BXP — Q3 2026

ÚLTIMOS 3 MESES

1. VENTAS

ACCIONES: 159,7M · BPA: 1,89 $

• *1: FFO reportado por la empresa: 302,2M. La aproximación del sistema (Beneficio Neto + D&A total + deterioros de inmuebles − ganancias por ventas, sin ajustes de JVs ni separación de la depreciación inmobiliaria del total) daría 373,8M; la diferencia de 71,6M se debe a esas limitaciones de la aproximación y prevalece la cifra reportada por la empresa. FFO por acción: 1,89 $. Payout sobre FFO: +82,2 % (el dividendo se juzga contra el FFO/AFFO, no contra el BPA). El Beneficio Neto GAAP incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no mide el valor del activo) y las ganancias/deterioros no recurrentes: el sector mide el negocio con el FFO y, para el dividendo, con el AFFO o el cash disponible. El AFFO no es un estándar y el sistema solo lo muestra si el filing lo publica; cuando el filing desglosa el capex de mantenimiento, el bloque de Cash Flow añade la fila AFFO/CAD (aprox.) = FFO − capex de mantenimiento.

2. CASH FLOW

• *1: WC = media de los últimos 10 ejercicios: 2,1%. Al ser trimestral, el importe anual se divide entre 4 = 3,3M. Desviación del circulante reportado (-166,3M) frente al WC teórico (3,3M): -169,6M. El Cash Flow tras el ajuste de circulante queda en: 491,3M - (-169,6M) = 660,9M.
• *2: Refinanciación y financiación del periodo: en el trimestre no hubo emisiones de deuda nuevas; el préstamo de construcción de 343 Madison Avenue es una línea con disposiciones (capacidad de 1.200M, 80,1M dispuestos a 30/09/2026) a tipo variable Term SOFR + 2,50 % (reducible a +2,25 % al cumplir hitos de arrendamiento y construcción), no deuda nueva neta del trimestre. La emisión de 700,0M de notas sénior no garantizadas al 6,050 % con vencimiento en 2036, emitidas al 99,837 % del nominal (rendimiento efectivo 6,162 %), corresponde al acumulado del año (31 de agosto de 2026), no al trimestre. Solo se reflejan las magnitudes y los tipos reportados por el filing; no se recalculan impactos anuales en el trimestre.

3. ASIGNACIÓN DE CAPITAL

No cuadra: quedan -693,1M sin explicar entre el capital libre y los usos detectados. El desfase corresponde a partidas no mapeadas o a movimientos no monetarios y reclasificaciones de balance (efectivo restringido, efecto divisa en caja, deuda asumida en compras o reclasificaciones entre caja e inversiones) que deben revisarse en las notas de flujos y balance del informe.

• *1: Deuda balance: 16609,5M -> 16590,5M (-19M). Deuda neta: 15086,7M -> 15073M (-13,7M). Caja balance: 1478,2M -> 1471,6M (-6,6M); la caja disminuyó: fuente de liquidez (+); fila Caja = +6,6M.

EN TODO EL AÑO (9 MESES)

1. VENTAS

ACCIONES: 159,7M · BPA: —

• *1: FFO (aprox. NAREIT): Beneficio Neto de 391M + depreciación y amortización de 693,6M + deterioros de inmuebles de 18M − ganancias por ventas de 30,8M = 1071,8M. FFO por acción: 6,71 $. Payout sobre FFO: +34,8 % (el dividendo se juzga contra el FFO/AFFO, no contra el BPA). El Beneficio Neto GAAP incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no mide el valor del activo) y las ganancias/deterioros no recurrentes: el sector mide el negocio con el FFO y, para el dividendo, con el AFFO o el cash disponible. El AFFO no es un estándar y el sistema solo lo muestra si el filing lo publica; cuando el filing desglosa el capex de mantenimiento, el bloque de Cash Flow añade la fila AFFO/CAD (aprox.) = FFO − capex de mantenimiento.

