CPT — Q3 2026

ÚLTIMOS 3 MESES

1. VENTAS

ACCIONES: 100,1M · BPA: 9,93 $

• *1: FFO reportado por la empresa: 176,4M. La aproximación del sistema (Beneficio Neto + D&A total + deterioros de inmuebles − ganancias por ventas, sin ajustes de JVs) daría 179,7M. FFO por acción: 1,76 $. Payout sobre FFO: +62,6 % (el dividendo se juzga contra el FFO/AFFO, no contra el BPA). La empresa publica además su FFO ajustado (Core FFO), que excluye partidas no recurrentes: FFO 176,352M + gain on sale of land −0,537M + casualty-related expenses, net of recoveries 0M + legal costs and settlements −0,985M + expensed transaction, development and other pursuit costs +3,233M + investment losses 0M + other miscellaneous items −0,036M = Core FFO 178,027M (frente a 186,8M en el periodo comparable). Es la cifra recurrente que debe leerse para el dividendo; el FFO NAREIT no excluye esas partidas. El Beneficio Neto GAAP incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no mide el valor del activo) y las ganancias/deterioros no recurrentes: el sector mide el negocio con el FFO y, para el dividendo, con el AFFO o el cash disponible. El AFFO no es un estándar y el sistema solo lo muestra si el filing lo publica; cuando el filing desglosa el capex de mantenimiento, el bloque de Cash Flow añade la fila AFFO/CAD (aprox.) = FFO − capex de mantenimiento.

2. CASH FLOW

• *1: WC = media de los últimos 10 ejercicios: 0,7%. Al ser trimestral, el importe anual se divide entre 4 = 1,5M. Desviación del circulante reportado (22,8M) frente al WC teórico (1,5M): 21,3M. El Cash Flow tras el ajuste de circulante queda en: 156,3M - (21,3M) = 135M.
• *2: AFFO reportado por la empresa: 147,7M (puente desde un FFO reportado de 176,4M; la diferencia son los ajustes propios de su definición). Definición de la empresa: FFO (NAREIT): beneficio neto ajustado para excluir ganancias/pérdidas por ventas de inmuebles y deterioros de inmuebles, más depreciación y amortización. Core FFO: FFO ajustado por gastos no recurrentes (casualty, litigios, costes de transacción, pérdidas de inversiones). Core AFFO: Core FFO menos capex recurrente y ajustes de devengo.. El AFFO no es un estándar (SBC, renta linealizada, capex de mantenimiento…): el sistema muestra la cifra reportada tal cual y no la recalcula. El ajuste de circulante no le aplica: ambas columnas muestran el dato reportado.
• *3: Refinanciación y financiación del periodo: Deuda nueva del periodo: 350M (el filing no publica su tipo: no consta). Solo se reflejan las magnitudes y los tipos reportados por el filing; no se recalculan impactos anuales en el trimestre.

3. ASIGNACIÓN DE CAPITAL

No cuadra: quedan -2605,1M sin explicar entre el capital libre y los usos detectados. El desfase corresponde a partidas no mapeadas o a movimientos no monetarios y reclasificaciones de balance (efectivo restringido, efecto divisa en caja, deuda asumida en compras o reclasificaciones entre caja e inversiones) que deben revisarse en las notas de flujos y balance del informe.

• *1: Adquisiciones: Se destinaron 749,6M a la compra de Camden Brandon (296 apartamentos en Tampa, FL), Camden LoSo, Camden Gulch y otras comunidades de apartamentos (uso de fondos).
• *2: Deuda balance: 5448,3M -> 4228,3M (-1220M). Deuda neta: 5403,6M -> 4059,6M (-1344M). Caja balance: 44,7M -> 168,7M (+124M); la caja aumentó: uso de capital (-); fila Caja = -124M.
• *3: El efectivo restringido pasa de 3,3M a 438,6M; la consignación de 435,3M queda segregada en el balance para una operación pendiente de cierre.

EN TODO EL AÑO (9 MESES)

1. VENTAS

ACCIONES: 100,1M · BPA: 9,71 $

• *1: FFO reportado por la empresa: 473,4M. La aproximación del sistema (Beneficio Neto + D&A total + deterioros de inmuebles − ganancias por ventas, sin ajustes de JVs) daría 483,8M. FFO por acción: 4,73 $. Payout sobre FFO: +71,3 % (el dividendo se juzga contra el FFO/AFFO, no contra el BPA). La empresa publica además su FFO ajustado (Core FFO), que excluye partidas no recurrentes: FFO 473,4M + gain on sale of land −0,537M + casualty-related expenses, net of recoveries 0M + legal costs and settlements −0,985M + expensed transaction, development and other pursuit costs +3,233M + investment losses 0M + other miscellaneous items −0,036M = Core FFO 534,2M (frente a 564,2M en el periodo comparable). Es la cifra recurrente que debe leerse para el dividendo; el FFO NAREIT no excluye esas partidas. El Beneficio Neto GAAP incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no mide el valor del activo) y las ganancias/deterioros no recurrentes: el sector mide el negocio con el FFO y, para el dividendo, con el AFFO o el cash disponible. El AFFO no es un estándar y el sistema solo lo muestra si el filing lo publica; cuando el filing desglosa el capex de mantenimiento, el bloque de Cash Flow añade la fila AFFO/CAD (aprox.) = FFO − capex de mantenimiento.

