BRX — FY 2025

PARTE I: RESUMEN DE CUENTAS

EN TODO EL AÑO (12 MESES)

1. VENTAS

ACCIONES: 306,1M (al final del 2025, no el promedio) -> %0,2 más (305,5M) -> efecto en el BPA: %0,2 menos · BPA: 2,25 $ -> %0,0 (2,25 $)

• *1: FFO reportado por la empresa: 693,3M (con su reconciliación; el sistema no lo recalcula). FFO por acción: 2,25 $. Payout sobre FFO: +52 % (el dividendo se juzga contra el FFO/AFFO, no contra el BPA). El Beneficio Neto GAAP incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no mide el valor del activo) y las ganancias/deterioros no recurrentes: el sector mide el negocio con el FFO y, para el dividendo, con el AFFO o el cash disponible. El AFFO no es un estándar y el sistema solo lo muestra si el filing lo publica; cuando el filing desglosa el capex de mantenimiento, el bloque de Cash Flow añade la fila AFFO/CAD (aprox.) = FFO − capex de mantenimiento.

2. CASH FLOW

• *1: WC = media de los últimos 10 ejercicios: -0,1% × 706,3M = -0,4M en el periodo. Desviación del circulante reportado (-54,3M) frente al WC teórico (-0,4M): -53,9M. El Cash Flow tras el ajuste de circulante queda en: 652M - (-53,9M) = 705,9M.
• *2: En REITs el capex del periodo (320,06) incluye construcción y desarrollo, que crea activos y se financia con deuda o desinversiones: el FCF tras todo el capex no mide la caja libre del negocio ni equivale al capex de mantenimiento. La métrica del sector es el AFFO/CAD, pero el filing no desglosa el capex de mantenimiento (no consta) y el sistema no lo inventa.
• *3: Refinanciación y financiación del periodo: Refinanciación ejecutada: Emisión de 400M$ en notas al 5.200% con vencimiento 2032 y 400M$ en notas al 4.850% con vencimiento 2033, destinadas a refinanciar deuda y fines corporativos generales.; importe refinanciado de 800M; tipo anterior no consta en el filing y nuevo del 5,200 % (notas 2032) y 4,850 % (notas 2033). Deuda nueva del periodo: 800M (tipo publicado: 5.200% (notas 2032) y 4.850% (notas 2033)). Solo se reflejan las magnitudes y los tipos reportados por el filing; no se recalculan impactos anuales en el trimestre.

3. ASIGNACIÓN DE CAPITAL

No cuadra: quedan -122,6M sin explicar entre el capital libre y los usos detectados. La tabla solo incluye movimientos de caja; no se ha identificado en el filing una partida no monetaria concreta que absorba el residuo, por lo que debe revisarse en las notas del informe.

• *1: Deuda balance: 5339,75M -> 5494,75M (+155M). Deuda neta: 4941,83M -> 5139,05M (+197,22M). Caja balance: 377,62M -> 334,42M (-43,2M); la caja disminuyó: fuente de liquidez (+); fila Caja = 43,2M.
• *2: Adquisiciones: Se destinaron 420,58M a la compra de centros comerciales, incluyendo Chino Spectrum Towne Center (Los Ángeles, CA) por 138M$ y Broomfield Town Centre (Denver, CO) por 51M$ en diciembre de 2025 (uso de fondos).
• *3: Desinversiones: Se ingresaron 122,8M por la venta de centros comerciales no estratégicos y parcelas (fuente de fondos).

PARTE II: EVOLUCIÓN DE INGRESOS

Evolución de ingresos

El filing no publica un desglose de ingresos por segmento; se muestra la evolución de los ingresos consolidados de los últimos 10 ejercicios. En 2025, los ingresos totales fueron 1.371,6M$ (+6,7 %). El gráfico muestra la evolución de los ingresos totales; no se añaden partes del negocio ni estimaciones. Serie determinista construida con los hechos XBRL del filing.

PARTE III: INDAGACIÓN A FONDO Y CONCLUSIÓN

Deuda y vencimientos

La deuda neta se sitúa en **5.139,05 M$** (**+197,22 M$** frente al ejercicio anterior) y la deuda normal en **5.494,75 M$** (**+155 M$**). El calendario de vencimientos de los próximos 5 años muestra compromisos escalonados, con un tipo de interés medio de toda la deuda del **4,3 %** (estimado; el 10-K no publica una tabla de tipo medio ponderado). El gasto por intereses del ejercicio fue de 224,7M. Los intereses pagados en efectivo ascendieron a 219,8M. El calendario muestra en cada tramo el importe y el interés anual estimado con el tipo medio (~). La nota de deuda no desglosa el cupón de cada vencimiento; estos son los tipos medios efectivos publicados por divisa o categoría: Deuda fija: 4.20% (2026), 4.23% (2027), 4.41% (2028), 4.49% (2029), 4.65% (2030), 4.65% (después de 2030); deuda variable: 4.73% (swap) para el tramo de 500M$.

Perspectivas (Outlook)

La dirección espera que el FFO por acción y el crecimiento del same property NOI se mantengan o mejoren ligeramente en el próximo ejercicio, según el guidance oficial. El detalle cuantitativo está en la tabla.

Operaciones corporativas

**Adquisiciones:** En **diciembre de 2025** la compañía adquirió **Chino Spectrum Towne Center** (Los Ángeles, CA), un centro comercial regional anclado por supermercado de **461K SF**, por **138M$**, y **Broomfield Town Centre** (Denver, CO), un centro comunitario anclado por supermercado de **175K SF**, por **51M$**. El motivo declarado es la creación de valor y el remerchandising, con arrendamientos a rentas inferiores a mercado. **Desinversiones y ventas de participaciones:** En **2025** se vendieron centros comerciales no estratégicos y parcelas por **122,8M$**, con el objetivo de racionalizar la cartera y reciclar capital. **Reestructuraciones:** El ejercicio no registró reestructuraciones materiales.