2. CASH FLOW

• *1: WC = media de los últimos 10 ejercicios: 2,1%. En horizonte acumulado de 9 meses, el importe anual se prorratea por los meses transcurridos (anual × 9/12), resultando 9,8M. Desviación del circulante reportado (-156M) frente al WC teórico (9,8M): -165,8M. El Cash Flow tras el ajuste de circulante queda en: 937,4M - (-165,8M) = 1103,2M.
• *2: En REITs el capex del periodo (948,6) incluye construcción y desarrollo, que crea activos y se financia con deuda o desinversiones: el FCF tras todo el capex no mide la caja libre del negocio ni equivale al capex de mantenimiento. La métrica del sector es el AFFO/CAD, pero el filing no desglosa el capex de mantenimiento (no consta) y el sistema no lo inventa.
• *3: Refinanciación y financiación del periodo: Deuda nueva del periodo: 778,9M (el filing no publica su tipo: no consta). Solo se reflejan las magnitudes y los tipos reportados por el filing; no se recalculan impactos anuales en el trimestre.

3. ASIGNACIÓN DE CAPITAL

No cuadra: quedan +289,7M sin explicar entre el capital libre y los usos detectados. El desfase corresponde a partidas no mapeadas o a movimientos no monetarios y reclasificaciones de balance (efectivo restringido, efecto divisa en caja, deuda asumida en compras o reclasificaciones entre caja e inversiones) que deben revisarse en las notas de flujos y balance del informe.

• *1: Desinversiones: Se ingresaron 296,9M por la venta de Sumner Square y 1330 Connecticut Avenue (oficinas en Washington, DC), The Lofts at Atlantic Wharf (residencial en Boston), Kingstowne Retail (retail en Alexandria), North First Business Park y Shady Grove Parcel 1 (terrenos).
• *2: Venta de participaciones: 95,2M por la venta de participaciones no controladoras manteniendo el control de la filial (fuente de capital).
• *3: Deuda balance: 16609,5M -> 16590,5M (-19M). Deuda neta: 15086,7M -> 15073M (-13,7M). Caja balance: 1478,2M -> 1471,6M (-6,6M); la caja disminuyó: fuente de liquidez (+); fila Caja = +6,6M.

NOTAS DEL TRIMESTRE E INFORMACIÓN RELEVANTE

Guidance · Guidance revisado al alza

BXP eleva el guidance del ejercicio 2026: BPA diluido a 2,35-2,37 $ (antes 2,14-2,24 $) y FFO por acción a 7,06-7,08 $ (antes 6,99-7,05 $). El punto medio del BPA sube 0,17 $/acción, principalmente por las plusvalías de desinversiones y el mejor comportamiento de la cartera; el del FFO sube 0,05 $/acción por el mejor comportamiento operativo. Los resultados del trimestre superaron el punto medio del guidance de BPA en 0,20 $/acción y el de FFO en 0,08 $/acción.

• Ventas de oficinas en Washington, DC: Completadas las ventas de Sumner Square y 1330 Connecticut Avenue por un precio bruto agregado de ~155,4M$, unos ingresos netos de ~150,3M$ y plusvalías de ~10,5M$.
• Financiación del desarrollo de 343 Madison Avenue: BXP formalizó un préstamo de construcción de 1.200M$ para 343 Madison Avenue (Nueva York), con plazo inicial de cuatro años más una opción de extensión de un año y tipo inicial Term SOFR + 2,50 % (reducible a +2,25 % al cumplir hitos de arrendamiento y construcción).
• Emisión de notas sénior y extensión de deuda: BPLP completó una emisión pública de 700,0M$ de notas sénior no garantizadas al 6,050 % con vencimiento en 2036, con un rendimiento efectivo de ~6,162 % y unos ingresos netos de ~692,4M$. Además, extendió el vencimiento de su préstamo a plazo no garantizado de 100,0M$ (2024 Unsecured Term Loan) de septiembre de 2026 a septiembre de 2027.

Ocupación de la cartera

Evolución de la ocupación de la cartera (según la definición etiquetada por la empresa) al cierre de los últimos 7 trimestres (Q1 2023-Q4 2024), tomada del XBRL de la SEC con una única definición por empresa. La ocupación es un dato operativo (no una valoración): la ocupación económica mide la renta en vigor frente a la de mercado y la física, la superficie arrendada; las comparaciones same-store excluyen compras y ventas. En hoteleras la métrica equivalente es RevPAR/ADR. No se predice.