# Informe 10-K de Americold Realty Trust, Inc. (COLD) — 2025 ANNUAL results — COLD

> Empresa: Americold Realty Trust, Inc. (COLD)
> Formulario: 10-K · Periodo: 2025 ANNUAL results — COLD
> Fecha de publicación: 2026-11-12
> Fuente oficial: [SEC EDGAR Filing](https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1455863/000162828026012274/art-20251231.htm)
> Descargar PDF: https://cifraresearch.com/api/reports/4b198f6e-9aa7-4246-93dd-3d200d965f9e.pdf
> URL Canónica: https://cifraresearch.com/informe/COLD/2025-10K

**Calificación Cifra:** NOTA DE RESULTADOS: 4 — Calificación puramente financiera basada en las cuentas cerradas del ejercicio, el guidance oficial y la asignación de capital ejecutada. Las ventas cayeron un 2,43 % y el Beneficio Operativo ajustado un 42,20 %, con un FCF negativo de -217,2M que no cubre el dividendo de 261,4M (solo el flujo operativo de 359,6M lo supera). El resultado GAAP está lastrado por 47,1M de deterioro de intangibles y cargos no recurrentes de salida de activos en diciembre de 2025, y el FFO reportado de 204,1M implica un payout del 128,1 %. La deuda aumentó 857,5M y el tipo medio es del 4,16 %. El guidance 2026 proyecta un Adjusted FFO por acción de 1,20-1,30 $, por debajo de los 1,43 $ de 2025. Sin especulación sobre el cumplimiento futuro.

## EN TODO EL AÑO (12 MESES)

### Ventas y Cuenta de Resultados
- **BPA / EPS:** 1,43 $ -> %2,7 menos (1,47 $)
- **Acciones en circulación:** 284,9M (al final del 2025, no el promedio) -> %0,2 más (284,3M) -> efecto en el BPA: -%0,2

| Concepto | Actual | Anterior | Variación |
|---|---|---|---|
| Ventas | 2601,8M | 2666,5M | -2,43 % |
| Beneficio Bruto | 839,3M | 846,7M | -0,87 % |
| Beneficio Operativo | 90,8M | 157,1M | -42,2 % |
| EBT | -135,7M | -103,2M | — |
| Beneficio Neto | -115,3M | -94,7M | — |
| FFO | 204,1M | 149,6M | +36,43 % |
| FFO ajustado | 327,7M | 344,8M | -4,96 % |

> *1: En 2025 se suman de vuelta 47,1M de deterioro de intangibles y 36,5M de amortización recurrente de intangibles, un total de 83,6M sobre el Beneficio Operativo (7,2M + 83,6M = 90,8M). En 2024 se suman de vuelta 33,1M de deterioro de intangibles (124M + 33,1M = 157,1M). No hubo deterioro de fondo de comercio en ninguno de los dos ejercicios.
> *2: FFO reportado por la empresa: 204,1M (con su reconciliación; el sistema no lo recalcula). FFO por acción: 0,71 $. Payout sobre FFO: +128,1 % (el dividendo se juzga contra el FFO/AFFO, no contra el BPA). La empresa publica además su FFO ajustado (excluye las partidas no recurrentes: extinción anticipada de deuda, pérdidas no realizadas de inversiones, deterioros de inversiones no inmobiliarias…): 327,7M (frente a 344,8M en el periodo comparable). Es la cifra recurrente que debe leerse para el dividendo; el FFO NAREIT no excluye esas partidas. El Beneficio Neto GAAP incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no mide el valor del activo) y las ganancias/deterioros no recurrentes: el sector mide el negocio con el FFO y, para el dividendo, con el AFFO o el cash disponible. El AFFO no es un estándar y el sistema solo lo muestra si el filing lo publica; cuando el filing desglosa el capex de mantenimiento, el bloque de Cash Flow añade la fila AFFO/CAD (aprox.) = FFO − capex de mantenimiento.

