CDP — Q3 2026

ÚLTIMOS 3 MESES

1. VENTAS

ACCIONES: 113,4M · BPA: 0,44 $

• *1: FFO reportado por la empresa: 85,8M. La aproximación del sistema (Beneficio Neto + D&A total + deterioros de inmuebles − ganancias por ventas, sin ajustes de JVs) daría 85,1M. FFO por acción reportado (diluido): 0,71 $. Payout sobre FFO = dividendo del periodo ÷ FFO del periodo = 36,3M ÷ 85,8M = 42,3 % (el dividendo se juzga contra el FFO/AFFO, no contra el BPA). El Beneficio Neto GAAP incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no mide el valor del activo) y las ganancias/deterioros no recurrentes: el sector mide el negocio con el FFO y, para el dividendo, con el AFFO o el cash disponible. El AFFO no es un estándar y el sistema solo lo muestra si el filing lo publica; cuando el filing desglosa el capex de mantenimiento, el bloque de Cash Flow añade la fila AFFO/CAD (aprox.) = FFO − capex de mantenimiento.
• *2: Beneficio Operativo = operating income 63,26M − ganancia por venta de inmuebles 7,67M = 55,59M, cifra idéntica en Ajustado y Normal porque mide solo el resultado del alquiler. El Beneficio Bruto se obtiene restando a las ventas los gastos de explotación de las propiedades (77,22M), sin G&A, D&A ni intereses.

2. CASH FLOW

• *1: WC = media de los últimos 10 ejercicios: -1,1%. Al ser trimestral, el importe anual se divide entre 4 = -0,9M. La desviación del circulante del trimestre se deduce proporcionalmente del acumulado (3/9) al no publicarse desglose trimestral. Desviación del circulante reportado (18,9M) frente al WC teórico (-0,9M): 19,8M. El Cash Flow tras el ajuste de circulante queda en: 86,3M - (19,8M) = 66,5M.
• *2: El CAPEX del trimestre (192,04M) se deduce restando al acumulado (200,34M) el del semestre (8,3M) y concentra el grueso del desarrollo del ejercicio (146,38M en propiedades en desarrollo y 41,84M en mejoras de inquilinos), por lo que el FCF del trimestre es negativo. No se aplica ajuste fiscal en efectivo: como REIT, la compañía deduce los dividendos y su gasto fiscal reportado (0,096M, ~0,2 % del EBT) es estructuralmente bajo, sin normalización al 23 %.

3. ASIGNACIÓN DE CAPITAL

No cuadra: el residuo neto sin explicar es -154,84M (Libre -142,04 + Caja -0,1 + Deuda -12,7), sin movimientos no monetarios documentados en el filing que lo absorban; el grueso corresponde al CAPEX de desarrollo del trimestre (192,04M) financiado con deuda/revolvente y a partidas no mapeadas que deben revisarse en las notas de flujos y balance del informe.

• *1: Deuda balance: 2592,4M -> 2579,7M (-12,7M). Deuda neta: 2568,2M -> 2555,4M (-12,8M). Caja balance: 24,2M -> 24,3M (+0,1M); la caja aumentó: uso de capital (-); fila Caja = -0,1M.

EN TODO EL AÑO (9 MESES)

1. VENTAS

ACCIONES: 113,4M · BPA: 1,09 $

• *1: FFO reportado por la empresa: 252,6M. La aproximación del sistema (Beneficio Neto + D&A total + deterioros de inmuebles − ganancias por ventas, sin ajustes de JVs) daría 251,7M. FFO por acción reportado (diluido): 2,11 $. Payout sobre FFO = dividendo del periodo ÷ FFO del periodo = 107,12M ÷ 252,6M = 42,4 % (el dividendo se juzga contra el FFO/AFFO, no contra el BPA). El Beneficio Neto GAAP incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no mide el valor del activo) y las ganancias/deterioros no recurrentes: el sector mide el negocio con el FFO y, para el dividendo, con el AFFO o el cash disponible. El AFFO no es un estándar y el sistema solo lo muestra si el filing lo publica; cuando el filing desglosa el capex de mantenimiento, el bloque de Cash Flow añade la fila AFFO/CAD (aprox.) = FFO − capex de mantenimiento.
• *2: Beneficio Operativo = operating income 184,8M − ganancias por ventas de inmuebles 14,7M = 170,1M, cifra idéntica en Ajustado y Normal porque mide solo el resultado del alquiler. El Beneficio Bruto se obtiene restando a las ventas los gastos de explotación de las propiedades (231,24M), sin G&A, D&A ni intereses.

