# Informe 10-K de Chatham Lodging Trust (CLDT) — Resultados del año fiscal 2025 — CLDT

> Empresa: Chatham Lodging Trust (CLDT)
> Formulario: 10-K · Periodo: Resultados del año fiscal 2025 — CLDT
> Fecha de publicación: 2026-11-11
> Fuente oficial: [SEC EDGAR Filing](https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1476045/000143774926006103/cldt20251231_10k.htm)
> Descargar PDF: https://cifraresearch.com/api/reports/008cffce-9036-4db5-a543-967557d51548.pdf
> URL Canónica: https://cifraresearch.com/informe/CLDT/2025-10K

**Calificación Cifra:** NOTA DE RESULTADOS: 5 — Calificación puramente financiera basada en las cuentas del año, el outlook oficial y la asignación de capital ejecutada. Las ventas cayeron un 6,97 % y el beneficio operativo ajustado un 16,04 %, aunque el EBT y el beneficio neto mejoraron por la ganancia de 14,4M $ en la venta de cuatro hoteles (partida no recurrente). El FFO reportado fue de 50,7M $ (frente a 54,1M $) y el FCF de 39,6M $ cubre el dividendo de 25,6M $. La deuda neta se redujo en 70,2M $ y se ejecutaron recompras por 9,0M $. El guidance 2026 apunta a RevPAR plano a +2 % y FFO ajustado de 50-55M $. Sin especulación sobre el cumplimiento futuro.

## EN TODO EL AÑO (12 MESES)

### Ventas y Cuenta de Resultados
- **BPA / EPS:** 1,02 $ -> %5,6 menos (1,08 $)
- **BPA normalizado:** 0,21 $
- **Acciones en circulación:** 47,7M (al final del 2025, no el promedio) -> %2,5 menos (48,9M) -> efecto en el BPA: %2,6

| Concepto | Normalizado | Actual | Anterior | Variación |
|---|---|---|---|---|
| Ventas | 298,9M | 295,1M | 317,2M | -6,97 % |
| Beneficio Bruto | 138,1M | 104,0M | 136M | -23,53 % |
| Beneficio Operativo | 39,2M | 86,5M | 31,8M | +172,01 % |
| EBT | 13,5M | 15,3M | 4M | +282,5 % |
| Beneficio Neto | 10,4M | 15,3M | 4M | +282,5 % |
| FFO | — | 50,7M | 54,1M | -6,28 % |
| FFO ajustado | — | 52,7M | 55,5M | -5,05 % |

> *1: En 2025 se suman de vuelta 0,2M de amortización de intangibles (Beneficio Operativo ajustado: 86,3M + 0,2M = 86,5M). En 2024 se suman de vuelta 4,3M de deterioro de inmuebles (Beneficio Operativo anterior ajustado: 27,5M + 4,3M = 31,8M).
> *2: FFO reportado por la empresa: 50,7M (con su reconciliación; el sistema no lo recalcula). FFO por acción: 1,01 $. Payout sobre FFO: +34,7 % (el dividendo se juzga contra el FFO/AFFO, no contra el BPA). La empresa publica además su FFO ajustado (excluye las partidas no recurrentes): 52,7M (frente a 55,5M en el periodo comparable), una diferencia de 2,0M sobre el FFO NAREIT que recoge la pérdida por extinción anticipada de deuda (0,174M) y otras partidas no recurrentes (pérdidas no realizadas de inversiones, deterioros de inversiones no inmobiliarias). Es la cifra recurrente que debe leerse para el dividendo; el FFO NAREIT no excluye esas partidas. El Beneficio Neto GAAP incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no mide el valor del activo) y las ganancias/deterioros no recurrentes: el sector mide el negocio con el FFO y, para el dividendo, con el AFFO o el cash disponible. El AFFO no es un estándar y el sistema solo lo muestra si el filing lo publica; cuando el filing desglosa el capex de mantenimiento, el bloque de Cash Flow añade la fila AFFO/CAD (aprox.) = FFO − capex de mantenimiento.
> Columna Normalizado (año normal): beneficios que habría obtenido la empresa aplicando los márgenes medianos de los últimos 10 ejercicios (2016-2025) a sus ingresos normalizados de 298,9M y margen bruto mediano del 46,21 % con margen operativo mediano del 13,12 %: beneficio bruto 138,1M; beneficio operativo 39,2M; EBT 13,5M (intereses actuales de la deuda); beneficio neto 10,4M (impuestos al 23 %); BPA normalizado 0,21 $ sobre las acciones actuales. Es la referencia de un año normal de una empresa cíclica: los ingresos y márgenes de este año pueden no representar lo que la empresa generará en los próximos años. No es una predicción.

