# Informe 10-K de Camden Property Trust (CPT) — 2025 ANNUAL results — CPT

> Empresa: Camden Property Trust (CPT)
> Formulario: 10-K · Periodo: 2025 ANNUAL results — CPT
> Fecha de publicación: 2026-11-12
> Fuente oficial: [SEC EDGAR Filing](https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/906345/000162828026007697/cpt-20251231.htm)
> Descargar PDF: https://cifraresearch.com/api/reports/0a776b4a-8c1b-4100-b80b-d33cc56ed1ea.pdf
> URL Canónica: https://cifraresearch.com/informe/CPT/2025-10K

**Calificación Cifra:** NOTA DE RESULTADOS: 6 — Calificación puramente financiera basada en las cuentas cerradas de 2025, el guidance oficial para 2026 y la asignación de capital ejecutada. Los ingresos crecieron un 1,92 % y el NOI same-property un 0,3 %, con una ocupación estable en el 95,2 % y un FFO reportado de 744,8M (6,87 $/acción) y un Core FFO de 6,88 $/acción. El beneficio neto (384,46M) está impulsado en buena parte por la ganancia por venta de inmuebles de 260,9M, no recurrente, por lo que la referencia recurrente es el FFO. El FCF de 386,22M no cubre el dividendo de 460,95M, aunque el flujo operativo de 826,62M sí lo hace con holgura. La deuda neta aumentó un 11,9 % hasta 3.875,59M, con un calendario de vencimientos concentrado en 2026 (1.155,5M). El guidance para 2026 apunta a un Core FFO por acción de 6,60-6,90 $ (punto medio 6,75 $), ligeramente por debajo del de 2025, y a un NOI same-property plano o ligeramente negativo. Sin especulación sobre el cumplimiento futuro.

## EN TODO EL AÑO (12 MESES)

### Ventas y Cuenta de Resultados
- **BPA / EPS:** 6,88 $ (Core FFO/acción) -> %0,44 más (6,85 $)
- **Acciones en circulación:** 115,7M (al final del 2025, no el promedio) -> %0,06 menos (115,8M) -> efecto en el BPA: %0,06

| Concepto | Actual | Anterior | Variación |
|---|---|---|---|
| Ventas | 1573,54M | 1543,84M | +1,92 % |
| Beneficio Bruto | 1006,83M | 985,04M | +2,21 % |
| Beneficio Operativo | 150,62M | 188,67M | -20,17 % |
| EBT | 398,92M | 173,77M | +129,57 % |
| Beneficio Neto | 384,46M | 163,29M | +135,45 % |
| FFO | 744,8M | 738M | +0,92 % |
| FFO ajustado | 757,2M | 754M | +0,43 % |

> *1: Deterioro de inmuebles de 12,9M en 2025 (asociado a actividades de desarrollo de suelo) y de 41,0M en 2024, sumados de vuelta en el Beneficio Operativo ajustado. El Beneficio Operativo Normal ya excluye la ganancia por venta de inmuebles (260,9M en 2025 y 43,8M en 2024), que no forma parte del resultado del alquiler. La amortización recurrente de intangibles (15,5M) se mantiene como coste y no genera ajuste.
> *2: FFO reportado por la empresa: 744,8M (con su reconciliación; el sistema no lo recalcula). FFO por acción: 6,87 $. Payout sobre FFO: +61,9 % (el dividendo se juzga contra el FFO/AFFO, no contra el BPA). La empresa publica además su FFO ajustado (excluye las partidas no recurrentes: extinción anticipada de deuda, pérdidas no realizadas de inversiones, deterioros de inversiones no inmobiliarias…): 757,2M (frente a 754M en el periodo comparable), una diferencia de 12,4M frente al FFO NAREIT de 744,8M que recoge esas partidas no recurrentes excluidas. Es la cifra recurrente que debe leerse para el dividendo; el FFO NAREIT no excluye esas partidas. El Beneficio Neto GAAP incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no mide el valor del activo) y las ganancias/deterioros no recurrentes: el sector mide el negocio con el FFO y, para el dividendo, con el AFFO o el cash disponible. El AFFO no es un estándar y el sistema solo lo muestra si el filing lo publica; cuando el filing desglosa el capex de mantenimiento, el bloque de Cash Flow añade la fila AFFO/CAD (aprox.) = FFO − capex de mantenimiento.

### Flujo de Caja

| Concepto | Normal | Normalizado |
|---|---|---|
| Cash Flow | 826,62 | 780,6 |
| CAPEX | 440,4 | 440,4 |
| FCF | 386,2 | 340,2 |
| FCF/Acción | 3,34 $ | 2,94 $ |
| Dividendo | 460,95 | 460,95 |
| Libre | -74,75 | -120,75 |
| AFFO | 649,1 | 649,1 |

**Escenarios:** Normal (WC=52) · Normalizado*1 (WC=6)

> *1: WC = media de los últimos 10 ejercicios: 0,7% × 774,9M = 5,7M en el periodo. Desviación del circulante reportado (51,7M) frente al WC teórico (5,7M): __46M__. El Cash Flow tras el ajuste de circulante queda en: 826,6M - (__46M__) = 780,6M.
> *2: AFFO reportado por la empresa: 649,1M (puente desde un FFO reportado de 744,8M; la diferencia son los ajustes propios de su definición). Definición de la empresa: FFO (NAREIT): beneficio neto según GAAP excluyendo depreciación y amortización de inmuebles, ganancias/pérdidas por ventas de inmuebles y deterioros de inmuebles. Core FFO: FFO ajustado por partidas no recurrentes (costes legales y de transacciones, etc.). Core AFFO: Core FFO menos capex recurrente y ajustes de devengo.. El AFFO no es un estándar (SBC, renta linealizada, capex de mantenimiento…): el sistema muestra la cifra reportada tal cual y no la recalcula. El ajuste de circulante no le aplica: ambas columnas muestran el dato reportado.

