# Informe 10-Q de Brixmor Property Group Inc. (BRX) — 2026 Q3 results — BRX

> Empresa: Brixmor Property Group Inc. (BRX)
> Formulario: 10-Q · Periodo: 2026 Q3 results — BRX
> Fecha de publicación: 2026-11-11
> Fuente oficial: [SEC EDGAR Filing](https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1581068/000158106826000031/brx-20260930.htm)
> Descargar PDF: https://cifraresearch.com/api/reports/0e00e481-3c0e-42ba-a6a1-c6f79b257581.pdf
> URL Canónica: https://cifraresearch.com/informe/BRX/2026-Q3

## ÚLTIMOS 3 MESES

### Ventas y Cuenta de Resultados
- **BPA / EPS:** 0,26 $
- **Acciones en circulación:** 306,9M

| Concepto | Actual | Anterior | Variación |
|---|---|---|---|
| Ventas | 359,6M | 340,84M | +5,5 % |
| Beneficio Bruto | 272,39M | 256,5M | +6,19 % |
| Beneficio Operativo | 129,12M | 70,4M | +83,41 % |
| EBT | 88,1M | 94,2M | -6,48 % |
| Beneficio Neto | 88,1M | 94,2M | -6,48 % |
| FFO | 184,6M | 173,5M | +6,4 % |

> *1: Beneficio Operativo = operating income del periodo menos la ganancia por venta de inmuebles (8,86M), que no es resultado del alquiler: 137,98M − 8,86M = 129,12M. No se suma de vuelta el deterioro de inmuebles (0,68M): en un REIT ese deterioro es un ajuste del FFO (NAREIT), no del Beneficio Operativo, que incluye la D&A y el deterioro como gasto operativo. En el periodo comparable se depura igualmente la ganancia por venta de inmuebles (40,02M): 110,42M − 40,02M = 70,4M. El REIT no paga impuesto corporativo federal sobre las rentas distribuidas (deducción por dividendos, IRC §§561/857), por lo que se conserva el gasto fiscal reportado y no se normaliza al 23 %.
> *2: FFO reportado por la empresa: 184,6M. La aproximación del sistema (Beneficio Neto + D&A total + deterioros de inmuebles − ganancias por ventas, sin ajustes de JVs) daría 186,4M. FFO por acción: 0,60 $ (Nareit FFO per diluted share reportado). Payout sobre FFO: +103,6 % (el dividendo se juzga contra el FFO/AFFO, no contra el BPA). El Beneficio Neto GAAP incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no mide el valor del activo) y las ganancias/deterioros no recurrentes: el sector mide el negocio con el FFO y, para el dividendo, con el AFFO o el cash disponible. El AFFO no es un estándar y el sistema solo lo muestra si el filing lo publica; cuando el filing desglosa el capex de mantenimiento, el bloque de Cash Flow añade la fila AFFO/CAD (aprox.) = FFO − capex de mantenimiento.

### Flujo de Caja

| Concepto | Normal | Normalizado |
|---|---|---|
| Cash Flow | 171,1 | 200,7 |
| CAPEX | 66,9 | 66,9 |
| FCF | 104,2 | 133,8 |
| FCF/Acción | 0,34 $ | 0,44 $ |
| Dividendo | 191,2 | 191,2 |
| Libre | -87 | -57,4 |

**Escenarios:** Normal (WC=-30) · Normalizado*1 (WC=0)

> *1: WC = media de los últimos 10 ejercicios: -0,1%. Al ser trimestral, el importe anual se divide entre 4 = -0,1M. Desviación del circulante reportado (-29,7M) frente al WC teórico (-0,1M): __-29,6M__. El Cash Flow tras el ajuste de circulante queda en: 171,1M - (__-29,6M__) = 200,7M.

### Asignación de Capital

| Concepto | Importe |
|---|---|
| Libre | -87 |
| Caja*1 | 6,5 |
| Deuda*1 | 0,5 |
| En total | -80 |

**Verificación:** No cuadra: quedan -80M sin explicar entre el capital libre y los usos detectados. El desfase corresponde a partidas no mapeadas o a movimientos no monetarios y reclasificaciones de balance (efectivo restringido, efecto divisa en caja, deuda asumida en compras o reclasificaciones entre caja e inversiones) que deben revisarse en las notas de flujos y balance del informe.

> *1: Deuda balance: 5322,4M -> 5323M (+0,5M). Deuda neta: 5128M -> 5136,7M (+8,7M). Caja balance: 170,9M -> 164,4M (-6,5M); la caja disminuyó: fuente de liquidez (+); fila Caja = 6,5M.

