BXP — FY 2025

PARTE I: RESUMEN DE CUENTAS

EN TODO EL AÑO (12 MESES)

1. VENTAS

ACCIONES: 158,5M (al final del 2025, no el promedio) -> %0,2 más (158,2M) -> efecto en el BPA: %-0,2 · BPA: 1,74 $ -> %-9,4 (1,92 $)

• *1: Se suman de vuelta los deterioros de inmuebles: 85,8M en 2025 y 13,6M en 2024. Beneficio Operativo Ajustado 2025 = 1011,7M + 85,8M = 1097,5M; Beneficio Operativo Anterior Ajustado = 1020,3M + 13,6M = 1033,9M. El EBT y el Beneficio Neto recalculan en cascada sin resalte. La amortización recurrente de intangibles no consta en el filing. El deterioro de 145,1M en la inversión en la joint venture Gateway Commons corresponde a una inversión en JV (no a un inmueble depreciable) y no se suma en el FFO.
• *2: FFO NAREIT (aproximación) = Beneficio Neto 276,8M + D&A 912,1M + deterioros de inmuebles 85,8M − ganancias por ventas 24,8M = 1249,9M. FFO por acción: 6,92 $ (cifra reportada por la empresa sobre el promedio ponderado diluido). Payout sobre FFO: 58,5 % (dividendo del periodo 643,1M ÷ FFO 1100M reportado; el dividendo se juzga contra el FFO/AFFO, no contra el BPA). El Beneficio Neto GAAP incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no mide el valor del activo) y las ganancias/deterioros no recurrentes: el sector mide el negocio con el FFO y, para el dividendo, con el AFFO o el cash disponible. El AFFO no es un estándar y el sistema solo lo muestra si el filing lo publica; cuando el filing desglosa el capex de mantenimiento, el bloque de Cash Flow añade la fila AFFO/CAD (aprox.) = FFO − capex de mantenimiento.

2. CASH FLOW

• *1: WC = media de los últimos 10 ejercicios: 2,1% × 1182M = 24,8M en el periodo. Desviación del circulante reportado (63,2M) frente al WC teórico (24,8M): 38,4M. El Cash Flow tras el ajuste de circulante queda en: 1245,2M - (38,4M) = 1206,8M.
• *2: En REITs el capex del periodo (1239,2) incluye construcción y desarrollo, que crea activos y se financia con deuda o desinversiones: el FCF tras todo el capex no mide la caja libre del negocio ni equivale al capex de mantenimiento. La métrica del sector es el AFFO/CAD, pero el filing no desglosa el capex de mantenimiento (no consta) y el sistema no lo inventa.
• *3: Refinanciación y financiación del periodo: Deuda nueva del periodo: 1000M a un tipo medio reportado del 2,00 %. Solo se reflejan las magnitudes y los tipos reportados por el filing; no se recalculan impactos anuales en el trimestre.

3. ASIGNACIÓN DE CAPITAL

No cuadra: quedan +239,5M sin explicar entre el capital libre y los usos detectados. La tabla solo incluye movimientos de caja; el residuo corresponde a partidas no mapeadas o reclasificaciones pendientes de revisar en las notas del informe.

• *1: Desinversiones: se ingresaron 682,5M netos por ocho ventas de propiedades (terrenos en Boston, San Francisco y Washington DC; activos residenciales Proto y Signature; y oficinas no estratégicas 140 Kendrick Street, Gateway Commons y Market Square North), con un precio bruto agregado de ~702,6M y plusvalías de 175,0M. Adquisiciones: se destinaron 55,9M en efectivo a la compra de 2100 M Street, un edificio de oficinas vacío en Washington, DC, para su reurbanización en ~320.000 pies cuadrados.
• *2: Deuda balance: 16220,5M -> 16609,5M (+389M). Deuda neta: 14925,9M -> 15086,7M (+160,8M). Caja balance: 1254,9M -> 1478,2M (+223,3M); la caja aumentó: uso de capital (-); fila Caja = -223,3M.