2. CASH FLOW

• *1: WC = media de los últimos 10 ejercicios: -1,1%. El WC teórico se prorratea por 9/12 del importe anual (3 trimestres): -2,7M en 9 meses. Desviación del circulante reportado (16,5M) frente al WC teórico (-2,7M): 19,2M. El Cash Flow tras el ajuste de circulante queda en: 273,8M - (19,2M) = 254,6M.
• *2: No se aplica ajuste fiscal en efectivo: como REIT, la compañía deduce los dividendos y su gasto fiscal reportado (0,254M, ~0,2 % del EBT) es estructuralmente bajo, sin normalización al 23 %. El CAPEX acumulado (200,34M) se concentra en desarrollo (146,38M) y mejoras de inquilinos (41,84M), lo que deja el FCF por debajo del dividendo y el Libre en negativo.
• *3: En REITs el capex del periodo (200,34) incluye construcción y desarrollo, que crea activos y se financia con deuda o desinversiones: el FCF tras todo el capex no mide la caja libre del negocio ni equivale al capex de mantenimiento. La métrica del sector es el AFFO/CAD, pero el filing no desglosa el capex de mantenimiento (no consta) y el sistema no lo inventa.

3. ASIGNACIÓN DE CAPITAL

Más o menos cuadra. Aun así, puede ser que no haya visto algún detalle.

• *2: Deuda balance: 2767,8M -> 2579,7M (-188,1M). Deuda neta: 2492,8M -> 2555,4M (+62,6M); la deuda neta aumenta porque la caja disminuye 250,7M más que la deuda bruta (188,1M). Caja balance: 275M -> 24,3M (-250,7M); la caja disminuyó: fuente de liquidez (+); fila Caja = +250,7M.

NOTAS DEL TRIMESTRE E INFORMACIÓN RELEVANTE

Guidance · Guidance revisado al alza

La dirección eleva el punto medio del guidance de FFOPS ajustado por comparabilidad para 2026 en 0,02 $ hasta 2,80 $ (rango 2,79-2,81 $), 0,05 $ por encima del guidance inicial, pese a absorber 0,03 $ de dilución adicional de los Exchangeable Notes por la subida del 20 % de la acción en los primeros nueve meses. Eleva también el crecimiento de Same Property cash NOI al 4,25 % (desde el 4,0 %), el compromiso de capital en nuevas inversiones a 375M$ (desde 335M$) y el capital invertido en desarrollo y adquisiciones a 240M$; reduce la retención de inquilinos al 80 % (desde 82,5 %) por tres no renovaciones estratégicas y eleva el objetivo de arrendamiento de vacantes a 625.000 pies cuadrados. El guidance de EPS diluido se sitúa en 1,43-1,45 $.

• Elevación del guidance de FFOPS 2026: La compañía eleva el punto medio del guidance de FFOPS ajustado por comparabilidad para 2026 en 0,02 $ hasta 2,80 $ (rango 2,79-2,81 $), 0,05 $ por encima del guidance inicial, pese a absorber 0,03 $ de dilución adicional de los Exchangeable Notes por la subida del 20 % de la acción en los primeros nueve meses del año. Eleva también el crecimiento de Same Property cash NOI al 4,25 % (desde el 4,0 %) y el compromiso de capital en nuevas inversiones a 375M$ (desde 335M$).
• Compromiso de 88M$ en dos desarrollos en Huntsville: En el trimestre la compañía comprometió 88M$ de capital en dos desarrollos de inventario en Huntsville, Alabama: 6300 Redstone Gateway (65M$) y 2200 Rideout Road (23M$). El compromiso de capital en nuevas inversiones de 2026 asciende a 334M$ hasta la fecha, con unos 40M$ restantes previstos en el cuarto trimestre.
• Reducción del objetivo de retención por recapturas estratégicas: La dirección reduce el punto medio del guidance de retención de inquilinos para 2026 en 2,5 puntos hasta el 80 % (rango 79 %-81 %) por tres no renovaciones estratégicas, principalmente para acomodar la expansión de inquilinos existentes en Columbia Gateway y Huntsville; excluyendo estas tres operaciones la retención sería de aproximadamente el 84 %. En paralelo eleva el objetivo de arrendamiento de vacantes de 475.000 a 625.000 pies cuadrados.