### Flujo de Caja

| Concepto | Normal | Normalizado |
|---|---|---|
| Cash Flow | 64,1 | 69,8 |
| CAPEX | 24,5 | 24,5 |
| FCF | 39,6 | 45,3 |
| FCF/Acción | 0,83 $ | 0,95 $ |
| Dividendo | 25,6 | 25,6 |
| Libre | 14 | 19,7 |

**Escenarios:** Normal (WC=-4) · Normalizado*1 (WC=1)

> *1: WC = media de los últimos 10 ejercicios: 1,8% × 68,6M = 1,2M en el periodo. Desviación del circulante reportado (-4,5M) frente al WC teórico (1,2M): __-5,7M__. El Cash Flow tras el ajuste de circulante queda en: 64,1M - (__-5,7M__) = 69,8M.
> *2: En REITs el capex del periodo (24,5) incluye construcción y desarrollo, que crea activos y se financia con deuda o desinversiones: el FCF tras todo el capex no mide la caja libre del negocio ni equivale al capex de mantenimiento. La métrica del sector es el AFFO/CAD, pero el filing no desglosa el capex de mantenimiento (no consta) y el sistema no lo inventa.
> *3: Refinanciación y financiación del periodo: Refinanciación ejecutada: Nuevo crédito de 500M $ (revolving de 300M $ y term loan de 200M $) que refinancia el revolving de 260M $ y el term loan de 140M $ existentes.; importe refinanciado de 200M; tipo variable SOFR + 1,45%-2,20% (term loan) y SOFR + 1,50%-2,25% (revolving). Deuda nueva del periodo: 200M (tipo publicado: SOFR + 1,45%-2,20% (term loan) y SOFR + 1,50%-2,25% (revolving)). Emisiones de capital (ATM/DRIP/opciones): 0,1M netos. Solo se reflejan las magnitudes y los tipos reportados por el filing; no se recalculan impactos anuales en el trimestre.

### Asignación de Capital

| Concepto | Importe |
|---|---|
| Libre | 14 |
| Desinversiones*1 | 141,4 |
| Caja*2 | -4,2 |
| Deuda*2 | -66 |
| En total | 85,2 |

**Verificación:** No cuadra: quedan +85,2M sin explicar entre el capital libre y los usos detectados. La tabla solo incluye movimientos de caja; el filing no documenta movimientos no monetarios que absorban el residuo, por lo que faltan movimientos de caja por mapear (adquisiciones, desinversiones, deuda o caja) antes de atribuirlo a reclasificaciones.

> *1: Desinversiones: se ingresaron 71,4M por la venta de cuatro hoteles (Homewood Suites by Hilton Boston-Billerica, Courtyard Houston-Medical Center, Hampton Inn & Suites Houston-Medical Center y Homewood Suites by Hilton Nashville-Brentwood), con una ganancia conjunta de 14,4M (fuente de fondos).
> *2: Deuda balance: 409,2M -> 343,2M (-66M). Deuda neta: 389M -> 318,8M (-70,2M). Caja balance: 20,2M -> 24,4M (+4,2M); la caja aumentó: uso de capital (-); fila Caja = -4,2M.

