# Informe 10-K de Copt Defense Properties (CDP) — 2025 ANNUAL results — CDP

> Empresa: Copt Defense Properties (CDP)
> Formulario: 10-K · Periodo: 2025 ANNUAL results — CDP
> Fecha de publicación: 2026-11-11
> Fuente oficial: [SEC EDGAR Filing](https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/860546/000086054626000011/cdp-20251231.htm)
> Descargar PDF: https://cifraresearch.com/api/reports/719487f6-d822-4e90-b714-c819c08749d5.pdf
> URL Canónica: https://cifraresearch.com/informe/CDP/2025-10K

**Calificación Cifra:** NOTA DE RESULTADOS: 6 — Calificación puramente financiera basada en las cuentas cerradas de 2025, el outlook oficial disponible y la asignación de capital ejecutada. La compañía creció en ventas (+1,41 %) y mejoró el beneficio operativo (+8,02 %) y el EBT (+11,30 %), con un FFO reportado de 321,0M (+6,8 % sobre 300,6M) y un payout del 42,6 % sobre FFO, propio de un REIT. El flujo de caja libre fue débil (52,5M normal, 75,3M ajustado) y quedó por debajo del dividendo pagado (136,6M), con un Libre negativo de -84,1M; la deuda neta aumentó +139,3M y hay vencimientos relevantes en 2026 (446,3M$). La nota refleja la solidez del negocio de alquiler Defense/IT y la cobertura del dividendo por FFO, compensada por la presión del capex y el apalancamiento creciente. Sin especulación sobre el cumplimiento futuro del guidance.

## EN TODO EL AÑO (12 MESES)

### Ventas y Cuenta de Resultados
- **BPA / EPS:** 1,34 $ -> %-0,7 (1,35 $)
- **Acciones en circulación:** 113,2M (al final del 2025, no el promedio) -> %0,4 más (112,7M) -> efecto en el BPA: %-0,4

| Concepto | Actual | Anterior | Variación |
|---|---|---|---|
| Ventas | 763,9M | 753,3M | +1,41 % |
| Beneficio Bruto | 480M | 487,3M | -1,5 % |
| Beneficio Operativo | 230,4M | 213,3M | +8,02 % |
| EBT | 160,5M | 144,2M | +11,3 % |
| Beneficio Neto | 159,5M | 143,9M | +10,84 % |
| FFO | 321M | 300,6M | +6,79 % |
| FFO ajustado | 313,7M | 296,8M | +5,69 % |

> *1: FFO reportado por la empresa: 321M (con su reconciliación; el sistema no lo recalcula). FFO por acción: 2,83 $. Payout sobre FFO: +42,6 % (el dividendo se juzga contra el FFO/AFFO, no contra el BPA). La empresa publica además su FFO ajustado (excluye las partidas no recurrentes: extinción anticipada de deuda, pérdidas no realizadas de inversiones, deterioros de inversiones no inmobiliarias…): 313,7M (frente a 296,8M en el periodo comparable), una diferencia de 7,3M frente al FFO NAREIT de 321,0M que corresponde a esas partidas no recurrentes excluidas (extinción anticipada de deuda, pérdidas no realizadas de inversiones y deterioros de inversiones no inmobiliarias), cuyo desglose individual no consta en el filing. Es la cifra recurrente que debe leerse para el dividendo; el FFO NAREIT no excluye esas partidas. El Beneficio Neto GAAP incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no mide el valor del activo) y las ganancias/deterioros no recurrentes: el sector mide el negocio con el FFO y, para el dividendo, con el AFFO o el cash disponible. El AFFO no es un estándar y el sistema solo lo muestra si el filing lo publica; cuando el filing desglosa el capex de mantenimiento, el bloque de Cash Flow añade la fila AFFO/CAD (aprox.) = FFO − capex de mantenimiento.

