CTRE — FY 2025

PARTE I: RESUMEN DE CUENTAS

EN TODO EL AÑO (12 MESES)

1. VENTAS

ACCIONES: 222,7M (al final del 2025, no el promedio) -> %19,1 más (187,0M) -> efecto en el BPA: %16,1 menos · BPA: 1,57 $ -> %16,1 menos (1,87 $)

• *1: Deterioro de activos inmobiliarios de 2,483M en 2025 y de 42,225M en 2024, sumados de vuelta en el Beneficio Operativo (columna Ajustado y Anterior Ajustado). El Beneficio Operativo Normal se obtiene del operating income del filing depurado del gain on sale de inmuebles (31,548M en 2025 y -2,208M en 2024), que no forma parte del resultado del alquiler.
• *2: FFO (aprox. NAREIT): Beneficio Neto de 320,5M + depreciación y amortización de 92,9M + deterioros de inmuebles de 2,5M − ganancias por ventas de 31,5M = 384,4M. FFO por acción: 1,88 $ (sobre ~204,1M acciones diluidas de cierre). Payout sobre FFO: +67,5 % (el dividendo se juzga contra el FFO/AFFO, no contra el BPA). La empresa publica además su FFO ajustado (excluye las partidas no recurrentes: extinción anticipada de deuda, pérdidas no realizadas de inversiones, deterioros de inversiones no inmobiliarias…): 359,7M. Es la cifra recurrente que debe leerse para el dividendo; el FFO NAREIT no excluye esas partidas. El Beneficio Neto GAAP incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no mide el valor del activo) y las ganancias/deterioros no recurrentes: el sector mide el negocio con el FFO y, para el dividendo, con el AFFO o el cash disponible. El AFFO no es un estándar y el sistema solo lo muestra si el filing lo publica; cuando el filing desglosa el capex de mantenimiento, el bloque de Cash Flow añade la fila AFFO/CAD (aprox.) = FFO − capex de mantenimiento.
• *3: FFO ajustado (359,7M) frente al FFO NAREIT (384,4M): la diferencia de 24,7M corresponde a las partidas no recurrentes que la empresa excluye en su FFO ajustado (extinción anticipada de deuda, pérdidas no realizadas de inversiones y deterioros de inversiones no inmobiliarias); el filing no desglosa el importe individual de cada una de ellas.

2. CASH FLOW

• *1: WC = media de los últimos 10 ejercicios: 3,2% × 368M = 11,7M en el periodo. Desviación del circulante reportado (26,1M) frente al WC teórico (11,7M): 14,4M. El Cash Flow tras el ajuste de circulante queda en: 394M - (14,4M) = 379,6M.
• *2: En REITs el capex del periodo (14,99) incluye construcción y desarrollo, que crea activos y se financia con deuda o desinversiones: el FCF tras todo el capex no mide la caja libre del negocio ni equivale al capex de mantenimiento. La métrica del sector es el AFFO/CAD, pero el filing no desglosa el capex de mantenimiento (no consta) y el sistema no lo inventa.
• *3: Refinanciación y financiación del periodo: Deuda nueva del periodo: 500M (el filing no publica su tipo: no consta). Emisiones de capital (ATM/DRIP/opciones): 35,6M de acciones y 1071,5M netos. Solo se reflejan las magnitudes y los tipos reportados por el filing; no se recalculan impactos anuales en el trimestre.

3. ASIGNACIÓN DE CAPITAL

No cuadra: quedan +603,1M sin explicar entre el capital libre y los usos detectados. La tabla solo incluye movimientos de caja; los siguientes no pasan por caja: deuda no monetaria (recompras o amortizaciones anticipadas de deuda con ganancia o pérdida, efecto divisa) -151,1M y deuda asumida en la adquisición de Care REIT plc -290,9M. Con ellos, el residuo neto sin explicar sería +161,1M, que corresponde a partidas no mapeadas o reclasificaciones pendientes de revisar en las notas del informe.

• *1: Adquisiciones: se destinaron 1.333,998M a la compra de Care REIT plc (REIT de residencias de mayores en el Reino Unido) y otras propiedades de atención médica (centros de enfermería especializada, comunidades de vivienda para mayores y una plataforma SHOP). Desinversiones: se ingresaron 153,5M por la venta de cinco centros de enfermería especializada y 19 comunidades de vivienda para mayores, incluyendo un intercambio de activos y 36,0M de financiación al vendedor; la ganancia neta por venta fue de 31,5M.
• *3: Deuda balance: 396,93M -> 894,22M (+497,29M). Deuda neta: 183,11M -> 696,18M (+513,07M). Caja balance: 213,82M -> 198,04M (-15,78M); la caja disminuyó: fuente de liquidez (+); fila Caja = 15,78M.