## Conclusiones

### Deuda
La deuda neta se sitúa en **318,8M $** (**-70,2M $** frente al ejercicio anterior) y la deuda normal en **343,2M $** (**-66M $**). El tipo de interés medio de toda la deuda es del **6,2 %** (según el MD&A). El calendario de vencimientos de los próximos 5 años muestra compromisos concentrados en **2029** (**223,7M $**), con **24,6M $** en **2028** y **0,4M $** en **2030**; el resto (**94,5M $**) vence después del año 5. El gasto por intereses del ejercicio fue de 25,7M. Los intereses pagados en efectivo ascendieron a 24,2M. El calendario muestra en cada tramo el importe y el interés anual estimado con el tipo medio (~).

### Perspectivas de la Dirección
La dirección espera que los ingresos por habitación y el RevPAR se mantengan o mejoren ligeramente en el próximo ejercicio, con márgenes operativos estables y continuidad de las recompras de acciones, según el guidance oficial.

### Recompras de Acciones
Durante 2025 la compañía destinó **9,0M** a la recompra de **1.313.795** acciones propias a un precio medio de **6,83 $**, lo que supone aproximadamente el **2,7 %** de las acciones en circulación al inicio del periodo. En **mayo de 2025** se autorizó un nuevo programa de recompra de **25,0M $**, sin fecha de caducidad y que puede suspenderse o discontinuarse en cualquier momento.

### Operaciones corporativas
No se realizaron adquisiciones materiales durante el ejercicio.

**Desinversiones y ventas de participaciones:** Se vendió **Homewood Suites by Hilton Boston-Billerica**, Hotel de extended-stay en Billerica, MA. El importe cobrado fue de **17,4M$**. Fecha de la operación: 2025-12-23. Motivo declarado de la venta: Venta de activos maduros para reinvertir en crecimiento. Impacto esperado: Ganancia de 6,5M $.

Se vendió **Courtyard Houston-Medical Center**, Hotel select-service en Houston, TX. El importe cobrado fue de **23,5M$**. Fecha de la operación: 2025-04-22. Motivo declarado de la venta: Venta de activos maduros para reinvertir en crecimiento. Impacto esperado: Ganancia de 0,1M $.

Se vendió **Hampton Inn & Suites Houston-Medical Center**, Hotel select-service en Houston, TX. El importe cobrado fue de **15,5M$**. Fecha de la operación: 2025-03-17. Motivo declarado de la venta: Venta de activos maduros para reinvertir en crecimiento. Impacto esperado: Ganancia de 1,8M $.

Se vendió **Homewood Suites by Hilton Nashville-Brentwood**, Hotel extended-stay en Brentwood, TN. El importe cobrado fue de **15M$**. Fecha de la operación: 2025-01-30. Motivo declarado de la venta: Venta de activos maduros para reinvertir en crecimiento. Impacto esperado: Ganancia de 5,6M $.

### Posición en el ciclo
Cuando el porcentaje es superior al 80 %, es señal de que estamos en la parte alta del ciclo; cuando es inferior al 20 %, estamos en la parte baja del ciclo.

- **62,5 %** — Porcentaje de tiempo con margen operativo menor que el actual (últimos 10 años)
- **5,58 %** — Porcentaje de tiempo con precio menor que el actual (últimos 10 años)

### Lista de Seguimiento (Watchlist)
- Evolución del RevPAR y de la ocupación hotelera frente al guidance de plano a +2 %.
- Cierre y financiación de la cartera de seis hoteles acordada por 92,0M $.
- Refinanciación de los vencimientos de deuda de 2028-2029 y coste efectivo de los nuevos intereses.
- Ritmo y precio medio de ejecución del programa de recompras de 25,0M $.

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*Análisis generado con IA por Cifra (https://cifraresearch.com) a partir de la fuente primaria en SEC EDGAR. Fines informativos, no constituye recomendación de inversión.*