2. CASH FLOW

• *1: WC = media de los últimos 10 ejercicios: 0,7%. En un horizonte de 9 meses el importe anual se prorratea por 9/12 (anual × meses/12), no se divide entre 4: 4,4M en 9 meses. Desviación del circulante reportado (16,2M) frente al WC teórico (4,4M): 11,8M. El Cash Flow tras el ajuste de circulante queda en: 516M - (11,8M) = 504,2M.
• *2: AFFO reportado por la empresa: 457,6M (puente desde un FFO reportado de 473,4M; la diferencia son los ajustes propios de su definición). Definición de la empresa: FFO (NAREIT): beneficio neto ajustado para excluir ganancias/pérdidas por ventas de inmuebles y deterioros de inmuebles, más depreciación y amortización. Core FFO: FFO ajustado por gastos no recurrentes (casualty, litigios, costes de transacción, pérdidas de inversiones). Core AFFO: Core FFO menos capex recurrente y ajustes de devengo.. El AFFO no es un estándar (SBC, renta linealizada, capex de mantenimiento…): el sistema muestra la cifra reportada tal cual y no la recalcula. El ajuste de circulante no le aplica: ambas columnas muestran el dato reportado.
• *3: Refinanciación y financiación del periodo: Deuda nueva del periodo: 945,7M (el filing no publica su tipo: no consta). Solo se reflejan las magnitudes y los tipos reportados por el filing; no se recalculan impactos anuales en el trimestre.

3. ASIGNACIÓN DE CAPITAL

Más o menos cuadra. Aun así, puede ser que no haya visto algún detalle.

• *1: Desinversiones: Se ingresaron 1.677,31M por la venta de la cartera de California (11 comunidades con 3.620 apartamentos, aproximadamente 1.625M) y otras propiedades (fuente de fondos).
• *2: Adquisiciones: Se destinaron 749,61M a la compra de Camden Brandon (296 apartamentos en Tampa, FL), Camden LoSo, Camden Gulch y otras comunidades de apartamentos (uso de fondos).
• *3: Deuda balance: 3900,8M -> 4228,3M (+327,5M). Deuda neta: 3875,6M -> 4059,6M (+184M). Caja balance: 25,2M -> 168,7M (+143,5M); la caja aumentó: uso de capital (-); fila Caja = -143,5M.
• *4: El efectivo restringido pasa de 12M a 438,6M; la consignación de 426,6M queda segregada en el balance para una operación pendiente de cierre. Se financió con la deuda del periodo (+327,5M).

NOTAS DEL TRIMESTRE E INFORMACIÓN RELEVANTE

Guidance · Guidance revisado a la baja

La compañía revisó a la baja el guidance de EPS 2026 hasta 9,42-9,46 $ (midpoint 9,44 $, frente a 9,76-10,10 $ anterior) y el crecimiento de NOI same-property hasta -1,50 %/-0,50 % (midpoint -1,00 %, antes -1,65 %/0,45 %), con ingresos same-property en -0,25 %/+0,25 % (midpoint 0,00 %, antes 0,00 %/1,00 %) y gastos en +1,50 %/+2,00 % (midpoint 1,75 %, antes 2,00 %/3,00 %). En cambio, revisó al alza el FFO a 6,13-6,17 $ (midpoint 6,15 $, frente a 6,05-6,19 $) y mantuvo el Core FFO en 6,73-6,77 $ (midpoint 6,75 $, frente a 6,68-6,82 $). Para el 4T26 prevé EPS de 0,12-0,16 $, FFO de 1,61-1,65 $ y Core FFO de 1,63-1,67 $.

• Venta de la cartera de California: En julio de 2026 Camden completó la venta de 11 comunidades de apartamentos en California (3.620 apartamentos) por aproximadamente 1.625M, con una ganancia de 973,5M en el trimestre. Los fondos se destinan a reducir deuda bajo la línea revolvente y el programa de papel comercial.
• Revisión a la baja del guidance de EPS y NOI same-property: La compañía redujo el EPS 2026 a 9,42-9,46 $ (desde 9,76-10,10 $) y el crecimiento de NOI same-property a -1,50 %/-0,50 % (desde -1,65 %/0,45 %), mientras mantuvo el Core FFO en 6,73-6,77 $ y elevó ligeramente el FFO.
• Recompras de acciones: Durante el trimestre Camden recompró 474.660 acciones a un precio medio de 105,34 $ por 50,0M. En lo que va de año ha recomprado 4.536.826 acciones por 472,8M y quedan 247,9M disponibles bajo el programa autorizado.
• Nuevo CEO y cambios en la alta dirección: Con efecto 24 de marzo de 2026 la compañía firmó contratos con tres directivos promocionados, incluido un nuevo CEO (antes Presidente y CFO), un Presidente y COO y un EVP-CFO y Tesorero; el anterior CEO y Chairman pasó a Executive Chairman y D. Keith Oden se jubiló como Executive Vice Chairman con efecto 31 de agosto de 2026.