PARTE II: EVOLUCIÓN DE INGRESOS

Evolución de ingresos

El filing no publica un desglose de ingresos por segmento; se muestra la evolución de los ingresos consolidados de los últimos 10 ejercicios. En 2025, los ingresos totales fueron 476,4M$ (+60,8 %). El gráfico muestra la evolución de los ingresos totales; no se añaden partes del negocio ni estimaciones. Serie determinista construida con los hechos XBRL del filing.

PARTE III: INDAGACIÓN A FONDO Y CONCLUSIÓN

Deuda y vencimientos

La deuda neta se sitúa en **696,18M** (**+513,07M** frente al ejercicio anterior) y la deuda normal en **894,22M** (**+497,29M**). El calendario de vencimientos de los próximos 5 años muestra **400M** de notas senior al **3,875 %** con vencimiento en **2028** y **500M** del term loan con vencimiento en **2030**; el tipo de interés medio de toda la deuda es del **3,88 %**. El tipo de interés medio de la deuda es del 3,9 %. El gasto por intereses del ejercicio fue de 43,7M. Los intereses pagados en efectivo ascendieron a 39,9M.

Perspectivas (Outlook)

La dirección publica un guidance cuantitativo para 2026: **Normalized FFO de 427-439M** (frente a **359,7M** en 2025) y **Normalized FFO por acción de 1,90-1,95 $** (frente a **1,76 $**), con **Normalized FAD de 428-440M** (frente a **360,0M**) y **FAD por acción de 1,90-1,95 $** (frente a **1,76 $**). El beneficio neto atribuible se proyecta en **326-338M** (frente a **320,5M**) y el **BPA diluido en 1,45-1,50 $** (frente a **1,57 $**). En la parte operativa, los **ingresos por alquiler en efectivo** se guían en **430-436M**, los **ingresos por intereses en 88-92M**, los **gastos generales y administrativos en 57-59M** (frente a **52,5M**), los **gastos por intereses en 45-46M** (frente a **43,7M**) y el **gasto por impuestos en ~9M** (frente a **5,0M**). El crecimiento del Normalized FFO y FAD refleja la integración de Care REIT plc y la expansión del portafolio.

Operaciones corporativas

**Adquisiciones:** El **8 de mayo de 2025** se completó la adquisición de **Care REIT plc**, un REIT del Reino Unido especializado en residencias de mayores (care homes) y otros activos de atención médica. La operación supuso la asunción de pasivos de aproximadamente **290,9M** y el pago de **6,8M** a los socios de Impact Health Partners LLP por activos. El motivo declarado es la expansión internacional y la diversificación geográfica en el sector de atención médica. Care REIT representó el **18,5 %** de los activos totales y el **11,5 %** de los ingresos consolidados al 31 de diciembre de 2025. **Desinversiones y ventas de participaciones:** Durante 2025 se vendieron **cinco centros de enfermería especializada y 19 comunidades de vivienda para mayores** en EE. UU. y el Reino Unido, con unos ingresos de **153,5M**, que incluyen contraprestación no monetaria por intercambio de activos y **36,0M** de financiación al vendedor. El motivo declarado es la optimización de cartera y la rotación de activos. La operación generó una ganancia neta por venta de **31,5M**.

FFO y AFFO

El Beneficio Neto GAAP de un REIT incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no refleja el valor del activo) y las ganancias o pérdidas por ventas, que no son resultado recurrente del alquiler. Por eso el sector mide el negocio con el FFO (Funds From Operations): Beneficio Neto + depreciación y amortización + deterioros de inmuebles − ganancias por ventas. El sistema calcula una aproximación NAREIT (sin ajustes de JVs); si el filing publica el FFO y el AFFO con su reconciliación, la fila y la nota del informe prefieren la cifra reportada. En 2025 la depreciación y amortización sumada al beneficio fue de 92,9M, con un Beneficio Neto de 320,5M. El dividendo se juzga contra el FFO y el AFFO, no contra el BPA: la obligación de repartir al menos el 90 % del beneficio fiscal hace normal un payout sobre BPA superior al 100 %. El AFFO no es un estándar: cada empresa lo define (SBC, renta linealizada, capex de mantenimiento) y el sistema no lo recalcula; solo lo muestra si el filing lo publica. No es una predicción.

