# Informe 10-Q de Camden Property Trust (CPT) — 2026 Q3 results — CPT

> Empresa: Camden Property Trust (CPT)
> Formulario: 10-Q · Periodo: 2026 Q3 results — CPT
> Fecha de publicación: 2026-11-12
> Fuente oficial: [SEC EDGAR Filing](https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/906345/000162828026071470/cpt-20260930.htm)
> Descargar PDF: https://cifraresearch.com/api/reports/11bc66ec-2698-43ec-ae4a-7714fd56b80a.pdf
> URL Canónica: https://cifraresearch.com/informe/CPT/2026-Q3

## ÚLTIMOS 3 MESES

### Ventas y Cuenta de Resultados
- **BPA / EPS:** 9,93 $
- **Acciones en circulación:** 100,1M

| Concepto | Actual | Anterior | Variación |
|---|---|---|---|
| Ventas | 381,06M | 395,68M | -3,69 % |
| Beneficio Bruto | 240,27M | 249,98M | -3,88 % |
| Beneficio Operativo | 139,05M | 62,55M | +122,3 % |
| EBT | 907,80M | 114,36M | +693,81 % |
| Beneficio Neto | 906,77M | 113,58M | +698,35 % |
| FFO | 176,4M | 184,2M | -4,26 % |
| FFO ajustado | 178M | 186,8M | -4,68 % |

> *1: FFO reportado por la empresa: 176,4M. La aproximación del sistema (Beneficio Neto + D&A total + deterioros de inmuebles − ganancias por ventas, sin ajustes de JVs) daría 179,7M. FFO por acción: 1,76 $. Payout sobre FFO: +62,6 % (el dividendo se juzga contra el FFO/AFFO, no contra el BPA). La empresa publica además su FFO ajustado (Core FFO), que excluye partidas no recurrentes: FFO 176,352M + gain on sale of land −0,537M + casualty-related expenses, net of recoveries 0M + legal costs and settlements −0,985M + expensed transaction, development and other pursuit costs +3,233M + investment losses 0M + other miscellaneous items −0,036M = Core FFO 178,027M (frente a 186,8M en el periodo comparable). Es la cifra recurrente que debe leerse para el dividendo; el FFO NAREIT no excluye esas partidas. El Beneficio Neto GAAP incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no mide el valor del activo) y las ganancias/deterioros no recurrentes: el sector mide el negocio con el FFO y, para el dividendo, con el AFFO o el cash disponible. El AFFO no es un estándar y el sistema solo lo muestra si el filing lo publica; cuando el filing desglosa el capex de mantenimiento, el bloque de Cash Flow añade la fila AFFO/CAD (aprox.) = FFO − capex de mantenimiento.

### Flujo de Caja

| Concepto | Normal | Normalizado |
|---|---|---|
| Cash Flow | 156,3 | 135 |
| CAPEX | 122,2 | 122,2 |
| FCF | 34,1 | 12,8 |
| FCF/Acción | 0,34 $ | 0,13 $ |
| Dividendo | 110,3 | 110,3 |
| Libre | -76,2 | -97,5 |
| AFFO | 147,7 | 147,7 |

**Escenarios:** Normal (WC=23) · Normalizado*1 (WC=2)

> *1: WC = media de los últimos 10 ejercicios: 0,7%. Al ser trimestral, el importe anual se divide entre 4 = 1,5M. Desviación del circulante reportado (22,8M) frente al WC teórico (1,5M): __21,3M__. El Cash Flow tras el ajuste de circulante queda en: 156,3M - (__21,3M__) = 135M.
> *2: AFFO reportado por la empresa: 147,7M (puente desde un FFO reportado de 176,4M; la diferencia son los ajustes propios de su definición). Definición de la empresa: FFO (NAREIT): beneficio neto ajustado para excluir ganancias/pérdidas por ventas de inmuebles y deterioros de inmuebles, más depreciación y amortización. Core FFO: FFO ajustado por gastos no recurrentes (casualty, litigios, costes de transacción, pérdidas de inversiones). Core AFFO: Core FFO menos capex recurrente y ajustes de devengo.. El AFFO no es un estándar (SBC, renta linealizada, capex de mantenimiento…): el sistema muestra la cifra reportada tal cual y no la recalcula. El ajuste de circulante no le aplica: ambas columnas muestran el dato reportado.
> *3: Refinanciación y financiación del periodo: Deuda nueva del periodo: 350M (el filing no publica su tipo: no consta). Solo se reflejan las magnitudes y los tipos reportados por el filing; no se recalculan impactos anuales en el trimestre.

### Asignación de Capital

| Concepto | Importe |
|---|---|
| Libre | -76,2 |
| Adquisiciones*1 | -749,6 |
| Caja*2 | -124 |
| Deuda*2 | -1220 |
| Efectivo restringido (escrow)*3 | -435,3 |
| En total | -2605,1 |

**Verificación:** No cuadra: quedan -2605,1M sin explicar entre el capital libre y los usos detectados. El desfase corresponde a partidas no mapeadas o a movimientos no monetarios y reclasificaciones de balance (efectivo restringido, efecto divisa en caja, deuda asumida en compras o reclasificaciones entre caja e inversiones) que deben revisarse en las notas de flujos y balance del informe.

> *1: Adquisiciones: Se destinaron 749,6M a la compra de Camden Brandon (296 apartamentos en Tampa, FL), Camden LoSo, Camden Gulch y otras comunidades de apartamentos (uso de fondos).
> *2: Deuda balance: 5448,3M -> 4228,3M (-1220M). Deuda neta: 5403,6M -> 4059,6M (-1344M). Caja balance: 44,7M -> 168,7M (+124M); la caja aumentó: uso de capital (-); fila Caja = -124M.
> *3: El efectivo restringido pasa de 3,3M a 438,6M; la consignación de 435,3M queda segregada en el balance para una operación pendiente de cierre.

