COLD — FY 2025

PARTE I: RESUMEN DE CUENTAS

EN TODO EL AÑO (12 MESES)

1. VENTAS

ACCIONES: 284,9M (al final del 2025, no el promedio) -> %0,2 más (284,3M) -> efecto en el BPA: -%0,2 · BPA: 1,43 $ -> %2,7 menos (1,47 $)

• *1: En 2025 se suman de vuelta 47,1M de deterioro de intangibles y 36,5M de amortización recurrente de intangibles, un total de 83,6M sobre el Beneficio Operativo (7,2M + 83,6M = 90,8M). En 2024 se suman de vuelta 33,1M de deterioro de intangibles (124M + 33,1M = 157,1M). No hubo deterioro de fondo de comercio en ninguno de los dos ejercicios.
• *2: FFO reportado por la empresa: 204,1M (con su reconciliación; el sistema no lo recalcula). FFO por acción: 0,71 $. Payout sobre FFO: +128,1 % (el dividendo se juzga contra el FFO/AFFO, no contra el BPA). La empresa publica además su FFO ajustado (excluye las partidas no recurrentes: extinción anticipada de deuda, pérdidas no realizadas de inversiones, deterioros de inversiones no inmobiliarias…): 327,7M (frente a 344,8M en el periodo comparable). Es la cifra recurrente que debe leerse para el dividendo; el FFO NAREIT no excluye esas partidas. El Beneficio Neto GAAP incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no mide el valor del activo) y las ganancias/deterioros no recurrentes: el sector mide el negocio con el FFO y, para el dividendo, con el AFFO o el cash disponible. El AFFO no es un estándar y el sistema solo lo muestra si el filing lo publica; cuando el filing desglosa el capex de mantenimiento, el bloque de Cash Flow añade la fila AFFO/CAD (aprox.) = FFO − capex de mantenimiento.

2. CASH FLOW

• *1: WC = media de los últimos 10 ejercicios: -1,9% × 414,8M = -7,8M en el periodo. Desviación del circulante reportado (-55,2M) frente al WC teórico (-7,8M): -47,4M. El Cash Flow tras el ajuste de circulante queda en: 359,6M - (-47,4M) = 407M.
• *2: AFFO reportado por la empresa: 408,3M (puente desde un FFO reportado de 204,1M; la diferencia son los ajustes propios de su definición). Definición de la empresa: NAREIT FFO = beneficio neto + depreciación inmobiliaria + pérdida (ganancia) neta por venta de inmuebles + pérdidas por disposición de activos inmobiliarios + deterioros de inmuebles + parte proporcional de las entidades participadas. Core FFO = NAREIT FFO ajustado por pérdidas/ganancias no inmobiliarias, costes de adquisición/ciberataque y otros, deterioro de activos indefinidos y de larga vida (excluidos inmuebles), pérdida por extinción de deuda y terminación de derivados, diferencias de cambio, ganancias por acuerdos legales, amortización de costes diferidos de software (Project Orion), parte proporcional de participadas, resultados discontinuados, deterioro de préstamo a partes vinculadas y pérdida en opción de venta. Adjusted FFO = Core FFO ajustado por amortización de costes de financiación y pasivo por retirada de pensiones, amortización de arrendamientos por encima/debajo de mercado, ajuste de renta lineal, impuesto diferido, compensación en acciones, depreciación y amortización no inmobiliaria, capex de mantenimiento y parte proporcional de partidas de conciliación de entidades parcialmente participadas.. El AFFO no es un estándar (SBC, renta linealizada, capex de mantenimiento…): el sistema muestra la cifra reportada tal cual y no la recalcula. El ajuste de circulante no le aplica: ambas columnas muestran el dato reportado.
• *3: Refinanciación y financiación del periodo: Deuda nueva del periodo: 650M (tipo publicado: Notas sénior al 5,600 % (400M, vencimiento 2032) y préstamo a plazo 2025 a SOFR + 0,95 % (250M, vencimiento junio 2026)). Solo se reflejan las magnitudes y los tipos reportados por el filing; no se recalculan impactos anuales en el trimestre.