Valor contable y cotización

El valor contable por acción es coste histórico menos depreciación acumulada de los inmuebles: no es el NAV (valor de mercado de los activos) y no se calcula aquí ningún NAV. La cotización de cierre de cada ejercicio procede de Yahoo Finance (misma fuente que la ficha de empresa) y el gráfico añade la ratio precio/valor contable en el eje derecho (veces: cuánto se paga en libros por cada dólar de valor contable). Al cierre de 2025 la cotización (36,16 $) cotizaba por encima del valor contable por acción (18,06 $): un 2,00x, en prima. El descuento o la prima observados son informativos, no una recomendación: en REITs el valor contable depreciado suele diferir del valor de mercado de la cartera. No es una predicción.

Ampliaciones y financiación

Los REIT financian el crecimiento de la cartera con deuda y con emisiones de capital (programas ATM, DRIP y opciones), que son la norma del sector. Emitir por encima del valor contable por acción crea valor contable por acción y por debajo lo diluye: es un hecho, no una recomendación. En 2025 la compañía emitió 35,60 M de acciones y 1071,5M netos. La emisión equivale al 19,0 % de las acciones del cierre anterior. El precio medio implícito de las acciones emitidas (30,10 $) supera el rango de 1,3-1,5× sobre el valor contable por acción de cierre (18,06 $): un 1,67x, crea valor contable por acción. En magnitudes del ejercicio, la deuda nueva del ejercicio fue de 500M y las compras de inmuebles ascendieron a 159,3M; el filing solo declara la financiación concreta cuando lo indica expresamente. El filing no publica el tipo de la deuda nueva: no consta. Los importes de emisión son un precio medio implícito (el neto incluye comisiones y puede mezclar ATM, DRIP y opciones). No es una predicción ni una recomendación de financiación.

Ocupación de la cartera

Evolución de la ocupación de la cartera (según la definición etiquetada por la empresa) al cierre de los últimos 7 ejercicios (2019-2025), recuperada del texto de los propios 10-K con una única definición por empresa. Definición usada: ocupación de las propiedades de skilled nursing triple-net al cierre. La ocupación es un dato operativo (no una valoración): la ocupación económica mide la renta en vigor frente a la de mercado y la física, la superficie arrendada; las comparaciones same-store excluyen compras y ventas. En hoteleras la métrica equivalente es RevPAR/ADR. No se predice.

1: Cambios en la dirección

Con efecto **1 de enero de 2026**, **Derek Bunker** asume como **Chief Financial Officer** en sustitución de **Bill Wagner**.

CFO · Efectivo: 2026-01-01

• Antiguo CFO: Bill Wagner (Chief Financial Officer)
• Nuevo CFO: Derek Bunker
  De dónde viene: CareTrust REIT, Senior Vice President of Strategy and Investor Relations desde junio de 2025; anteriormente consultor de la compañía (enero-junio 2025) para la adquisición de Care REIT.
  Trayectoria previa: Dirigió una consultoría y patrocinador independiente en el sector de atención post-aguda; fue Chief Investment Officer, Executive Vice President y Secretary de The Pennant Group; y Vice President, Acquisitions and Business Legal Affairs en The Ensign Group.

La trayectoria de los directivos combina los hechos del informe con contexto público general; verifícala con fuentes externas antes de decidir.

Puntos clave en seguimiento

• Integración de Care REIT plc y evolución de la ocupación y cobertura EBITDAR del portafolio.
• Crecimiento del Normalized FFO y FAD por acción y cumplimiento del guidance de 1,90-1,95 $/acción.
• Refinanciación de los 42M de préstamos que vencen en 2026 o 2027 y coste de la deuda.
• Sostenibilidad del dividendo con un payout del 73 % sobre Normalized FAD.

VALORACIÓN GENERAL

NOTA DE RESULTADOS: 7 — Calificación puramente financiera basada en las cuentas del ejercicio y el guidance oficial. El crecimiento de ventas (+60,8 %) y del beneficio operativo ajustado (+69,8 %) refleja la adquisición de Care REIT plc y la expansión del portafolio, con un FFO aproximado de 384,4M y un payout sobre FFO del 67,5 %. El aumento de deuda (+497,3M) y la emisión de acciones (+19,1 %) son coherentes con la financiación de la adquisición. El guidance 2026 proyecta un crecimiento del 9,4 % en Normalized FFO y FAD. Sin especulación sobre el cumplimiento futuro.