Ocupación de la cartera

Evolución de la ocupación de la cartera (según la definición etiquetada por la empresa) al cierre de los últimos 12 trimestres (Q4 2023-Q3 2026), recuperada del texto de los propios 10-Q y 10-K con una única definición por empresa. Definición usada: ocupación de las propiedades operativas de la cartera total al cierre. La ocupación es un dato operativo (no una valoración): la ocupación económica mide la renta en vigor frente a la de mercado y la física, la superficie arrendada; las comparaciones same-store excluyen compras y ventas. En hoteleras la métrica equivalente es RevPAR/ADR. No se predice.

Ingresos por negocio

El filing desglosa los ingresos en 2 partes del negocio: Defense Italy Portfolio (90,4 %) y All Other Segments (9,6 %). En Q3 2026, los ingresos de los negocios fueron 195,3M$ (+8,3 % i/a); la mayor es Defense Italy Portfolio, con 176,6M$ (90,4 %). El gráfico apila los ingresos de cada negocio en cada periodo; la altura suma el desglose publicado por el filing. El cuarto trimestre se deriva del acumulado anual del 10-K menos los tres primeros trimestres, para completar la serie trimestral. La conciliación corporativa/eliminaciones no se incluye porque no es un negocio. La estructura de negocios cambió durante la serie; los años con distinto conjunto de negocios no son directamente comparables. El margen publicado de los segmentos que lo desglosan se incluye en su nota; es la medida del filing y no incorpora los costes que este no asigna a los segmentos. El gráfico de márgenes compara el margen publicado de cada segmento con el margen operativo y el neto consolidados (beneficio operativo y neto del XBRL sobre los ingresos totales). El margen del segmento no es comparable al consolidado porque puede excluir I+D o costes no asignados. Serie determinista construida con los hechos XBRL del filing (segmentos reportables); no se mezclan niveles ni se extrapolan cifras. Sin desglose etiquetado, el apartado se omite.

Defense Italy Portfolio

Parte reportada por el filing; las cifras son las publicadas para ese segmento, no una estimación. Evolución en la serie del informe: de 155,1M$ (Q3 24) a 176,6M$ (Q3 26), +13,9 %. Resultado operativo del segmento (Q3 26): 112,1M$, un 63,5 % sobre los ingresos del segmento; no incluye los costes que el filing no asigna a los segmentos (corporativos, I+D o costes estándar, según el caso), así que no equivale al margen consolidado de la compañía. Dentro de Defense Italy Portfolio, el filing desglosa: Fort Meadeand Baltimore Washington Corridor 84,7M$ (48,0 %), Norway VA Defense Italy 25,1M$ (14,2 %), Redstone Arsenal 21,2M$ (12,0 %), Lackland Air Force Base 20,7M$ (11,7 %), Data Center Shells 15,2M$ (8,6 %) y Navy Support 9,8M$ (5,5 %). Cifras publicadas por el filing (XBRL); no se recalculan ni se extrapolan.

All Other Segments

Parte reportada por el filing; las cifras son las publicadas para ese segmento, no una estimación. Evolución en la serie del informe: de 17,4M$ (Q3 24) a 18,7M$ (Q3 26), +7,5 %. Resultado operativo del segmento (Q3 26): 8,2M$, un 43,9 % sobre los ingresos del segmento; no incluye los costes que el filing no asigna a los segmentos (corporativos, I+D o costes estándar, según el caso), así que no equivale al margen consolidado de la compañía. Cifras publicadas por el filing (XBRL); no se recalculan ni se extrapolan.