### Flujo de Caja

| Concepto | Normal | Normalizado |
|---|---|---|
| Cash Flow | 359,6 | 407 |
| CAPEX | 576,8 | 576,8 |
| FCF | -217,2 | -169,8 |
| FCF/Acción | -0,76 $ | -0,60 $ |
| Dividendo | 261,4 | 261,4 |
| Libre | -478,6 | -431,2 |
| AFFO | 408,3 | 408,3 |

**Escenarios:** Normal (WC=-55) · Normalizado*1 (WC=-8)

> *1: WC = media de los últimos 10 ejercicios: -1,9% × 414,8M = -7,8M en el periodo. Desviación del circulante reportado (-55,2M) frente al WC teórico (-7,8M): __-47,4M__. El Cash Flow tras el ajuste de circulante queda en: 359,6M - (__-47,4M__) = 407M.
> *2: AFFO reportado por la empresa: 408,3M (puente desde un FFO reportado de 204,1M; la diferencia son los ajustes propios de su definición). Definición de la empresa: NAREIT FFO = beneficio neto + depreciación inmobiliaria + pérdida (ganancia) neta por venta de inmuebles + pérdidas por disposición de activos inmobiliarios + deterioros de inmuebles + parte proporcional de las entidades participadas. Core FFO = NAREIT FFO ajustado por pérdidas/ganancias no inmobiliarias, costes de adquisición/ciberataque y otros, deterioro de activos indefinidos y de larga vida (excluidos inmuebles), pérdida por extinción de deuda y terminación de derivados, diferencias de cambio, ganancias por acuerdos legales, amortización de costes diferidos de software (Project Orion), parte proporcional de participadas, resultados discontinuados, deterioro de préstamo a partes vinculadas y pérdida en opción de venta. Adjusted FFO = Core FFO ajustado por amortización de costes de financiación y pasivo por retirada de pensiones, amortización de arrendamientos por encima/debajo de mercado, ajuste de renta lineal, impuesto diferido, compensación en acciones, depreciación y amortización no inmobiliaria, capex de mantenimiento y parte proporcional de partidas de conciliación de entidades parcialmente participadas.. El AFFO no es un estándar (SBC, renta linealizada, capex de mantenimiento…): el sistema muestra la cifra reportada tal cual y no la recalcula. El ajuste de circulante no le aplica: ambas columnas muestran el dato reportado.
> *3: Refinanciación y financiación del periodo: Deuda nueva del periodo: 650M (tipo publicado: Notas sénior al 5,600 % (400M, vencimiento 2032) y préstamo a plazo 2025 a SOFR + 0,95 % (250M, vencimiento junio 2026)). Solo se reflejan las magnitudes y los tipos reportados por el filing; no se recalculan impactos anuales en el trimestre.

### Asignación de Capital

| Concepto | Importe |
|---|---|
| Libre | -478,6 |
| Desinversiones*1 | 79,3 |
| Adquisiciones*1 | -108,4 |
| Caja*2 | -89,2 |
| Deuda*2 | 857,5 |
| En total | 260,6 |

**Verificación:** No cuadra: quedan +260,6M sin explicar entre el capital libre y los usos detectados. La tabla solo incluye movimientos de caja; los siguientes no pasan por caja: deuda no monetaria (recompras o amortizaciones anticipadas de deuda con ganancia o pérdida, efecto divisa) -462,4M. Con ellos, el resto sin explicar sería -201,8M, que corresponde a partidas no mapeadas o reclasificaciones pendientes de revisar en las notas del informe.

> *1: Adquisiciones: se destinaron 108,4M en efectivo a la compra de una instalación de almacenamiento en frío en Houston (Texas), cerrada el 17 de marzo de 2025, para atender a un cliente minorista de alta rotación con compromiso fijo (uso de fondos). Desinversiones: se ingresaron 53,4M por la venta de la participación en la joint venture SuperFrio (Brasil), que generó una ganancia neta de 2,4M, y por la venta de determinadas instalaciones (fuente de fondos).
> *2: Deuda balance: 3461,3M -> 4318,8M (+857,5M). Deuda neta: 3413,6M -> 4181,9M (+768,3M). Caja balance: 47,7M -> 136,9M (+89,2M); la caja aumentó: uso de capital (-); fila Caja = -89,2M.