PARTE II: EVOLUCIÓN DE INGRESOS

Evolución de ingresos

El filing no publica un desglose de ingresos por segmento; se muestra la evolución de los ingresos consolidados de los últimos 10 ejercicios. En 2025, los ingresos totales fueron 3.482,3M$ (+2,2 %). El gráfico muestra la evolución de los ingresos totales; no se añaden partes del negocio ni estimaciones. Serie determinista construida con los hechos XBRL del filing.

PARTE III: INDAGACIÓN A FONDO Y CONCLUSIÓN

Deuda y vencimientos

La deuda neta se sitúa en **15.086,7M$** (**+160,8M$** frente al ejercicio anterior) y la deuda bruta en **16.609,5M$** (**+389M$**). El calendario de vencimientos de los próximos 5 años muestra compromisos escalonados, con **2.100M$** en **2026** (dos notas senior de **1.000M$** cada una y un tramo de deuda a plazo de **100M$**), **750M$** en **2027**, **1.000M$** en **2028**, **850M$** en **2029** y **700M$** en **2030**. El tipo de interés medio de toda la deuda no consta publicado de forma agregada en el filing. El tipo de interés medio estimado de la deuda es del 1,9 %. El gasto por intereses del ejercicio fue de 653,1M. Los intereses pagados en efectivo ascendieron a 677,2M. El calendario muestra en cada tramo el importe y el interés anual estimado con el tipo medio (~).

Perspectivas (Outlook)

La dirección espera que el negocio mejore ligeramente en el próximo ejercicio, con crecimiento del NOI de mismas propiedades y entregas de desarrollos, compensado en parte por la retirada de propiedades para reurbanización y por la dilución de las ventas de activos. El detalle cuantitativo del guidance oficial está en la tabla adjunta.

Operaciones corporativas

**Adquisiciones:** En **2025** la compañía adquirió **2100 M Street**, un edificio de oficinas vacío en **Washington, DC**, por **55,9M$** en efectivo (incluyendo costes de transacción). El plan es demolerlo y reurbanizarlo en aproximadamente **320.000 pies cuadrados** de espacio de trabajo premier. El motivo declarado es crear un activo premier en un mercado gateway mediante la reurbanización futura. Además, se adquirió el **45 %** de la participación de un socio en la entidad que desarrolla **343 Madison Avenue** por **43,5M$** en efectivo. **Desinversiones y ventas de participaciones:** En **2025** se completaron **ocho ventas de propiedades** que incluyen terrenos en **Boston, San Francisco y Washington DC**; activos residenciales (**Proto** en Cambridge y **Signature** en Reston); y oficinas no estratégicas (**140 Kendrick Street**, **Gateway Commons** y **Market Square North**). El precio bruto agregado fue de aproximadamente **702,6M$**, con ingresos netos de **682,5M$** y plusvalías de **175,0M$** (BXP). El motivo declarado es optimizar la cartera, mejorar el rendimiento operativo y reforzar la flexibilidad del balance mediante el reciclaje de capital. El impacto esperado es la generación de plusvalías de **175,0M$** y la reducción de la exposición a activos no estratégicos. Adicionalmente, se registró un deterioro de **145,1M$** en la inversión en la joint venture **Gateway Commons**, reconocido como pérdida permanente. **Reestructuraciones:** El ejercicio no registró reestructuraciones materiales.

FFO y AFFO

El Beneficio Neto GAAP de un REIT incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no refleja el valor del activo) y las ganancias o pérdidas por ventas, que no son resultado recurrente del alquiler. Por eso el sector mide el negocio con el FFO (Funds From Operations): Beneficio Neto + depreciación y amortización + deterioros de inmuebles − ganancias por ventas. El sistema calcula una aproximación NAREIT (sin ajustes de JVs); si el filing publica el FFO y el AFFO con su reconciliación, la fila y la nota del informe prefieren la cifra reportada. En 2025 la depreciación y amortización sumada al beneficio fue de 912,1M, con un Beneficio Neto de 276,8M. El dividendo se juzga contra el FFO y el AFFO, no contra el BPA: la obligación de repartir al menos el 90 % del beneficio fiscal hace normal un payout sobre BPA superior al 100 %. El AFFO no es un estándar: cada empresa lo define (SBC, renta linealizada, capex de mantenimiento) y el sistema no lo recalcula; solo lo muestra si el filing lo publica. No es una predicción.

