# Informe 10-Q de Broadstone Net Lease, Inc. (BNL) — 2026 Q3 results — BNL

> Empresa: Broadstone Net Lease, Inc. (BNL)
> Formulario: 10-Q · Periodo: 2026 Q3 results — BNL
> Fecha de publicación: 2026-11-11
> Fuente oficial: [SEC EDGAR Filing](https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1424182/000142418226000081/bnl-20260930.htm)
> Descargar PDF: https://cifraresearch.com/api/reports/f26d4419-c294-4a13-aa29-14b887701014.pdf
> URL Canónica: https://cifraresearch.com/informe/BNL/2026-Q3

## ÚLTIMOS 3 MESES

### Ventas y Cuenta de Resultados
- **BPA / EPS:** 0,15 $
- **Acciones en circulación:** 191,95M

| Concepto | Actual | Anterior | Variación |
|---|---|---|---|
| Ventas | 121,87M | 114,17M | +6,74 % |
| Beneficio Bruto | 114,53M | 107,97M | +6,08 % |
| Beneficio Operativo | 55,57M | 57,75M | -3,77 % |
| EBT | 28,4M | 27,27M | +4,14 % |
| Beneficio Neto | 28,14M | 27,07M | +3,95 % |
| FFO | 76,8M | 71,1M | +8,02 % |

> *1: Se suman de vuelta los deterioros de inmuebles (activos de alquiler depreciables) en ambos periodos: 1,47M en el trimestre actual y 7,0M en el mismo trimestre del año anterior. Beneficio Operativo Ajustado = 54,1M + 1,47M = 55,57M; Anterior Ajustado = 50,75M + 7,0M = 57,75M. El EBT y el Beneficio Neto recalculan por arrastre (EBT Ajustado = 28,4M + 1,47M = 29,87M; Anterior = 27,27M + 7,0M = 34,27M) sin resalte propio. No hubo deterioro de fondo de comercio ni de intangibles. El gasto fiscal se conserva tal cual lo reporta la compañía (0,26M en el trimestre y 0,21M en el comparativo), sin normalizar al 23 % por su condición de REIT.
> *2: El Beneficio Operativo se calcula como Beneficio Bruto − gastos operativos publicados (sin intereses ni impuestos), porque el estado no publica la línea.
> *3: FFO (aprox. NAREIT): Beneficio Neto de 28,1M + depreciación y amortización de 50,8M + deterioros de inmuebles de 1,5M − ganancias por ventas de 3,6M = 76,8M. FFO por acción: 0,4 $. Payout sobre FFO: +72,8 % (el dividendo se juzga contra el FFO/AFFO, no contra el BPA). El Beneficio Neto GAAP incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no mide el valor del activo) y las ganancias/deterioros no recurrentes: el sector mide el negocio con el FFO y, para el dividendo, con el AFFO o el cash disponible. El AFFO no es un estándar y el sistema solo lo muestra si el filing lo publica; cuando el filing desglosa el capex de mantenimiento, el bloque de Cash Flow añade la fila AFFO/CAD (aprox.) = FFO − capex de mantenimiento.

### Flujo de Caja

| Concepto | Normal | Normalizado |
|---|---|---|
| Cash Flow | 87,6 | 88,8 |
| CAPEX | 383,6 | 383,6 |
| FCF | -296 | -294,8 |
| FCF/Acción | -1,54 $ | -1,54 $ |
| Dividendo | 55,9 | 55,9 |
| Libre | -351,9 | -350,7 |

**Escenarios:** Normal (WC=-1) · Normalizado*1 (WC=1)

> *1: WC = media de los últimos 10 ejercicios: 0,7%. Al ser trimestral, el importe anual se divide entre 4 = 0,5M. Desviación del circulante reportado (-0,7M) frente al WC teórico (0,5M): __-1,2M__. El Cash Flow tras el ajuste de circulante queda en: 87,6M - (__-1,2M__) = 88,8M.
> *2: Refinanciación y financiación del periodo: Deuda nueva del periodo: 100M (tipo publicado: SOFR a un mes + 0,900 % (margen según rating, rango 0,750 %–1,550 %)). Solo se reflejan las magnitudes y los tipos reportados por el filing; no se recalculan impactos anuales en el trimestre.

### Asignación de Capital

| Concepto | Importe |
|---|---|
| Libre | -351,9 |
| Adquisiciones*1 | -123,6 |
| Caja*2 | -1,1 |
| Deuda*2 | 195 |
| En total | -281,6 |

**Verificación:** No cuadra: quedan -281,6M sin explicar entre el capital libre y los usos detectados. El desfase corresponde a partidas no mapeadas o a movimientos no monetarios y reclasificaciones de balance (efectivo restringido, efecto divisa en caja, deuda asumida en compras o reclasificaciones entre caja e inversiones) que deben revisarse en las notas de flujos y balance del informe.

> *1: Adquisiciones: Se destinaron 123,6M a la compra de terrenos y propiedades industriales y retail para desarrollo build-to-suit y adquisiciones estabilizadas (uso de fondos). En el acumulado del año son 9 operaciones por 258,1M$ de precio de compra.
> *2: Deuda balance: 2688M -> 2883M (+195M). Deuda neta: 2676,9M -> 2870,8M (+193,9M). Caja balance: 11,1M -> 12,2M (+1,1M); la caja aumentó: uso de capital (-); fila Caja = -1,1M.

