CLDT — FY 2025

PARTE I: RESUMEN DE CUENTAS

EN TODO EL AÑO (12 MESES)

1. VENTAS

ACCIONES: 47,7M (al final del 2025, no el promedio) -> %2,5 menos (48,9M) -> efecto en el BPA: %2,6 · BPA: 1,02 $ -> %5,6 menos (1,08 $) · BPA normalizado: 0,21 $

• *1: En 2025 se suman de vuelta 0,2M de amortización de intangibles (Beneficio Operativo ajustado: 86,3M + 0,2M = 86,5M). En 2024 se suman de vuelta 4,3M de deterioro de inmuebles (Beneficio Operativo anterior ajustado: 27,5M + 4,3M = 31,8M).
• *2: FFO reportado por la empresa: 50,7M (con su reconciliación; el sistema no lo recalcula). FFO por acción: 1,01 $. Payout sobre FFO: +34,7 % (el dividendo se juzga contra el FFO/AFFO, no contra el BPA). La empresa publica además su FFO ajustado (excluye las partidas no recurrentes): 52,7M (frente a 55,5M en el periodo comparable), una diferencia de 2,0M sobre el FFO NAREIT que recoge la pérdida por extinción anticipada de deuda (0,174M) y otras partidas no recurrentes (pérdidas no realizadas de inversiones, deterioros de inversiones no inmobiliarias). Es la cifra recurrente que debe leerse para el dividendo; el FFO NAREIT no excluye esas partidas. El Beneficio Neto GAAP incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no mide el valor del activo) y las ganancias/deterioros no recurrentes: el sector mide el negocio con el FFO y, para el dividendo, con el AFFO o el cash disponible. El AFFO no es un estándar y el sistema solo lo muestra si el filing lo publica; cuando el filing desglosa el capex de mantenimiento, el bloque de Cash Flow añade la fila AFFO/CAD (aprox.) = FFO − capex de mantenimiento.
• Columna Normalizado (año normal): beneficios que habría obtenido la empresa aplicando los márgenes medianos de los últimos 10 ejercicios (2016-2025) a sus ingresos normalizados de 298,9M y margen bruto mediano del 46,21 % con margen operativo mediano del 13,12 %: beneficio bruto 138,1M; beneficio operativo 39,2M; EBT 13,5M (intereses actuales de la deuda); beneficio neto 10,4M (impuestos al 23 %); BPA normalizado 0,21 $ sobre las acciones actuales. Es la referencia de un año normal de una empresa cíclica: los ingresos y márgenes de este año pueden no representar lo que la empresa generará en los próximos años. No es una predicción.

2. CASH FLOW

• *1: WC = media de los últimos 10 ejercicios: 1,8% × 68,6M = 1,2M en el periodo. Desviación del circulante reportado (-4,5M) frente al WC teórico (1,2M): -5,7M. El Cash Flow tras el ajuste de circulante queda en: 64,1M - (-5,7M) = 69,8M.
• *2: En REITs el capex del periodo (24,5) incluye construcción y desarrollo, que crea activos y se financia con deuda o desinversiones: el FCF tras todo el capex no mide la caja libre del negocio ni equivale al capex de mantenimiento. La métrica del sector es el AFFO/CAD, pero el filing no desglosa el capex de mantenimiento (no consta) y el sistema no lo inventa.
• *3: Refinanciación y financiación del periodo: Refinanciación ejecutada: Nuevo crédito de 500M $ (revolving de 300M $ y term loan de 200M $) que refinancia el revolving de 260M $ y el term loan de 140M $ existentes.; importe refinanciado de 200M; tipo variable SOFR + 1,45%-2,20% (term loan) y SOFR + 1,50%-2,25% (revolving). Deuda nueva del periodo: 200M (tipo publicado: SOFR + 1,45%-2,20% (term loan) y SOFR + 1,50%-2,25% (revolving)). Emisiones de capital (ATM/DRIP/opciones): 0,1M netos. Solo se reflejan las magnitudes y los tipos reportados por el filing; no se recalculan impactos anuales en el trimestre.

3. ASIGNACIÓN DE CAPITAL

No cuadra: quedan +85,2M sin explicar entre el capital libre y los usos detectados. La tabla solo incluye movimientos de caja; el filing no documenta movimientos no monetarios que absorban el residuo, por lo que faltan movimientos de caja por mapear (adquisiciones, desinversiones, deuda o caja) antes de atribuirlo a reclasificaciones.

