CUBE — FY 2025

PARTE I: RESUMEN DE CUENTAS

EN TODO EL AÑO (12 MESES)

1. VENTAS

ACCIONES: 227,3M (al final del 2025, no el promedio) -> %0,2 menos (227,8M) -> efecto en el BPA: %0,2 · BPA: 1,46 $ -> %0,7 menos (1,47 $)

• *1: FFO (aprox. NAREIT): Beneficio Neto de 331,3M + depreciación y amortización de 258,2M + deterioros de inmuebles de 0M − ganancias por ventas de 0M = 589,5M. FFO por acción: 2,57 $. Payout sobre FFO: +80,8 % (el dividendo se juzga contra el FFO/AFFO, no contra el BPA). La empresa publica además su FFO ajustado: 593,3M (frente a 600,8M en el periodo comparable), que difiere del FFO NAREIT en 3,8M por la pérdida de 3,7M por extinción anticipada de deuda y el resto por pérdidas no realizadas de inversiones y deterioros de inversiones no inmobiliarias. Es la cifra recurrente que debe leerse para el dividendo; el FFO NAREIT no excluye esas partidas. El Beneficio Neto GAAP incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no mide el valor del activo) y las ganancias/deterioros no recurrentes: el sector mide el negocio con el FFO y, para el dividendo, con el AFFO o el cash disponible. El AFFO no es un estándar y el sistema solo lo muestra si el filing lo publica; cuando el filing desglosa el capex de mantenimiento, el bloque de Cash Flow añade la fila AFFO/CAD (aprox.) = FFO − capex de mantenimiento.

2. CASH FLOW

• *1: WC = media de los últimos 10 ejercicios: 0,8% × 611,4M = 5,1M en el periodo. Desviación del circulante reportado (-2,9M) frente al WC teórico (5,1M): -8M. El Cash Flow tras el ajuste de circulante queda en: 608,5M - (-8M) = 616,5M.
• *2: En REITs el capex del periodo (122,5) incluye construcción y desarrollo, que crea activos y se financia con deuda o desinversiones: el FCF tras todo el capex no mide la caja libre del negocio ni equivale al capex de mantenimiento. La métrica del sector es el AFFO/CAD, pero el filing no desglosa el capex de mantenimiento (no consta) y el sistema no lo inventa.
• *3: Refinanciación y financiación del periodo: Refinanciación ejecutada: Emisión de 450M$ en notas senior no garantizadas al 5.125% con vencimiento 2035 y redención total de 300M$ en notas senior al 4.000% con vencimiento 2025; importe refinanciado de 300M; tipo anterior del 4,00 % y nuevo del 5,13 %. Deuda nueva del periodo: 450M a un tipo medio reportado del 5,13 %. Solo se reflejan las magnitudes y los tipos reportados por el filing; no se recalculan impactos anuales en el trimestre.

3. ASIGNACIÓN DE CAPITAL

Más o menos cuadra. Aun así, puede ser que no haya visto algún detalle.

• *1: Adquisiciones: se destinaron 501,8M a la compra del 80 % de 191 IV CUBE LLC (HVP IV), sociedad participada no consolidada propietaria de 28 locales de self-storage, y de dos locales en Arizona y Florida (uso de fondos). El precio de HVP IV incluye 44,4M para amortizar la parte proporcional de la deuda existente de la sociedad.
• *2: Deuda balance: 2986,5M -> 3402,8M (+416,3M). Deuda neta: 2914,9M -> 3397M (+482,1M). Caja balance: 71,6M -> 5,8M (-65,8M); la caja disminuyó: fuente de liquidez (+); fila Caja = 65,8M.

PARTE II: EVOLUCIÓN DE INGRESOS

Evolución de ingresos

El filing no publica un desglose de ingresos por segmento; se muestra la evolución de los ingresos consolidados de los últimos 10 ejercicios. En 2025, los ingresos totales fueron 1.123,1M$ (+5,3 %). El gráfico muestra la evolución de los ingresos totales; no se añaden partes del negocio ni estimaciones. Serie determinista construida con los hechos XBRL del filing.

PARTE III: INDAGACIÓN A FONDO Y CONCLUSIÓN

Deuda y vencimientos

La deuda de balance se sitúa en **3.402,8M$** (**+416,3M$** frente al ejercicio anterior) y la deuda neta en **3.397M$** (**+482,1M$**), tras reducir la caja de **71,6M$** a **5,8M$**. El tipo de interés medio estimado de toda la deuda es del **3,36 %**, calculado a partir de los cupones de las notas ponderados por saldo. El calendario de vencimientos de los próximos **5 años** muestra compromisos escalonados entre **2026** y **2030**, con el grueso de las notas venciendo después del año 5. El gasto por intereses devengado del ejercicio fue de 114,1M y los intereses pagados en efectivo ascendieron a 106,8M.

Perspectivas (Outlook)

La dirección espera que los fundamentales del negocio mejoren a lo largo del próximo ejercicio, con un crecimiento moderado del beneficio por acción y del FFO ajustado por acción según el guidance oficial.

Operaciones corporativas

**Adquisiciones:** En **febrero de 2025** CubeSmart adquirió el **80 %** de **191 IV CUBE LLC (HVP IV)**, sociedad participada no consolidada propietaria de **28 locales de self-storage** distribuidos entre Arizona (2), Connecticut (3), Florida (4), Georgia (2), Illinois (5), Maryland (2), Minnesota (1), Pennsylvania (1) y Texas (8), por **452,8M$**, importe que incluye **44,4M$** para amortizar la parte proporcional de la deuda existente de la sociedad. El motivo declarado es consolidar la propiedad de una cartera de locales en mercados objetivo. Adicionalmente, se compraron **dos locales** de self-storage en Arizona y Florida por **49M$**, dentro de la estrategia de crecimiento mediante adquisiciones en mercados objetivo. No se registraron desinversiones, spin-offs ni reestructuraciones materiales en el ejercicio.

