo publica; cuando el filing desglosa el capex de mantenimiento, el bloque de Cash Flow añade la fila AFFO/CAD (aprox.) = FFO − capex de mantenimiento.

### Flujo de Caja

| Concepto | Normal | Normalizado |
|---|---|---|
| Cash Flow | 608,5 | 616,5 |
| CAPEX | 122,5 | 122,5 |
| FCF | 486 | 494 |
| FCF/Acción | 2,14 $ | 2,17 $ |
| Dividendo | 476,3 | 476,3 |
| Libre | 9,7 | 17,7 |

**Escenarios:** Normal (WC=-3) · Normalizado*1 (WC=5)

> *1: WC = media de los últimos 10 ejercicios: 0,8% × 611,4M = 5,1M en el periodo. Desviación del circulante reportado (-2,9M) frente al WC teórico (5,1M): __-8M__. El Cash Flow tras el ajuste de circulante queda en: 608,5M - (__-8M__) = 616,5M.
> *2: En REITs el capex del periodo (122,5) incluye construcción y desarrollo, que crea activos y se financia con deuda o desinversiones: el FCF tras todo el capex no mide la caja libre del negocio ni equivale al capex de mantenimiento. La métrica del sector es el AFFO/CAD, pero el filing no desglosa el capex de mantenimiento (no consta) y el sistema no lo inventa.
> *3: Refinanciación y financiación del periodo: Refinanciación ejecutada: Emisión de 450M$ en notas senior no garantizadas al 5.125% con vencimiento 2035 y redención total de 300M$ en notas senior al 4.000% con vencimiento 2025; importe refinanciado de 300M; tipo anterior del 4,00 % y nuevo del 5,13 %. Deuda nueva del periodo: 450M a un tipo medio reportado del 5,13 %. Solo se reflejan las magnitudes y los tipos reportados por el filing; no se recalculan impactos anuales en el trimestre.

### Asignación de Capital

| Concepto | Importe |
|---|---|
| Libre | 9,7 |
| Adquisiciones*1 | -501,8 |
| Caja*2 | 65,8 |
| Deuda*2 | 416,3 |
| En total | -10 |

**Verificación:** Más o menos cuadra. Aun así, puede ser que no haya visto algún detalle.

> *1: Adquisiciones: se destinaron 501,8M a la compra del 80 % de 191 IV CUBE LLC (HVP IV), sociedad participada no consolidada propietaria de 28 locales de self-storage, y de dos locales en Arizona y Florida (uso de fondos). El precio de HVP IV incluye 44,4M para amortizar la parte proporcional de la deuda existente de la sociedad.
> *2: Deuda balance: 2986,5M -> 3402,8M (+416,3M). Deuda neta: 2914,9M -> 3397M (+482,1M). Caja balance: 71,6M -> 5,8M (-65,8M); la caja disminuyó: fuente de liquidez (+); fila Caja = 65,8M.

## Conclusiones

### Deuda
La deuda de balance se sitúa en **3.402,8M$** (**+416,3M$** frente al ejercicio anterior) y la deuda neta en **3.397M$** (**+482,1M$**), tras reducir la caja de **71,6M$** a **5,8M$**. El tipo de interés medio estimado de toda la deuda es del **3,36 %**, calculado a partir de los cupones de las notas ponderados por saldo. El calendario de vencimientos de los próximos **5 años** muestra compromisos escalonados entre **2026** y **2030**, con el grueso de las notas venciendo después del año 5. El gasto por intereses devengado del ejercicio fue de 114,1M y los intereses pagados en efectivo ascendieron a 106,8M.

### Perspectivas de la Dirección
La dirección espera que los fundamentales del negocio mejoren a lo largo del próximo ejercicio, con un crecimiento moderado del beneficio por acción y del FFO ajustado por acción según el guidance oficial.

### Operaciones corporativas
**Adquisiciones:** En **febrero de 2025** CubeSmart adquirió el **80 %** de **191 IV CUBE LLC (HVP IV)**, sociedad participada no consolidada propietaria de **28 locales de self-storage** distribuidos entre Arizona (2), Connecticut (3), Florida (4), Georgia (2), Illinois (5), Maryland (2), Minnesota (1), Pennsylvania (1) y Texas (8), por **452,8M$**, importe que incluye **44,4M$** para amortizar la parte proporcional de la deuda existente de la sociedad. El motivo declarado es consolidar la propiedad de una cartera de locales en mercados objetivo. Adicionalmente, se compraron **dos locales** de self-storage en Arizona y Florida por **49M$**, dentro de la estrategia de crecimiento mediante adquisiciones en mercados objetivo.

No se registraron desinversiones, spin-offs ni reestructuraciones materiales en el ejercicio.

### Lista de Seguimiento (Watchlist)
- Evolución de la ocupación y del NOI same-store, que cerró 2025 con una caída del 1,1 % en el cuarto trimestre y una ocupación del 88,6 %.
- Refinanciación de los 300M$ de notas que vencen en 2026 y coste efectivo de la nueva deuda frente al 2,72 % de las retiradas.
- Ritmo de ejecución de las adquisiciones y del programa de recompra (2,1M de acciones pendientes).
- Cobertura del dividendo: el FCF de 486M$ apenas supera los 476,3M$ pagados, con un payout sobre FFO del 80,8 %.

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*Análisis generado con IA por Cifra (https://cifraresearch.com) a partir de la fuente primaria en SEC EDGAR. Fines informativos, no constituye recomendación de inversión.*