## EN TODO EL AÑO (9 MESES)

### Ventas y Cuenta de Resultados
- **BPA / EPS:** 0,62 $
- **Acciones en circulación:** 191,95M

| Concepto | Actual | Anterior | Variación |
|---|---|---|---|
| Ventas | 365,58M | 335,84M | +8,86 % |
| Beneficio Bruto | 346,24M | 319,16M | +8,48 % |
| Beneficio Operativo | 171,8M | 167,62M | +2,49 % |
| EBT | 115,7M | 65,15M | +77,59 % |
| Beneficio Neto | 114,79M | 64,39M | +78,27 % |
| FFO | 237,5M | 217,5M | +9,2 % |

> *1: Se suman de vuelta los deterioros de inmuebles en ambos periodos: 5,02M en los 9 meses de 2026 y 35,07M en el mismo periodo de 2025. Beneficio Operativo Ajustado = 166,78M + 5,02M = 171,8M; Anterior Ajustado = 132,55M + 35,07M = 167,62M. El EBT y el Beneficio Neto recalculan por arrastre (EBT Ajustado = 115,7M + 5,02M = 120,72M; Anterior = 65,15M + 35,07M = 100,22M) sin resalte propio. No hubo deterioro de fondo de comercio ni de intangibles. El gasto fiscal se conserva tal cual lo reporta la compañía (0,91M en 2026 y 0,76M en 2025), sin normalizar al 23 % por su condición de REIT.
> *2: El Beneficio Operativo se calcula como Beneficio Bruto − gastos operativos publicados (sin intereses ni impuestos), porque el estado no publica la línea.
> *3: FFO (aprox. NAREIT): Beneficio Neto de 114,8M + depreciación y amortización de 141,4M + deterioros de inmuebles de 5M − ganancias por ventas de 23,7M = 237,5M. FFO por acción: 1,24 $. Payout sobre FFO: +70,6 % (el dividendo se juzga contra el FFO/AFFO, no contra el BPA). El Beneficio Neto GAAP incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no mide el valor del activo) y las ganancias/deterioros no recurrentes: el sector mide el negocio con el FFO y, para el dividendo, con el AFFO o el cash disponible. El AFFO no es un estándar y el sistema solo lo muestra si el filing lo publica; cuando el filing desglosa el capex de mantenimiento, el bloque de Cash Flow añade la fila AFFO/CAD (aprox.) = FFO − capex de mantenimiento.

### Flujo de Caja

| Concepto | Normal | Normalizado |
|---|---|---|
| Cash Flow | 221,9 | 225,7 |
| CAPEX | 396,76 | 396,76 |
| FCF | -174,9 | -171,1 |
| FCF/Acción | -0,91 $ | -0,89 $ |
| Dividendo | 167,68 | 167,68 |
| Libre | -342,58 | -338,77 |

**Escenarios:** Normal (WC=-2) · Normalizado*1 (WC=2)

> *1: WC = media de los últimos 10 ejercicios: 0,7%. Al ser trimestral, el importe anual se divide entre 4 por trimestre: 1,6M en 9 meses. Desviación del circulante reportado (-2,2M) frente al WC teórico (1,6M): __-3,8M__. El Cash Flow tras el ajuste de circulante queda en: 221,9M - (__-3,8M__) = 225,7M.
> *2: En REITs el capex del periodo (396,76) incluye construcción y desarrollo, que crea activos y se financia con deuda o desinversiones: el FCF tras todo el capex no mide la caja libre del negocio ni equivale al capex de mantenimiento. La métrica del sector es el AFFO/CAD, pero el filing no desglosa el capex de mantenimiento (no consta) y el sistema no lo inventa.
> *3: Refinanciación y financiación del periodo: Deuda nueva del periodo: 100M (tipo publicado: SOFR a un mes + 0,900 % (margen según rating, rango 0,750 %–1,550 %)). Solo se reflejan las magnitudes y los tipos reportados por el filing; no se recalculan impactos anuales en el trimestre.

### Asignación de Capital

| Concepto | Importe |
|---|---|
| Libre | -342,58 |
| Desinversiones*1 | 80,7 |
| Adquisiciones*1 | -123,59 |
| Caja*2 | 18,4 |
| Deuda*2 | 375,3 |
| En total | 8,23 |

**Verificación:** Más o menos cuadra. Aun así, puede ser que no haya visto algún detalle.

> *1: Desinversiones: Se ingresaron 80,72M por la venta de 13 propiedades industriales y retail (precio agregado de 86,7M$ en el acumulado) (fuente de fondos). Adquisiciones: Se destinaron 123,6M a la compra de terrenos y propiedades industriales y retail para desarrollo build-to-suit y adquisiciones estabilizadas (9 operaciones por 258,1M$ de precio de compra en el acumulado) (uso de fondos).
> *2: Deuda balance: 2507,7M -> 2883M (+375,3M). Deuda neta: 2477,1M -> 2870,8M (+393,7M). Caja balance: 30,5M -> 12,2M (-18,4M); la caja disminuyó: fuente de liquidez (+); fila Caja = +18,4M.

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*Análisis generado con IA por Cifra (https://cifraresearch.com) a partir de la fuente primaria en SEC EDGAR. Fines informativos, no constituye recomendación de inversión.*