# Informe 10-Q de Copt Defense Properties (CDP) — 2026 Q3 results — CDP

> Empresa: Copt Defense Properties (CDP)
> Formulario: 10-Q · Periodo: 2026 Q3 results — CDP
> Fecha de publicación: 2026-11-11
> Fuente oficial: [SEC EDGAR Filing](https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/860546/000086054626000048/cdp-20260930.htm)
> Descargar PDF: https://cifraresearch.com/api/reports/c08a33df-a4dc-4d8b-9ab6-82288b860a49.pdf
> URL Canónica: https://cifraresearch.com/informe/CDP/2026-Q3

## ÚLTIMOS 3 MESES

### Ventas y Cuenta de Resultados
- **BPA / EPS:** 0,44 $
- **Acciones en circulación:** 113,4M

| Concepto | Actual | Anterior | Variación |
|---|---|---|---|
| Ventas | 208,76M | 188,8M | +10,57 % |
| Beneficio Bruto | 131,54M | 118,44M | +11,06 % |
| Beneficio Operativo | 55,59M | 57,83M | -3,87 % |
| EBT | 49,89M | 44,36M | +12,47 % |
| Beneficio Neto | 49,79M | 43,74M | +13,83 % |
| FFO | 85,8M | 82,1M | +4,53 % |

> *1: FFO reportado por la empresa: 85,8M. La aproximación del sistema (Beneficio Neto + D&A total + deterioros de inmuebles − ganancias por ventas, sin ajustes de JVs) daría 85,1M. FFO por acción reportado (diluido): 0,71 $. Payout sobre FFO = dividendo del periodo ÷ FFO del periodo = 36,3M ÷ 85,8M = 42,3 % (el dividendo se juzga contra el FFO/AFFO, no contra el BPA). El Beneficio Neto GAAP incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no mide el valor del activo) y las ganancias/deterioros no recurrentes: el sector mide el negocio con el FFO y, para el dividendo, con el AFFO o el cash disponible. El AFFO no es un estándar y el sistema solo lo muestra si el filing lo publica; cuando el filing desglosa el capex de mantenimiento, el bloque de Cash Flow añade la fila AFFO/CAD (aprox.) = FFO − capex de mantenimiento.
> *2: Beneficio Operativo = operating income 63,26M − ganancia por venta de inmuebles 7,67M = 55,59M, cifra idéntica en Ajustado y Normal porque mide solo el resultado del alquiler. El Beneficio Bruto se obtiene restando a las ventas los gastos de explotación de las propiedades (77,22M), sin G&A, D&A ni intereses.

### Flujo de Caja

| Concepto | Normal | Normalizado |
|---|---|---|
| Cash Flow | 86,3 | 66,5 |
| CAPEX | 192,04 | 192,04 |
| FCF | -105,74 | -125,54 |
| FCF/Acción | -0,93 $ | -1,11 $ |
| Dividendo | 36,3 | 36,3 |
| Libre | -142,04 | -161,84 |

**Escenarios:** Normal (WC=19) · Normalizado*1 (WC=-1)

> *1: WC = media de los últimos 10 ejercicios: -1,1%. Al ser trimestral, el importe anual se divide entre 4 = -0,9M. La desviación del circulante del trimestre se deduce proporcionalmente del acumulado (3/9) al no publicarse desglose trimestral. Desviación del circulante reportado (18,9M) frente al WC teórico (-0,9M): __19,8M__. El Cash Flow tras el ajuste de circulante queda en: 86,3M - (__19,8M__) = 66,5M.
> *2: El CAPEX del trimestre (192,04M) se deduce restando al acumulado (200,34M) el del semestre (8,3M) y concentra el grueso del desarrollo del ejercicio (146,38M en propiedades en desarrollo y 41,84M en mejoras de inquilinos), por lo que el FCF del trimestre es negativo. No se aplica ajuste fiscal en efectivo: como REIT, la compañía deduce los dividendos y su gasto fiscal reportado (0,096M, ~0,2 % del EBT) es estructuralmente bajo, sin normalización al 23 %.

### Asignación de Capital

| Concepto | Importe |
|---|---|
| Libre | -142,04 |
| Caja*1 | -0,1 |
| Deuda*1 | -12,7 |
| En total | -154,84 |

**Verificación:** No cuadra: el residuo neto sin explicar es -154,84M (Libre -142,04 + Caja -0,1 + Deuda -12,7), sin movimientos no monetarios documentados en el filing que lo absorban; el grueso corresponde al CAPEX de desarrollo del trimestre (192,04M) financiado con deuda/revolvente y a partidas no mapeadas que deben revisarse en las notas de flujos y balance del informe.