3. ASIGNACIÓN DE CAPITAL

No cuadra: quedan +260,6M sin explicar entre el capital libre y los usos detectados. La tabla solo incluye movimientos de caja; los siguientes no pasan por caja: deuda no monetaria (recompras o amortizaciones anticipadas de deuda con ganancia o pérdida, efecto divisa) -462,4M. Con ellos, el resto sin explicar sería -201,8M, que corresponde a partidas no mapeadas o reclasificaciones pendientes de revisar en las notas del informe.

• *1: Adquisiciones: se destinaron 108,4M en efectivo a la compra de una instalación de almacenamiento en frío en Houston (Texas), cerrada el 17 de marzo de 2025, para atender a un cliente minorista de alta rotación con compromiso fijo (uso de fondos). Desinversiones: se ingresaron 53,4M por la venta de la participación en la joint venture SuperFrio (Brasil), que generó una ganancia neta de 2,4M, y por la venta de determinadas instalaciones (fuente de fondos).
• *2: Deuda balance: 3461,3M -> 4318,8M (+857,5M). Deuda neta: 3413,6M -> 4181,9M (+768,3M). Caja balance: 47,7M -> 136,9M (+89,2M); la caja aumentó: uso de capital (-); fila Caja = -89,2M.

PARTE II: INGRESOS POR SEGMENTO

Ingresos por negocio

El filing desglosa los ingresos en 3 partes del negocio: Warehouse (91,4 %), Transportation (7,2 %) y Third Party Managed (1,4 %). En 2025, los ingresos de los negocios fueron 2.601,8M$ (-2,4 %); la mayor es Warehouse, con 2.377,1M$ (91,4 %). El gráfico apila los ingresos de cada negocio en cada periodo; la altura suma el desglose publicado por el filing. El gráfico de márgenes compara el margen publicado de cada segmento con el margen operativo y el neto consolidados (beneficio operativo y neto del XBRL sobre los ingresos totales). El margen del segmento no es comparable al consolidado porque puede excluir I+D o costes no asignados. Serie determinista construida con los hechos XBRL del filing (segmentos reportables); no se mezclan niveles ni se extrapolan cifras. Sin desglose etiquetado, el apartado se omite.

1: Warehouse

Parte reportada por el filing; las cifras son las publicadas para ese segmento, no una estimación. Evolución en la serie del informe: de 1.145,7M$ (2017) a 2.377,1M$ (2025), +107,5 %. Cifras publicadas por el filing (XBRL); no se recalculan ni se extrapolan.

2: Transportation

Parte reportada por el filing; las cifras son las publicadas para ese segmento, no una estimación. Evolución en la serie del informe: de 146,1M$ (2017) a 188,2M$ (2025), +28,8 %. Cifras publicadas por el filing (XBRL); no se recalculan ni se extrapolan.

3: Third Party Managed

Parte reportada por el filing; las cifras son las publicadas para ese segmento, no una estimación. Evolución en la serie del informe: de 242,2M$ (2017) a 36,5M$ (2025), -84,9 %. Cifras publicadas por el filing (XBRL); no se recalculan ni se extrapolan.

PARTE III: INGRESOS POR PAÍSES

Ingresos por países

El filing desglosa los ingresos en 3 países o áreas geográficas: North America (78,3 %), Asia Pacific (12,0 %) y Otros (9,7 %). En 2025, los ingresos por país o área geográfica sumaron 2.601,9M$ (-2,4 %); el mayor es North America, con 2.037,8M$ (78,3 %). El gráfico apila los ingresos de cada país o área geográfica en cada periodo; la altura suma el desglose publicado por el filing. La estructura geográfica cambió durante la serie; los años con distinto conjunto de países o áreas no son directamente comparables. Serie determinista construida con los hechos XBRL del filing (desglose geográfico); no se mezclan niveles ni se extrapolan cifras. Sin desglose etiquetado, el apartado se omite.

1: North America

País o área reportada por el filing; las cifras son las publicadas para ese país o área, no una estimación. Evolución en la serie del informe: de 1.332,1M$ (2018) a 2.037,8M$ (2025), +53,0 %. Cifras publicadas por el filing (XBRL); no se recalculan ni se extrapolan.

2: Asia Pacific

País o área reportada por el filing; las cifras son las publicadas para ese país o área, no una estimación. Evolución en la serie del informe: de 259,7M$ (2018) a 311,8M$ (2025), +20,1 %. Cifras publicadas por el filing (XBRL); no se recalculan ni se extrapolan.