FFO y AFFO

El Beneficio Neto GAAP de un REIT incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no refleja el valor del activo) y las ganancias o pérdidas por ventas, que no son resultado recurrente del alquiler. Por eso el sector mide el negocio con el FFO (Funds From Operations): Beneficio Neto + depreciación y amortización + deterioros de inmuebles − ganancias por ventas. El sistema calcula una aproximación NAREIT (sin ajustes de JVs); si el filing publica el FFO y el AFFO con su reconciliación, la fila y la nota del informe prefieren la cifra reportada. En 2025 la depreciación y amortización sumada al beneficio fue de 414,9M, con un Beneficio Neto de 386,2M. El dividendo se juzga contra el FFO y el AFFO, no contra el BPA: la obligación de repartir al menos el 90 % del beneficio fiscal hace normal un payout sobre BPA superior al 100 %. El AFFO no es un estándar: cada empresa lo define (SBC, renta linealizada, capex de mantenimiento) y el sistema no lo recalcula; solo lo muestra si el filing lo publica. No es una predicción.

Valor contable y cotización

El valor contable por acción es coste histórico menos depreciación acumulada de los inmuebles: no es el NAV (valor de mercado de los activos) y no se calcula aquí ningún NAV. La cotización de cierre de cada ejercicio procede de Yahoo Finance (misma fuente que la ficha de empresa) y el gráfico añade la ratio precio/valor contable en el eje derecho (veces: cuánto se paga en libros por cada dólar de valor contable). Al cierre de 2025 la cotización (26,22 $) cotizaba por encima del valor contable por acción (9,82 $): un 2,67x, en prima. El descuento o la prima observados son informativos, no una recomendación: en REITs el valor contable depreciado suele diferir del valor de mercado de la cartera. No es una predicción.

Ampliaciones y financiación

Los REIT financian el crecimiento de la cartera con deuda y con emisiones de capital (programas ATM, DRIP y opciones), que son la norma del sector. Emitir por encima del valor contable por acción crea valor contable por acción y por debajo lo diluye: es un hecho, no una recomendación. En 2025 la compañía emitió 0,60 M de acciones. La emisión equivale al 0,2 % de las acciones del cierre anterior. Refinanciación del ejercicio: Emisión de 400M$ en notas al 5.200% con vencimiento 2032 y 400M$ en notas al 4.850% con vencimiento 2033, destinadas a refinanciar deuda y fines corporativos generales.; importe refinanciado de 800M; tipo anterior no consta en el filing y nuevo del 5,200 % (notas 2032) y 4,850 % (notas 2033). En magnitudes del ejercicio, la deuda nueva del ejercicio fue de 660M y las compras de inmuebles ascendieron a 841,2M; el filing solo declara la financiación concreta cuando lo indica expresamente. El filing solo publica el tipo de la deuda nueva como 5.200% (notas 2032) y 4.850% (notas 2033). Los importes de emisión son un precio medio implícito (el neto incluye comisiones y puede mezclar ATM, DRIP y opciones). No es una predicción ni una recomendación de financiación.

Ocupación de la cartera

Evolución de la ocupación física (porcentaje de la superficie arrendada sobre el total) al cierre de los últimos 10 ejercicios (2016-2025), recuperada del texto de los propios 10-K con una única definición por empresa. Definición usada: ocupación arrendada total de la cartera al cierre. La ocupación es un dato operativo (no una valoración): la ocupación económica mide la renta en vigor frente a la de mercado y la física, la superficie arrendada; las comparaciones same-store excluyen compras y ventas. En hoteleras la métrica equivalente es RevPAR/ADR. No se predice.

1: Cambios en la dirección

El **1 de enero de 2026**, **Brian T. Finnegan** asumió como **CEO**, sucediendo a **James M. Taylor Jr.**, quien se jubiló tras su etapa al frente de la compañía.

CEO · Efectivo: 2026-01-01 · Motivo: Jubilación del CEO anterior

• Antiguo CEO: James M. Taylor Jr. (CEO)
  A dónde pasa: Jubilación
• Nuevo CEO: Brian T. Finnegan
  De dónde viene: Presidente de la compañía

La trayectoria de los directivos combina los hechos del informe con contexto público general; verifícala con fuentes externas antes de decidir.

Puntos clave en seguimiento

• Evolución del FFO por acción y del same property NOI frente al guidance de 2,33-2,37 $ y 4,50-5,50 %.
• No hubo recompras ejecutadas en 2025 (el programa de 400M$ renovado en octubre de 2025 es rutinario); vigilar si se activa y el ritmo del programa ATM.
• Refinanciación de los vencimientos de deuda de 2026 y coste efectivo de los nuevos intereses.
• Impacto de las rentas incobrables (75-100 puntos básicos de los ingresos) en la cobrabilidad.

VALORACIÓN GENERAL

NOTA DE RESULTADOS: 6 — Calificación puramente financiera basada en las cuentas del ejercicio, el outlook oficial y la asignación de capital. El FFO creció un 9,2 % hasta 693,3M, con un payout del 52 % sobre FFO y una ocupación del 95,1 %. El beneficio neto está impulsado en parte por ganancias no recurrentes por venta de inmuebles (123,3M), por lo que la referencia recurrente es el FFO. La deuda neta aumentó 197,2M y el FCF (331,9M) no cubre el dividendo (354,2M), aunque el flujo operativo sí. Sin especulación sobre el cumplimiento futuro del guidance.