### Asignación de Capital

| Concepto | Importe |
|---|---|
| Libre | -74,75 |
| Desinversiones*1 | 365,91 |
| Adquisiciones*1 | -419,23 |
| Recompras | -270,65 |
| Caja*2 | -4,2 |
| Deuda*2 | 415,2 |
| En total | 12,28 |

**Verificación:** Más o menos cuadra. Aun así, puede ser que no haya visto algún detalle. La tabla solo incluye movimientos de caja; los siguientes no pasan por caja: deuda no monetaria (recompras o amortizaciones anticipadas de deuda con ganancia o pérdida, efecto divisa) -593,2M. Estos movimientos no reducen el descuadre: el resto sin explicar sería -580,9M, así que faltan movimientos de caja por mapear (adquisiciones, desinversiones, deuda o caja) antes de atribuirlo a reclasificaciones.

> *1: Adquisiciones: se destinaron 419,23M a la compra de cuatro propiedades operativas, entre ellas Camden Lake Buena Vista (322 apartamentos en Orlando, FL) por 85,2M en el cuarto trimestre (uso de fondos). Desinversiones: se ingresaron 365,91M por la venta de cinco propiedades operativas, entre ellas dos comunidades en Houston, TX y una en Phoenix, AZ (979 apartamentos) por 201,0M en el cuarto trimestre, con una ganancia reconocida de ~128,0M (fuente de fondos).
> *2: Deuda balance: 3485,59M -> 3900,79M (+415,2M). Deuda neta: 3464,55M -> 3875,59M (+411,04M). Caja balance: 21,05M -> 25,2M (+4,16M); la caja aumentó: uso de capital (-); fila Caja = -4,16M.

## Conclusiones

### Deuda
La deuda neta se sitúa en **3.875,59M$** (**+411,04M$** frente al ejercicio anterior) y la deuda normal en **3.900,79M$** (**+415,2M$**). La estructura es **70,9 %** fija (**2.766,9M$** al **3,7 %**) y **29,1 %** variable (**1.133,9M$** al **4,4 %**), con un tipo de interés medio de toda la deuda del **3,9 %**. El calendario de vencimientos de los próximos **5 años** concentra el mayor importe en **2026** (**1.155,5M$**), seguido de **2030** (**749,1M$**), **2029** (**598,2M$**), **2028** (**529,9M$**) y **2027** (**172,5M$**); los vencimientos posteriores al año 5 suman **695,6M$**. El gasto por intereses del ejercicio fue de 138,2M. Los intereses pagados en efectivo ascendieron a 139,6M.

### Perspectivas de la Dirección
La dirección espera que los ingresos same-property se mantengan prácticamente estables y que el NOI se contraiga ligeramente en el próximo ejercicio, con un crecimiento del Core FFO por acción moderadamente a la baja según el guidance oficial.

### Operaciones corporativas
**Adquisiciones:** En **2025** la compañía adquirió cuatro propiedades operativas por **419,23M$**. La operación más relevante del ejercicio fue **Camden Lake Buena Vista**, una comunidad de **322 apartamentos** en **Orlando, Florida**, adquirida el **4 de diciembre de 2025** por **85,2M$**. La compra encaja en la estrategia de rotación de cartera hacia mercados de crecimiento del Sun Belt.

**Desinversiones y ventas de participaciones:** En **2025** se vendieron cinco propiedades operativas por **365,91M$**. En el cuarto trimestre se vendieron dos comunidades en **Houston, TX** (que operaban como una comunidad de dos fases) y una en **Phoenix, AZ**, con un total de **979 apartamentos**, por **201,0M$**, reconociendo una **ganancia de aproximadamente 128,0M$**. La rotación permite reciclar capital desde mercados con menor crecimiento hacia nuevas adquisiciones y desarrollo.

El ejercicio no registró spin-offs ni reestructuraciones materiales.

### Lista de Seguimiento (Watchlist)
- Evolución de la ocupación same-property (95,2 % en el 4T25) y de los leasing spreads, con rentas nuevas efectivas negativas (-5,3 % en el 4T25).
- Ritmo y precio medio de ejecución del nuevo programa de recompra de 600,0M$ y de las recompras previstas de 350-400M$.
- Refinanciación de los 1.155,5M$ que vencen en 2026 y coste efectivo de la nueva deuda en un entorno de tipos más altos.
- Ejecución del plan de desinversiones de 1.600-2.000M$ y su impacto en la ganancia contable y en la caja.

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*Análisis generado con IA por Cifra (https://cifraresearch.com) a partir de la fuente primaria en SEC EDGAR. Fines informativos, no constituye recomendación de inversión.*