## EN TODO EL AÑO (9 MESES)

### Ventas y Cuenta de Resultados
- **BPA / EPS:** 0,97 $
- **Acciones en circulación:** 306,9M

| Concepto | Actual | Anterior | Variación |
|---|---|---|---|
| Ventas | 1068,62M | 1017,85M | +4,99 % |
| Beneficio Bruto | 805,58M | 765,96M | +5,17 % |
| Beneficio Operativo | 322,91M | 294,9M | +9,5 % |
| EBT | 289,56M | 249,1M | +16,24 % |
| Beneficio Neto | 289,56M | 249,1M | +16,24 % |
| FFO | 542,7M | 518,5M | +4,67 % |

> *1: Beneficio Operativo = operating income acumulado menos la ganancia por venta de inmuebles (70,78M): 393,69M − 70,78M = 322,91M. No se suma de vuelta el deterioro de inmuebles (6,66M): en un REIT ese deterioro es un ajuste del FFO (NAREIT), no del Beneficio Operativo, que incluye la D&A y el deterioro como gasto operativo. En el periodo comparable se depura igualmente la ganancia por venta de inmuebles (58,84M): 353,74M − 58,84M = 294,9M. El REIT no paga impuesto corporativo federal sobre las rentas distribuidas, por lo que se conserva el gasto fiscal reportado y no se normaliza al 23 %.
> *2: FFO reportado por la empresa (Nareit FFO): 542,7M. La aproximación del sistema (Beneficio Neto + D&A total + deterioros de inmuebles − ganancias por ventas, sin ajustes de JVs) daría 547,3M. FFO por acción: 1,78 $. Payout sobre FFO: +52,3 % (el dividendo se juzga contra el FFO/AFFO, no contra el BPA). El Beneficio Neto GAAP incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no mide el valor del activo) y las ganancias/deterioros no recurrentes: el sector mide el negocio con el FFO y, para el dividendo, con el AFFO o el cash disponible. El AFFO no es un estándar y el sistema solo lo muestra si el filing lo publica; cuando el filing desglosa el capex de mantenimiento, el bloque de Cash Flow añade la fila AFFO/CAD (aprox.) = FFO − capex de mantenimiento.

### Flujo de Caja

| Concepto | Normal | Normalizado |
|---|---|---|
| Cash Flow | 515,96 | 549,6 |
| CAPEX | 190,38 | 190,38 |
| FCF | 325,6 | 359,2 |
| FCF/Acción | 1,06 $ | 1,17 $ |
| Dividendo | 286,03 | 286,03 |
| Libre | 39,57 | 73,17 |

**Escenarios:** Normal (WC=-34) · Normalizado*1 (WC=0)

> *1: WC = media de los últimos 10 ejercicios: -0,1%. Al ser acumulado de 9 meses, el importe anual se prorratea por 9/12: -0,3M en 9 meses. Desviación del circulante reportado (-33,9M) frente al WC teórico (-0,3M): __-33,6M__. El Cash Flow tras el ajuste de circulante queda en: 516M - (__-33,6M__) = 549,6M.
> *2: En REITs el capex del periodo (190,38) incluye construcción y desarrollo, que crea activos y se financia con deuda o desinversiones: el FCF tras todo el capex no mide la caja libre del negocio ni equivale al capex de mantenimiento. La métrica del sector es el AFFO/CAD, pero el filing no desglosa el capex de mantenimiento (no consta) y el sistema no lo inventa.
> *3: Refinanciación y financiación del periodo: Deuda nueva del periodo: 400M a un tipo medio reportado del 5,38 %. Solo se reflejan las magnitudes y los tipos reportados por el filing; no se recalculan impactos anuales en el trimestre.

### Asignación de Capital

| Concepto | Importe |
|---|---|
| Libre | 39,57 |
| Adquisiciones*1 | -152,65 |
| Desinversiones*2 | 163,6 |
| Caja*3 | 170 |
| Deuda*3 | -171,8 |
| En total | 48,72 |

**Verificación:** Más o menos cuadra. Aun así, puede ser que no haya visto algún detalle.

> *1: Adquisiciones: Se destinaron 152,65M a la compra de cinco centros comerciales grocery-anchored: Mayfair Shopping Center (Commack, NY), Vintage Marketplace (Houston, TX), Jones Crossing (College Station, TX), Stanford Station (Panama City, FL) y Village West Shopping Center (Hemet, CA) (uso de fondos).
> *2: Desinversiones: Se ingresaron 163,64M por la venta de ocho centros comerciales durante los nueve meses de 2026 (fuente de fondos).
> *3: Deuda balance: 5494,8M -> 5323M (-171,8M). Deuda neta: 5139M -> 5136,7M (-2,3M). Caja balance: 334,4M -> 164,4M (-170M); la caja disminuyó: fuente de liquidez (+); fila Caja = 170M.

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*Análisis generado con IA por Cifra (https://cifraresearch.com) a partir de la fuente primaria en SEC EDGAR. Fines informativos, no constituye recomendación de inversión.*