## Conclusiones

### Deuda
La deuda neta se sitúa en **4181,9M$** (**+768,3M$** frente al ejercicio anterior) y la deuda normal en **4318,8M$** (**+857,5M$**). El tipo de interés medio de toda la deuda es del **4,16 %** (tipo efectivo ponderado publicado). El **86,6 %** de la deuda es a tipo fijo y el **13,4 %** restante es variable no cubierto. En los próximos **5 años** solo vencen el préstamo a plazo 2025 de **250M$** (SOFR + 0,95 %) y el saldo dispuesto de la línea revolvente de **332,1M$**, ambos en **2026**; el resto de las notas vence en **2032** y **2034**. El tipo de interés medio de la deuda es del 4,2 %. El gasto por intereses del ejercicio fue de 147,8M. Los intereses pagados en efectivo ascendieron a 138,4M.

### Perspectivas de la Dirección
La dirección espera que los ingresos same-store del segmento Warehouse y el NOI se mantengan en niveles similares a los del ejercicio cerrado, con una rentabilidad operativa estable y un Adjusted FFO por acción ligeramente inferior. Las prioridades declaradas son fortalecer el balance, mejorar la rentabilidad del portfolio y ejecutar las iniciativas de reducción de costes.

### 1: Cambios en la dirección

El **26 de enero de 2026** se anunció el relevo en la dirección financiera: **Christopher Papa** sustituye a **Jay Wells** como **Director Financiero (CFO)**.

**CFO** — Anuncio: 2026-01-26

**Antiguo CFO:** Jay Wells — Director Financiero (CFO)

**Nuevo CFO:** Christopher Papa

*La trayectoria de los directivos combina los hechos del informe con contexto público general; verifícala con fuentes externas antes de decidir.*

### Operaciones corporativas
**Adquisiciones:** El **17 de marzo de 2025** se cerró la compra de una **instalación de almacenamiento en frío en Houston (Texas)** por **108,4M$** en efectivo. El precio se asignó a terreno (**10,0M$**), edificios y mejoras (**41,5M$**), maquinaria y equipo (**19,3M$**), fondo de comercio (**38,5M$**), efectivo (**0,004M$**), ingresos diferidos (**-0,2M$**) y cuentas a pagar y gastos acumulados (**-0,6M$**). El motivo declarado es dotar de capacidad para atender a un cliente minorista de alta rotación con compromiso fijo.

**Desinversiones y ventas de participaciones:** Se vendió la participación en la joint venture **SuperFrio (Brasil)** por el equivalente en dólares de **27,5M$**, operación que generó una ganancia neta de **2,4M$** reconocida en 2025. Además, se ingresaron **25,9M$** procedentes principalmente de la venta de determinadas instalaciones.

**Reestructuraciones:** El programa **Project Orion**, anunciado en **febrero de 2023**, acumula un coste total de implantación de **227,7M$**, con una amortización de **15,1M$** en 2025 y **4,2M$** en 2024 y un saldo no amortizado de costes diferidos de **88,6M$** a 31 de diciembre de 2025. Busca agilizar procesos, reducir trabajo manual y mejorar las capacidades analíticas mediante un nuevo ERP en la nube e iniciativas de transformación.

### Lista de Seguimiento (Watchlist)
- Vencimiento en 2026 del préstamo a plazo de 250M$ y del saldo dispuesto de la línea revolvente de 332,1M$, y coste de su refinanciación.
- Evolución de la ocupación (76,1 % económica en el 4T 2025, -130 pb) y del NOI same-store del segmento Warehouse.
- Ejecución de las iniciativas de reducción de costes y del programa Project Orion.
- Cobertura del dividendo con el flujo operativo ante un FCF negativo y un capex de mantenimiento de 60-70M$ previsto.

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*Análisis generado con IA por Cifra (https://cifraresearch.com) a partir de la fuente primaria en SEC EDGAR. Fines informativos, no constituye recomendación de inversión.*