> *1: Deuda balance: 2592,4M -> 2579,7M (-12,7M). Deuda neta: 2568,2M -> 2555,4M (-12,8M). Caja balance: 24,2M -> 24,3M (+0,1M); la caja aumentó: uso de capital (-); fila Caja = -0,1M.

## EN TODO EL AÑO (9 MESES)

### Ventas y Cuenta de Resultados
- **BPA / EPS:** 1,09 $
- **Acciones en circulación:** 113,4M

| Concepto | Actual | Anterior | Variación |
|---|---|---|---|
| Ventas | 606,79M | 566,57M | +7,1 % |
| Beneficio Bruto | 375,55M | 357,26M | +5,12 % |
| Beneficio Operativo | 170,1M | 172,07M | -1,14 % |
| EBT | 138,75M | 120,97M | +14,7 % |
| Beneficio Neto | 138,49M | 120,14M | +15,27 % |
| FFO | 252,6M | 238,6M | +5,89 % |

> *1: FFO reportado por la empresa: 252,6M. La aproximación del sistema (Beneficio Neto + D&A total + deterioros de inmuebles − ganancias por ventas, sin ajustes de JVs) daría 251,7M. FFO por acción reportado (diluido): 2,11 $. Payout sobre FFO = dividendo del periodo ÷ FFO del periodo = 107,12M ÷ 252,6M = 42,4 % (el dividendo se juzga contra el FFO/AFFO, no contra el BPA). El Beneficio Neto GAAP incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no mide el valor del activo) y las ganancias/deterioros no recurrentes: el sector mide el negocio con el FFO y, para el dividendo, con el AFFO o el cash disponible. El AFFO no es un estándar y el sistema solo lo muestra si el filing lo publica; cuando el filing desglosa el capex de mantenimiento, el bloque de Cash Flow añade la fila AFFO/CAD (aprox.) = FFO − capex de mantenimiento.
> *2: Beneficio Operativo = operating income 184,8M − ganancias por ventas de inmuebles 14,7M = 170,1M, cifra idéntica en Ajustado y Normal porque mide solo el resultado del alquiler. El Beneficio Bruto se obtiene restando a las ventas los gastos de explotación de las propiedades (231,24M), sin G&A, D&A ni intereses.

### Flujo de Caja

| Concepto | Normal | Normalizado |
|---|---|---|
| Cash Flow | 273,84 | 254,6 |
| CAPEX | 200,34 | 200,34 |
| FCF | 73,5 | 54,3 |
| FCF/Acción | 0,65 $ | 0,48 $ |
| Dividendo | 107,12 | 107,12 |
| Libre | -33,62 | -52,82 |

**Escenarios:** Normal (WC=17) · Normalizado*1 (WC=-3)

> *1: WC = media de los últimos 10 ejercicios: -1,1%. El WC teórico se prorratea por 9/12 del importe anual (3 trimestres): -2,7M en 9 meses. Desviación del circulante reportado (16,5M) frente al WC teórico (-2,7M): __19,2M__. El Cash Flow tras el ajuste de circulante queda en: 273,8M - (__19,2M__) = 254,6M.
> *2: No se aplica ajuste fiscal en efectivo: como REIT, la compañía deduce los dividendos y su gasto fiscal reportado (0,254M, ~0,2 % del EBT) es estructuralmente bajo, sin normalización al 23 %. El CAPEX acumulado (200,34M) se concentra en desarrollo (146,38M) y mejoras de inquilinos (41,84M), lo que deja el FCF por debajo del dividendo y el Libre en negativo.
> *3: En REITs el capex del periodo (200,34) incluye construcción y desarrollo, que crea activos y se financia con deuda o desinversiones: el FCF tras todo el capex no mide la caja libre del negocio ni equivale al capex de mantenimiento. La métrica del sector es el AFFO/CAD, pero el filing no desglosa el capex de mantenimiento (no consta) y el sistema no lo inventa.

### Asignación de Capital

| Concepto | Importe |
|---|---|
| Libre | -33,62 |
| Caja*2 | 250,7 |
| Deuda*2 | -188,1 |
| En total | 28,98 |

**Verificación:** Más o menos cuadra. Aun así, puede ser que no haya visto algún detalle.

> *2: Deuda balance: 2767,8M -> 2579,7M (-188,1M). Deuda neta: 2492,8M -> 2555,4M (+62,6M); la deuda neta aumenta porque la caja disminuye 250,7M más que la deuda bruta (188,1M). Caja balance: 275M -> 24,3M (-250,7M); la caja disminuyó: fuente de liquidez (+); fila Caja = +250,7M.

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*Análisis generado con IA por Cifra (https://cifraresearch.com) a partir de la fuente primaria en SEC EDGAR. Fines informativos, no constituye recomendación de inversión.*