FFO y AFFO

El Beneficio Neto GAAP de un REIT incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no refleja el valor del activo) y las ganancias o pérdidas por ventas, que no son resultado recurrente del alquiler. Por eso el sector mide el negocio con el FFO (Funds From Operations): Beneficio Neto + depreciación y amortización + deterioros de inmuebles − ganancias por ventas. El sistema calcula una aproximación NAREIT (sin ajustes de JVs); si el filing publica el FFO y el AFFO con su reconciliación, la fila y la nota del informe prefieren la cifra reportada. En 2025 la depreciación y amortización sumada al beneficio fue de 258,2M, con un Beneficio Neto de 331,3M. El dividendo se juzga contra el FFO y el AFFO, no contra el BPA: la obligación de repartir al menos el 90 % del beneficio fiscal hace normal un payout sobre BPA superior al 100 %. El AFFO no es un estándar: cada empresa lo define (SBC, renta linealizada, capex de mantenimiento) y el sistema no lo recalcula; solo lo muestra si el filing lo publica. No es una predicción.

Valor contable y cotización

El valor contable por acción es coste histórico menos depreciación acumulada de los inmuebles: no es el NAV (valor de mercado de los activos) y no se calcula aquí ningún NAV. La cotización de cierre de cada ejercicio procede de Yahoo Finance (misma fuente que la ficha de empresa) y el gráfico añade la ratio precio/valor contable en el eje derecho (veces: cuánto se paga en libros por cada dólar de valor contable). Al cierre de 2025 la cotización (36,05 $) cotizaba por encima del valor contable por acción (11,97 $): un 3,01x, en prima. El descuento o la prima observados son informativos, no una recomendación: en REITs el valor contable depreciado suele diferir del valor de mercado de la cartera. No es una predicción.

Ampliaciones y financiación

Los REIT financian el crecimiento de la cartera con deuda y con emisiones de capital (programas ATM, DRIP y opciones), que son la norma del sector. Emitir por encima del valor contable por acción crea valor contable por acción y por debajo lo diluye: es un hecho, no una recomendación. El filing no desglosa acciones emitidas en el ejercicio. Refinanciación del ejercicio: Emisión de 450M$ en notas senior no garantizadas al 5.125% con vencimiento 2035 y redención total de 300M$ en notas senior al 4.000% con vencimiento 2025; importe refinanciado de 300M; tipo anterior del 4,00 % y nuevo del 5,13 %. En magnitudes del ejercicio, la deuda nueva del ejercicio fue de 1403,9M y las compras de inmuebles ascendieron a 49,7M; el filing solo declara la financiación concreta cuando lo indica expresamente. El tipo medio de la deuda nueva según lo reportado es del 5,1 %. Los importes de emisión son un precio medio implícito (el neto incluye comisiones y puede mezclar ATM, DRIP y opciones). No es una predicción ni una recomendación de financiación.

Ocupación de la cartera

Evolución de la ocupación de la cartera (según la definición etiquetada por la empresa) al cierre de los últimos 10 ejercicios (2016-2025), recuperada del texto de los propios 10-K con una única definición por empresa. Definición usada: ocupación de las tiendas en propiedad al cierre del ejercicio (cartera total). La ocupación es un dato operativo (no una valoración): la ocupación económica mide la renta en vigor frente a la de mercado y la física, la superficie arrendada; las comparaciones same-store excluyen compras y ventas. En hoteleras la métrica equivalente es RevPAR/ADR. No se predice.

Puntos clave en seguimiento

• Evolución de la ocupación y del NOI same-store, que cerró 2025 con una caída del 1,1 % en el cuarto trimestre y una ocupación del 88,6 %.
• Refinanciación de los 300M$ de notas que vencen en 2026 y coste efectivo de la nueva deuda frente al 2,72 % de las retiradas.
• Ritmo de ejecución de las adquisiciones y del programa de recompra (2,1M de acciones pendientes).
• Cobertura del dividendo: el FCF de 486M$ apenas supera los 476,3M$ pagados, con un payout sobre FFO del 80,8 %.

VALORACIÓN GENERAL

NOTA DE RESULTADOS: 6 — Calificación puramente financiera basada en las cuentas cerradas de 2025, el guidance oficial y la asignación de capital ejecutada. Las ventas crecieron un 5,34 % hasta 1.123,1M$, pero el beneficio operativo cayó un 7,08 % y el beneficio neto un 15,46 % hasta 331,3M$, lastrado por el aumento de gastos operativos y la pérdida de 3,7M por extinción anticipada de deuda. El FFO aproximado de 589,5M$ (2,57 $/acción) cubre con holgura el dividendo (payout del 80,8 %), aunque el FCF de 486M$ apenas supera los 476,3M$ pagados. La deuda neta subió 482,1M$ por las adquisiciones de 501,8M$, con un tipo medio estimado del 3,36 % y vencimientos escalonados. El guidance 2026 apunta a un BPA diluido de 1,55-1,63 $ y un FFO ajustado por acción de 2,52-2,60 $, con fundamentales mejorando a lo largo del año. Sin especulación sobre el cumplimiento futuro.