• *1: Desinversiones: se ingresaron 71,4M por la venta de cuatro hoteles (Homewood Suites by Hilton Boston-Billerica, Courtyard Houston-Medical Center, Hampton Inn & Suites Houston-Medical Center y Homewood Suites by Hilton Nashville-Brentwood), con una ganancia conjunta de 14,4M (fuente de fondos).
• *2: Deuda balance: 409,2M -> 343,2M (-66M). Deuda neta: 389M -> 318,8M (-70,2M). Caja balance: 20,2M -> 24,4M (+4,2M); la caja aumentó: uso de capital (-); fila Caja = -4,2M.

PARTE II: INGRESOS POR SEGMENTO

Ingresos por negocio

El filing reporta una parte del negocio: Hotel Level (100,0 %). En 2025, los ingresos de los negocios fueron 294M$ (-7,0 %); la mayor es Hotel Level, con 294M$ (100,0 %). El gráfico apila los ingresos de cada negocio en cada periodo; la altura suma el desglose publicado por el filing. Serie determinista construida con los hechos XBRL del filing (segmentos reportables); no se mezclan niveles ni se extrapolan cifras. Sin desglose etiquetado, el apartado se omite.

1: Hotel Level

Parte reportada por el filing; las cifras son las publicadas para ese segmento, no una estimación. Evolución en la serie del informe: de 309,8M$ (2023) a 294M$ (2025), -5,1 %. Cifras publicadas por el filing (XBRL); no se recalculan ni se extrapolan.

PARTE III: INDAGACIÓN A FONDO Y CONCLUSIÓN

Deuda y vencimientos

La deuda neta se sitúa en **318,8M $** (**-70,2M $** frente al ejercicio anterior) y la deuda normal en **343,2M $** (**-66M $**). El tipo de interés medio de toda la deuda es del **6,2 %** (según el MD&A). El calendario de vencimientos de los próximos 5 años muestra compromisos concentrados en **2029** (**223,7M $**), con **24,6M $** en **2028** y **0,4M $** en **2030**; el resto (**94,5M $**) vence después del año 5. El gasto por intereses del ejercicio fue de 25,7M. Los intereses pagados en efectivo ascendieron a 24,2M. El calendario muestra en cada tramo el importe y el interés anual estimado con el tipo medio (~).

Perspectivas (Outlook)

La dirección espera que los ingresos por habitación y el RevPAR se mantengan o mejoren ligeramente en el próximo ejercicio, con márgenes operativos estables y continuidad de las recompras de acciones, según el guidance oficial.

Recompras de acciones

Durante 2025 la compañía destinó **9,0M** a la recompra de **1.313.795** acciones propias a un precio medio de **6,83 $**, lo que supone aproximadamente el **2,7 %** de las acciones en circulación al inicio del periodo. En **mayo de 2025** se autorizó un nuevo programa de recompra de **25,0M $**, sin fecha de caducidad y que puede suspenderse o discontinuarse en cualquier momento.

Operaciones corporativas

No se realizaron adquisiciones materiales durante el ejercicio. **Desinversiones y ventas de participaciones:** Se vendió **Homewood Suites by Hilton Boston-Billerica**, Hotel de extended-stay en Billerica, MA. El importe cobrado fue de **17,4M$**. Fecha de la operación: 2025-12-23. Motivo declarado de la venta: Venta de activos maduros para reinvertir en crecimiento. Impacto esperado: Ganancia de 6,5M $. Se vendió **Courtyard Houston-Medical Center**, Hotel select-service en Houston, TX. El importe cobrado fue de **23,5M$**. Fecha de la operación: 2025-04-22. Motivo declarado de la venta: Venta de activos maduros para reinvertir en crecimiento. Impacto esperado: Ganancia de 0,1M $. Se vendió **Hampton Inn & Suites Houston-Medical Center**, Hotel select-service en Houston, TX. El importe cobrado fue de **15,5M$**. Fecha de la operación: 2025-03-17. Motivo declarado de la venta: Venta de activos maduros para reinvertir en crecimiento. Impacto esperado: Ganancia de 1,8M $. Se vendió **Homewood Suites by Hilton Nashville-Brentwood**, Hotel extended-stay en Brentwood, TN. El importe cobrado fue de **15M$**. Fecha de la operación: 2025-01-30. Motivo declarado de la venta: Venta de activos maduros para reinvertir en crecimiento. Impacto esperado: Ganancia de 5,6M $.

FFO y AFFO

El Beneficio Neto GAAP de un REIT incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no refleja el valor del activo) y las ganancias o pérdidas por ventas, que no son resultado recurrente del alquiler. Por eso el sector mide el negocio con el FFO (Funds From Operations): Beneficio Neto + depreciación y amortización + deterioros de inmuebles − ganancias por ventas. El sistema calcula una aproximación NAREIT (sin ajustes de JVs); si el filing publica el FFO y el AFFO con su reconciliación, la fila y la nota del informe prefieren la cifra reportada. En 2025 la depreciación y amortización sumada al beneficio fue de 59,7M, con un Beneficio Neto de 15,1M. El dividendo se juzga contra el FFO y el AFFO, no contra el BPA: la obligación de repartir al menos el 90 % del beneficio fiscal hace normal un payout sobre BPA superior al 100 %. El AFFO no es un estándar: cada empresa lo define (SBC, renta linealizada, capex de mantenimiento) y el sistema no lo recalcula; solo lo muestra si el filing lo publica. No es una predicción.