Valor contable y cotización

El valor contable por acción es coste histórico menos depreciación acumulada de los inmuebles: no es el NAV (valor de mercado de los activos) y no se calcula aquí ningún NAV. La cotización de cierre de cada ejercicio procede de Yahoo Finance (misma fuente que la ficha de empresa) y el gráfico añade la ratio precio/valor contable en el eje derecho (veces: cuánto se paga en libros por cada dólar de valor contable). Al cierre de 2025 la cotización (67,48 $) cotizaba por encima del valor contable por acción (32,45 $): un 2,08x, en prima. El descuento o la prima observados son informativos, no una recomendación: en REITs el valor contable depreciado suele diferir del valor de mercado de la cartera. No es una predicción.

Ampliaciones y financiación

Los REIT financian el crecimiento de la cartera con deuda y con emisiones de capital (programas ATM, DRIP y opciones), que son la norma del sector. Emitir por encima del valor contable por acción crea valor contable por acción y por debajo lo diluye: es un hecho, no una recomendación. En 2025 la compañía emitió 84,3M netos. La emisión equivale al 0,2 % de las acciones del cierre anterior. En magnitudes del ejercicio, la deuda nueva del ejercicio fue de 865M; el filing solo declara la financiación concreta cuando lo indica expresamente. El tipo medio de la deuda nueva según lo reportado es del 2,0 %. Los importes de emisión son un precio medio implícito (el neto incluye comisiones y puede mezclar ATM, DRIP y opciones). No es una predicción ni una recomendación de financiación.

Ocupación de la cartera

Evolución de la ocupación de la cartera (según la definición etiquetada por la empresa) al cierre de los últimos 5 ejercicios (2020-2024), tomada del XBRL de la SEC con una única definición por empresa. La ocupación es un dato operativo (no una valoración): la ocupación económica mide la renta en vigor frente a la de mercado y la física, la superficie arrendada; las comparaciones same-store excluyen compras y ventas. En hoteleras la métrica equivalente es RevPAR/ADR. No se predice.

Puntos clave en seguimiento

• Evolución de la ocupación y de los leasing spreads en el portafolio de oficinas, con especial atención a la renta neta de arrendamientos de segunda generación (-5,41 % en 2025).
• Ejecución del calendario de vencimientos de deuda de 2026 (2.100M$ en notas senior y term loan) y coste de la refinanciación.
• Avance de la reurbanización de 2100 M Street y de las entregas de desarrollos, así como su impacto en el NOI.
• Ritmo de reciclaje de capital mediante ventas de activos no estratégicos y su efecto en el FFO y en la flexibilidad del balance.

VALORACIÓN GENERAL

NOTA DE RESULTADOS: 5 — Calificación puramente financiera basada en las cuentas cerradas de 2025, el guidance oficial para 2026 y la asignación de capital ejecutada. Las ventas crecen un +2,19 % y el FFO NAREIT (aproximación) se sitúa en 1.249,9M, con un payout sobre FFO del 58,5 %; el FCF es prácticamente nulo (6M) tras un CAPEX de 1.239,2M, lo que deja el Libre en -637,1M. La deuda bruta aumenta en 389M y la neta en 160,8M, con 2.100M de vencimientos en 2026. La compañía no ejecutó recompras y mantiene un programa autorizado de 2.500M. El guidance 2026 apunta a un FFO por acción de 6,88-7,04 $ y un BPA de 2,08-2,29 $, con una ligera mejora operativa compensada por la dilución de ventas de activos. Sin especulación sobre el cumplimiento futuro.