3: Otros

País o área reportada por el filing; las cifras son las publicadas para ese país o área, no una estimación. Evolución en la serie del informe: de 1.543,6M$ (2017) a 252,3M$ (2025), -83,7 %. Cifras publicadas por el filing (XBRL); no se recalculan ni se extrapolan.

PARTE IV: INDAGACIÓN A FONDO Y CONCLUSIÓN

Deuda y vencimientos

La deuda neta se sitúa en **4181,9M$** (**+768,3M$** frente al ejercicio anterior) y la deuda normal en **4318,8M$** (**+857,5M$**). El tipo de interés medio de toda la deuda es del **4,16 %** (tipo efectivo ponderado publicado). El **86,6 %** de la deuda es a tipo fijo y el **13,4 %** restante es variable no cubierto. En los próximos **5 años** solo vencen el préstamo a plazo 2025 de **250M$** (SOFR + 0,95 %) y el saldo dispuesto de la línea revolvente de **332,1M$**, ambos en **2026**; el resto de las notas vence en **2032** y **2034**. El tipo de interés medio de la deuda es del 4,2 %. El gasto por intereses del ejercicio fue de 147,8M. Los intereses pagados en efectivo ascendieron a 138,4M.

Perspectivas (Outlook)

La dirección espera que los ingresos same-store del segmento Warehouse y el NOI se mantengan en niveles similares a los del ejercicio cerrado, con una rentabilidad operativa estable y un Adjusted FFO por acción ligeramente inferior. Las prioridades declaradas son fortalecer el balance, mejorar la rentabilidad del portfolio y ejecutar las iniciativas de reducción de costes.

Operaciones corporativas

**Adquisiciones:** El **17 de marzo de 2025** se cerró la compra de una **instalación de almacenamiento en frío en Houston (Texas)** por **108,4M$** en efectivo. El precio se asignó a terreno (**10,0M$**), edificios y mejoras (**41,5M$**), maquinaria y equipo (**19,3M$**), fondo de comercio (**38,5M$**), efectivo (**0,004M$**), ingresos diferidos (**-0,2M$**) y cuentas a pagar y gastos acumulados (**-0,6M$**). El motivo declarado es dotar de capacidad para atender a un cliente minorista de alta rotación con compromiso fijo. **Desinversiones y ventas de participaciones:** Se vendió la participación en la joint venture **SuperFrio (Brasil)** por el equivalente en dólares de **27,5M$**, operación que generó una ganancia neta de **2,4M$** reconocida en 2025. Además, se ingresaron **25,9M$** procedentes principalmente de la venta de determinadas instalaciones. **Reestructuraciones:** El programa **Project Orion**, anunciado en **febrero de 2023**, acumula un coste total de implantación de **227,7M$**, con una amortización de **15,1M$** en 2025 y **4,2M$** en 2024 y un saldo no amortizado de costes diferidos de **88,6M$** a 31 de diciembre de 2025. Busca agilizar procesos, reducir trabajo manual y mejorar las capacidades analíticas mediante un nuevo ERP en la nube e iniciativas de transformación.

FFO y AFFO

El Beneficio Neto GAAP de un REIT incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no refleja el valor del activo) y las ganancias o pérdidas por ventas, que no son resultado recurrente del alquiler. Por eso el sector mide el negocio con el FFO (Funds From Operations): Beneficio Neto + depreciación y amortización + deterioros de inmuebles − ganancias por ventas. El sistema calcula una aproximación NAREIT (sin ajustes de JVs); si el filing publica el FFO y el AFFO con su reconciliación, la fila y la nota del informe prefieren la cifra reportada. En 2025 la depreciación y amortización sumada al beneficio fue de 367,4M, con un Beneficio Neto de -115,3M. El dividendo se juzga contra el FFO y el AFFO, no contra el BPA: la obligación de repartir al menos el 90 % del beneficio fiscal hace normal un payout sobre BPA superior al 100 %. El AFFO no es un estándar: cada empresa lo define (SBC, renta linealizada, capex de mantenimiento) y el sistema no lo recalcula; solo lo muestra si el filing lo publica. No es una predicción.