### Flujo de Caja

| Concepto | Normal | Normalizado |
|---|---|---|
| Cash Flow | 309,9 | 332,7 |
| CAPEX | 257,4 | 257,4 |
| FCF | 52,5 | 75,3 |
| FCF/Acción | 0,46 $ | 0,67 $ |
| Dividendo | 136,6 | 136,6 |
| Libre | -84,1 | -61,3 |

**Escenarios:** Normal (WC=-26) · Normalizado*1 (WC=-4)

> *1: WC = media de los últimos 10 ejercicios: -1,1% × 336,4M = -3,7M en el periodo. Desviación del circulante reportado (-26,5M) frente al WC teórico (-3,7M): __-22,8M__. El Cash Flow tras el ajuste de circulante queda en: 309,9M - (__-22,8M__) = 332,7M.
> *2: En REITs el capex del periodo (257,4) incluye construcción y desarrollo, que crea activos y se financia con deuda o desinversiones: el FCF tras todo el capex no mide la caja libre del negocio ni equivale al capex de mantenimiento. La métrica del sector es el AFFO/CAD, pero el filing no desglosa el capex de mantenimiento (no consta) y el sistema no lo inventa.
> *3: Refinanciación y financiación del periodo: Deuda nueva del periodo: 395,5M a un tipo medio reportado del 4,50 %. El filing no desglosa el vencimiento ni el precio de emisión de cada emisión concreta (no consta). Solo se reflejan las magnitudes y los tipos reportados por el filing; no se recalculan impactos anuales en el trimestre.

### Asignación de Capital

| Concepto | Importe |
|---|---|
| Libre | -84,1 |
| Caja*2 | -236,7 |
| Deuda*2 | 376 |
| En total | 55,2 |

**Verificación:** Más o menos cuadra. Aun así, puede ser que no haya visto algún detalle.

> *1: Desinversiones: se ingresaron 5M por la venta de una parcela de terreno no desarrollado, con una ganancia por venta de inmuebles de 3,0M reconocida en 2025 (fuente de fondos).
> *2: Deuda balance: 2.391,8M -> 2.767,8M (+376M). Deuda neta: 2.353,5M -> 2.492,8M (+139,3M). Caja balance: 38,3M -> 275M (+236,7M); la caja aumentó: uso de capital (-); fila Caja = -236,7M.

## Conclusiones

### Deuda
La deuda de balance se sitúa en **2.767,8M$** (**+376M$** frente a los **2.391,8M$** de cierre de 2024) y la deuda neta en **2.492,8M$** (**+139,3M$**), ya que la caja subió hasta **275M$** desde **38,3M$**. El tipo de interés efectivo medio ponderado de toda la deuda es de aproximadamente **3,4 %** en **2025**. El calendario de vencimientos de los próximos **5 años** concentra **446,3M$** en **2026** (incluida la amortización de las notas al **2,25 %** en marzo de 2026), **50M$** en **2027**, **345M$** en **2028** al **5,25 %**, **550M$** en **2029** (**400M$** al **2,00 %** fijo y **150M$** al **4,92 %** variable) y **400M$** en **2030** al **4,25 %**; quedan **1.000M$** con vencimiento posterior al año 5. El gasto por intereses del ejercicio fue de 86,7M. Los intereses pagados en efectivo ascendieron a 75,4M.

### Perspectivas de la Dirección
La dirección no detalla en el 10-K previsiones cuantitativas de ventas, EBT, BPA o FCF; el guidance inicial para 2026 se publicó en un comunicado separado y su estado (mantenido, revisado o retirado) no consta en el 10-K. En términos de inversión, se espera mantener el esfuerzo de desarrollo y de capex de mantenimiento, con vencimientos de deuda relevantes en el ejercicio.

### Operaciones corporativas
No se realizaron adquisiciones materiales durante el ejercicio.

**Desinversiones y ventas de participaciones:** Se vendió **Parcela de terreno no desarrollado**, Venta de una parcela de terreno no desarrollado.. El importe cobrado fue de **5M$**. Impacto esperado: Ganancia por venta de inmuebles de 3,0M$ reconocida en 2025..

### Lista de Seguimiento (Watchlist)
- Refinanciación de los vencimientos de deuda de 2026 (446,3M$, incluidas las notas al 2,25 % de marzo) y coste efectivo de la nueva financiación.
- Ritmo de ejecución del capex de desarrollo (135-175M$) y de las mejoras de inquilinos (~100M$) y su efecto en la ocupación y el NOI same-property.
- Evolución del FFO y del payout del dividendo (42,6 % sobre FFO en 2025) y del flujo de caja libre, que fue negativo tras dividendos (-84,1M en la columna Normal).
- Ocupación de la cartera (94,0 % a cierre de 2025) y concentración en el inquilino USG (35,4 % del ARR).

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*Análisis generado con IA por Cifra (https://cifraresearch.com) a partir de la fuente primaria en SEC EDGAR. Fines informativos, no constituye recomendación de inversión.*