BRX — Q3 2026

ÚLTIMOS 3 MESES

1. VENTAS

ACCIONES: 306,9M · BPA: 0,26 $

• *1: Beneficio Operativo = operating income del periodo menos la ganancia por venta de inmuebles (8,86M), que no es resultado del alquiler: 137,98M − 8,86M = 129,12M. No se suma de vuelta el deterioro de inmuebles (0,68M): en un REIT ese deterioro es un ajuste del FFO (NAREIT), no del Beneficio Operativo, que incluye la D&A y el deterioro como gasto operativo. En el periodo comparable se depura igualmente la ganancia por venta de inmuebles (40,02M): 110,42M − 40,02M = 70,4M. El REIT no paga impuesto corporativo federal sobre las rentas distribuidas (deducción por dividendos, IRC §§561/857), por lo que se conserva el gasto fiscal reportado y no se normaliza al 23 %.
• *2: FFO reportado por la empresa: 184,6M. La aproximación del sistema (Beneficio Neto + D&A total + deterioros de inmuebles − ganancias por ventas, sin ajustes de JVs) daría 186,4M. FFO por acción: 0,60 $ (Nareit FFO per diluted share reportado). Payout sobre FFO: +103,6 % (el dividendo se juzga contra el FFO/AFFO, no contra el BPA). El Beneficio Neto GAAP incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no mide el valor del activo) y las ganancias/deterioros no recurrentes: el sector mide el negocio con el FFO y, para el dividendo, con el AFFO o el cash disponible. El AFFO no es un estándar y el sistema solo lo muestra si el filing lo publica; cuando el filing desglosa el capex de mantenimiento, el bloque de Cash Flow añade la fila AFFO/CAD (aprox.) = FFO − capex de mantenimiento.

2. CASH FLOW

• *1: WC = media de los últimos 10 ejercicios: -0,1%. Al ser trimestral, el importe anual se divide entre 4 = -0,1M. Desviación del circulante reportado (-29,7M) frente al WC teórico (-0,1M): -29,6M. El Cash Flow tras el ajuste de circulante queda en: 171,1M - (-29,6M) = 200,7M.

3. ASIGNACIÓN DE CAPITAL

No cuadra: quedan -80M sin explicar entre el capital libre y los usos detectados. El desfase corresponde a partidas no mapeadas o a movimientos no monetarios y reclasificaciones de balance (efectivo restringido, efecto divisa en caja, deuda asumida en compras o reclasificaciones entre caja e inversiones) que deben revisarse en las notas de flujos y balance del informe.

• *1: Deuda balance: 5322,4M -> 5323M (+0,5M). Deuda neta: 5128M -> 5136,7M (+8,7M). Caja balance: 170,9M -> 164,4M (-6,5M); la caja disminuyó: fuente de liquidez (+); fila Caja = 6,5M.

EN TODO EL AÑO (9 MESES)

1. VENTAS

ACCIONES: 306,9M · BPA: 0,97 $

• *1: Beneficio Operativo = operating income acumulado menos la ganancia por venta de inmuebles (70,78M): 393,69M − 70,78M = 322,91M. No se suma de vuelta el deterioro de inmuebles (6,66M): en un REIT ese deterioro es un ajuste del FFO (NAREIT), no del Beneficio Operativo, que incluye la D&A y el deterioro como gasto operativo. En el periodo comparable se depura igualmente la ganancia por venta de inmuebles (58,84M): 353,74M − 58,84M = 294,9M. El REIT no paga impuesto corporativo federal sobre las rentas distribuidas, por lo que se conserva el gasto fiscal reportado y no se normaliza al 23 %.
• *2: FFO reportado por la empresa (Nareit FFO): 542,7M. La aproximación del sistema (Beneficio Neto + D&A total + deterioros de inmuebles − ganancias por ventas, sin ajustes de JVs) daría 547,3M. FFO por acción: 1,78 $. Payout sobre FFO: +52,3 % (el dividendo se juzga contra el FFO/AFFO, no contra el BPA). El Beneficio Neto GAAP incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no mide el valor del activo) y las ganancias/deterioros no recurrentes: el sector mide el negocio con el FFO y, para el dividendo, con el AFFO o el cash disponible. El AFFO no es un estándar y el sistema solo lo muestra si el filing lo publica; cuando el filing desglosa el capex de mantenimiento, el bloque de Cash Flow añade la fila AFFO/CAD (aprox.) = FFO − capex de mantenimiento.