Valor contable y cotización

El valor contable por acción es coste histórico menos depreciación acumulada de los inmuebles: no es el NAV (valor de mercado de los activos) y no se calcula aquí ningún NAV. La cotización de cierre de cada ejercicio procede de Yahoo Finance (misma fuente que la ficha de empresa) y el gráfico añade la ratio precio/valor contable en el eje derecho (veces: cuánto se paga en libros por cada dólar de valor contable). Al cierre de 2025 la cotización (12,86 $) cotizaba por encima del valor contable por acción (10,13 $): un 1,27x, en prima. El descuento o la prima observados son informativos, no una recomendación: en REITs el valor contable depreciado suele diferir del valor de mercado de la cartera. No es una predicción.

Ampliaciones y financiación

Los REIT financian el crecimiento de la cartera con deuda y con emisiones de capital (programas ATM, DRIP y opciones), que son la norma del sector. Emitir por encima del valor contable por acción crea valor contable por acción y por debajo lo diluye: es un hecho, no una recomendación. En 2025 la compañía emitió 23000,00 M de acciones y 2,9M netos. La emisión equivale al 8090,0 % de las acciones del cierre anterior. El precio medio implícito de las acciones emitidas (0,00 $) queda por debajo del rango de 1,3-1,5× sobre el valor contable por acción de cierre (10,13 $) que el sector considera mínimo para no diluir: con un 0,00x, se considera una emisión dilutiva. En magnitudes del ejercicio, la deuda nueva del ejercicio fue de 400M y las compras de inmuebles ascendieron a 108,4M; el filing solo declara la financiación concreta cuando lo indica expresamente. El filing solo publica el tipo de la deuda nueva como Notas sénior al 5,600 % (400M, vencimiento 2032) y préstamo a plazo 2025 a SOFR + 0,95 % (250M, vencimiento junio 2026). Los importes de emisión son un precio medio implícito (el neto incluye comisiones y puede mezclar ATM, DRIP y opciones). No es una predicción ni una recomendación de financiación.

Ocupación de la cartera

Evolución de la ocupación de la cartera (según la definición etiquetada por la empresa) al cierre de los últimos 7 ejercicios (2017-2023), recuperada del texto de los propios 10-K con una única definición por empresa. Definición usada: ocupación física media de la cartera total de almacenes (pallets ocupados / posiciones estimadas). La ocupación es un dato operativo (no una valoración): la ocupación económica mide la renta en vigor frente a la de mercado y la física, la superficie arrendada; las comparaciones same-store excluyen compras y ventas. En hoteleras la métrica equivalente es RevPAR/ADR. No se predice.

1: Cambios en la dirección

El **26 de enero de 2026** se anunció el relevo en la dirección financiera: **Christopher Papa** sustituye a **Jay Wells** como **Director Financiero (CFO)**.

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• Antiguo CFO: Jay Wells (Director Financiero (CFO))
• Nuevo CFO: Christopher Papa

La trayectoria de los directivos combina los hechos del informe con contexto público general; verifícala con fuentes externas antes de decidir.

Puntos clave en seguimiento

• Vencimiento en 2026 del préstamo a plazo de 250M$ y del saldo dispuesto de la línea revolvente de 332,1M$, y coste de su refinanciación.
• Evolución de la ocupación (76,1 % económica en el 4T 2025, -130 pb) y del NOI same-store del segmento Warehouse.
• Ejecución de las iniciativas de reducción de costes y del programa Project Orion.
• Cobertura del dividendo con el flujo operativo ante un FCF negativo y un capex de mantenimiento de 60-70M$ previsto.

VALORACIÓN GENERAL

NOTA DE RESULTADOS: 4 — Calificación puramente financiera basada en las cuentas cerradas del ejercicio, el guidance oficial y la asignación de capital ejecutada. Las ventas cayeron un 2,43 % y el Beneficio Operativo ajustado un 42,20 %, con un FCF negativo de -217,2M que no cubre el dividendo de 261,4M (solo el flujo operativo de 359,6M lo supera). El resultado GAAP está lastrado por 47,1M de deterioro de intangibles y cargos no recurrentes de salida de activos en diciembre de 2025, y el FFO reportado de 204,1M implica un payout del 128,1 %. La deuda aumentó 857,5M y el tipo medio es del 4,16 %. El guidance 2026 proyecta un Adjusted FFO por acción de 1,20-1,30 $, por debajo de los 1,43 $ de 2025. Sin especulación sobre el cumplimiento futuro.