Valor contable y cotización

El valor contable por acción es coste histórico menos depreciación acumulada de los inmuebles: no es el NAV (valor de mercado de los activos) y no se calcula aquí ningún NAV. La cotización de cierre de cada ejercicio procede de Yahoo Finance (misma fuente que la ficha de empresa) y el gráfico añade la ratio precio/valor contable en el eje derecho (veces: cuánto se paga en libros por cada dólar de valor contable). Al cierre de 2025 la cotización (6,81 $) cotizaba por debajo del valor contable por acción (15,68 $): un 0,43x, en descuento. El descuento o la prima observados son informativos, no una recomendación: en REITs el valor contable depreciado suele diferir del valor de mercado de la cartera. No es una predicción.

Ampliaciones y financiación

Los REIT financian el crecimiento de la cartera con deuda y con emisiones de capital (programas ATM, DRIP y opciones), que son la norma del sector. Emitir por encima del valor contable por acción crea valor contable por acción y por debajo lo diluye: es un hecho, no una recomendación. En 2025 la compañía emitió 7.630 acciones por 54.000 $ (0,054M) netos. La emisión equivale al 0,016 % de las acciones del cierre anterior. El precio medio implícito de las acciones emitidas (7,08 $) queda por debajo del rango de 1,3-1,5× sobre el valor contable por acción de cierre (15,68 $) que el sector considera mínimo para no diluir: con un 0,45x, se considera una emisión dilutiva. Refinanciación del ejercicio: Nuevo crédito de 500M $ (revolving de 300M $ y term loan de 200M $) que refinancia el revolving de 260M $ y el term loan de 140M $ existentes.; importe refinanciado de 200M; tipo variable SOFR + 1,45%-2,20% (term loan) y SOFR + 1,50%-2,25% (revolving). En magnitudes del ejercicio, la deuda nueva del ejercicio fue de 200M y las compras de inmuebles ascendieron a 24,5M; el filing solo declara la financiación concreta cuando lo indica expresamente. El filing solo publica el tipo de la deuda nueva como SOFR + 1,45%-2,20% (term loan) y SOFR + 1,50%-2,25% (revolving). Los importes de emisión son un precio medio implícito (el neto incluye comisiones y puede mezclar ATM, DRIP y opciones). No es una predicción ni una recomendación de financiación.

Ocupación de la cartera

Evolución de la ocupación de la cartera (según la definición etiquetada por la empresa) al cierre de los últimos 10 ejercicios (2016-2025), recuperada del texto de los propios 10-K con una única definición por empresa. Definición usada: ocupación real de los hoteles en cartera durante el ejercicio. La ocupación es un dato operativo (no una valoración): la ocupación económica mide la renta en vigor frente a la de mercado y la física, la superficie arrendada; las comparaciones same-store excluyen compras y ventas. En hoteleras la métrica equivalente es RevPAR/ADR. No se predice.

Posición en el ciclo

Cuando el porcentaje es superior al 80 %, es señal de que estamos en la parte alta del ciclo; cuando es inferior al 20 %, estamos en la parte baja del ciclo.

Puntos clave en seguimiento

• Evolución del RevPAR y de la ocupación hotelera frente al guidance de plano a +2 %.
• Cierre y financiación de la cartera de seis hoteles acordada por 92,0M $.
• Refinanciación de los vencimientos de deuda de 2028-2029 y coste efectivo de los nuevos intereses.
• Ritmo y precio medio de ejecución del programa de recompras de 25,0M $.

VALORACIÓN GENERAL

NOTA DE RESULTADOS: 5 — Calificación puramente financiera basada en las cuentas del año, el outlook oficial y la asignación de capital ejecutada. Las ventas cayeron un 6,97 % y el beneficio operativo ajustado un 16,04 %, aunque el EBT y el beneficio neto mejoraron por la ganancia de 14,4M $ en la venta de cuatro hoteles (partida no recurrente). El FFO reportado fue de 50,7M $ (frente a 54,1M $) y el FCF de 39,6M $ cubre el dividendo de 25,6M $. La deuda neta se redujo en 70,2M $ y se ejecutaron recompras por 9,0M $. El guidance 2026 apunta a RevPAR plano a +2 % y FFO ajustado de 50-55M $. Sin especulación sobre el cumplimiento futuro.