2. CASH FLOW

• *1: WC = media de los últimos 10 ejercicios: -0,1%. Al ser acumulado de 9 meses, el importe anual se prorratea por 9/12: -0,3M en 9 meses. Desviación del circulante reportado (-33,9M) frente al WC teórico (-0,3M): -33,6M. El Cash Flow tras el ajuste de circulante queda en: 516M - (-33,6M) = 549,6M.
• *2: En REITs el capex del periodo (190,38) incluye construcción y desarrollo, que crea activos y se financia con deuda o desinversiones: el FCF tras todo el capex no mide la caja libre del negocio ni equivale al capex de mantenimiento. La métrica del sector es el AFFO/CAD, pero el filing no desglosa el capex de mantenimiento (no consta) y el sistema no lo inventa.
• *3: Refinanciación y financiación del periodo: Deuda nueva del periodo: 400M a un tipo medio reportado del 5,38 %. Solo se reflejan las magnitudes y los tipos reportados por el filing; no se recalculan impactos anuales en el trimestre.

3. ASIGNACIÓN DE CAPITAL

Más o menos cuadra. Aun así, puede ser que no haya visto algún detalle.

• *1: Adquisiciones: Se destinaron 152,65M a la compra de cinco centros comerciales grocery-anchored: Mayfair Shopping Center (Commack, NY), Vintage Marketplace (Houston, TX), Jones Crossing (College Station, TX), Stanford Station (Panama City, FL) y Village West Shopping Center (Hemet, CA) (uso de fondos).
• *2: Desinversiones: Se ingresaron 163,64M por la venta de ocho centros comerciales durante los nueve meses de 2026 (fuente de fondos).
• *3: Deuda balance: 5494,8M -> 5323M (-171,8M). Deuda neta: 5139M -> 5136,7M (-2,3M). Caja balance: 334,4M -> 164,4M (-170M); la caja disminuyó: fuente de liquidez (+); fila Caja = 170M.

NOTAS DEL TRIMESTRE E INFORMACIÓN RELEVANTE

Guidance · Guidance revisado al alza

Revisa al alza el Nareit FFO por acción diluida de 2026 hasta 2,36-2,38 $ desde 2,35-2,37 $ y el crecimiento de same property NOI hasta 5,50 %-5,75 % desde 5,00 %-5,75 %. Mantiene la previsión de ingresos incobrables en 60-85 pb de los ingresos totales esperados de 2026. Los objetivos no incluyen partidas que afectan a la comparabilidad del FFO (ganancias/pérdidas por extinción de deuda, gastos de transacción u otras partidas no recurrentes).

• Transacción con Slate Grocery REIT: El 27 de septiembre de 2026 se firmaron acuerdos definitivos para adquirir Slate Grocery REIT en una transacción valorada en aproximadamente 2.340M$. Brixmor adquirirá 23 centros grocery-anchored por 636M$ y mantendrá un 20 % de interés común y una inversión preferente de 174M$ en una joint venture con Everview Partners que adquirirá otros 92 activos por 1.710M$. Cierre esperado en el primer trimestre de 2027, sujeto a aprobación de los tenedores de unidades de Slate.
• Aumento del dividendo del 7,3 %: El consejo declaró un dividendo trimestral de 0,3300 $ por acción (1,32 $ anualizados), un 7,3 % más que los 0,3075 $ anteriores, con una rentabilidad anualizada de aproximadamente el 4,7 % a 23 de octubre de 2026.
• Revisión al alza del guidance 2026: Eleva el Nareit FFO por acción diluida de 2026 a 2,36-2,38 $ desde 2,35-2,37 $ y el crecimiento de same property NOI a 5,50 %-5,75 % desde 5,00 %-5,75 %.

Ocupación de la cartera

Evolución de la ocupación física (porcentaje de la superficie arrendada sobre el total) al cierre de los últimos 12 trimestres (Q4 2023-Q3 2026), recuperada del texto de los propios 10-Q y 10-K con una única definición por empresa. Definición usada: ocupación arrendada (leased occupancy) de la cartera total de centros comerciales al cierre. La ocupación es un dato operativo (no una valoración): la ocupación económica mide la renta en vigor frente a la de mercado y la física, la superficie arrendada; las comparaciones same-store excluyen compras y ventas. En hoteleras la métrica equivalente es RevPAR/ADR. No se predice.