## EN TODO EL AÑO (9 MESES)

### Ventas y Cuenta de Resultados
- **BPA / EPS:** 9,71 $
- **Acciones en circulación:** 100,1M

| Concepto | Actual | Anterior | Variación |
|---|---|---|---|
| Ventas | 1162,78M | 1182,75M | -1,69 % |
| Beneficio Bruto | 740,98M | 753,96M | -1,72 % |
| Beneficio Operativo | 272,84M | 209,45M | +30,26 % |
| EBT | 975,10M | 239,51M | +307,12 % |
| Beneficio Neto | 971,85M | 236,94M | +310,17 % |
| FFO | 473,4M | 555,3M | -14,75 % |
| FFO ajustado | 534,2M | 564,2M | -5,31 % |

> *1: FFO reportado por la empresa: 473,4M. La aproximación del sistema (Beneficio Neto + D&A total + deterioros de inmuebles − ganancias por ventas, sin ajustes de JVs) daría 483,8M. FFO por acción: 4,73 $. Payout sobre FFO: +71,3 % (el dividendo se juzga contra el FFO/AFFO, no contra el BPA). La empresa publica además su FFO ajustado (Core FFO), que excluye partidas no recurrentes: FFO 473,4M + gain on sale of land −0,537M + casualty-related expenses, net of recoveries 0M + legal costs and settlements −0,985M + expensed transaction, development and other pursuit costs +3,233M + investment losses 0M + other miscellaneous items −0,036M = Core FFO 534,2M (frente a 564,2M en el periodo comparable). Es la cifra recurrente que debe leerse para el dividendo; el FFO NAREIT no excluye esas partidas. El Beneficio Neto GAAP incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no mide el valor del activo) y las ganancias/deterioros no recurrentes: el sector mide el negocio con el FFO y, para el dividendo, con el AFFO o el cash disponible. El AFFO no es un estándar y el sistema solo lo muestra si el filing lo publica; cuando el filing desglosa el capex de mantenimiento, el bloque de Cash Flow añade la fila AFFO/CAD (aprox.) = FFO − capex de mantenimiento.

### Flujo de Caja

| Concepto | Normal | Normalizado |
|---|---|---|
| Cash Flow | 516,01 | 504,2 |
| CAPEX | 362,05 | 362,05 |
| FCF | 154 | 142,1 |
| FCF/Acción | 1,54 $ | 1,42 $ |
| Dividendo | 337,44 | 337,44 |
| Libre | -183,44 | -195,34 |
| AFFO | 457,6 | 457,6 |

**Escenarios:** Normal (WC=16) · Normalizado*1 (WC=4)

> *1: WC = media de los últimos 10 ejercicios: 0,7%. En un horizonte de 9 meses el importe anual se prorratea por 9/12 (anual × meses/12), no se divide entre 4: 4,4M en 9 meses. Desviación del circulante reportado (16,2M) frente al WC teórico (4,4M): __11,8M__. El Cash Flow tras el ajuste de circulante queda en: 516M - (__11,8M__) = 504,2M.
> *2: AFFO reportado por la empresa: 457,6M (puente desde un FFO reportado de 473,4M; la diferencia son los ajustes propios de su definición). Definición de la empresa: FFO (NAREIT): beneficio neto ajustado para excluir ganancias/pérdidas por ventas de inmuebles y deterioros de inmuebles, más depreciación y amortización. Core FFO: FFO ajustado por gastos no recurrentes (casualty, litigios, costes de transacción, pérdidas de inversiones). Core AFFO: Core FFO menos capex recurrente y ajustes de devengo.. El AFFO no es un estándar (SBC, renta linealizada, capex de mantenimiento…): el sistema muestra la cifra reportada tal cual y no la recalcula. El ajuste de circulante no le aplica: ambas columnas muestran el dato reportado.
> *3: Refinanciación y financiación del periodo: Deuda nueva del periodo: 945,7M (el filing no publica su tipo: no consta). Solo se reflejan las magnitudes y los tipos reportados por el filing; no se recalculan impactos anuales en el trimestre.

### Asignación de Capital

| Concepto | Importe |
|---|---|
| Libre | -183,44 |
| Desinversiones*1 | 1677,3 |
| Adquisiciones*2 | -749,6 |
| Recompras | -472,8 |
| Caja*3 | -143,5 |
| Deuda*3 | 327,5 |
| Efectivo restringido (escrow)*4 | -426,6 |
| En total | 28,86 |

**Verificación:** Más o menos cuadra. Aun así, puede ser que no haya visto algún detalle.

> *1: Desinversiones: Se ingresaron 1.677,31M por la venta de la cartera de California (11 comunidades con 3.620 apartamentos, aproximadamente 1.625M) y otras propiedades (fuente de fondos).
> *2: Adquisiciones: Se destinaron 749,61M a la compra de Camden Brandon (296 apartamentos en Tampa, FL), Camden LoSo, Camden Gulch y otras comunidades de apartamentos (uso de fondos).
> *3: Deuda balance: 3900,8M -> 4228,3M (+327,5M). Deuda neta: 3875,6M -> 4059,6M (+184M). Caja balance: 25,2M -> 168,7M (+143,5M); la caja aumentó: uso de capital (-); fila Caja = -143,5M.
> *4: El efectivo restringido pasa de 12M a 438,6M; la consignación de 426,6M queda segregada en el balance para una operación pendiente de cierre. Se financió con la deuda del periodo (+327,5M).

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*Análisis generado con IA por Cifra (https://cifraresearch.com) a partir de la fuente primaria en SEC EDGAR. Fines informativos, no constituye recomendación de inversión.*