BNL — Q3 2026

ÚLTIMOS 3 MESES

1. VENTAS

ACCIONES: 191,95M · BPA: 0,15 $

• *1: Se suman de vuelta los deterioros de inmuebles (activos de alquiler depreciables) en ambos periodos: 1,47M en el trimestre actual y 7,0M en el mismo trimestre del año anterior. Beneficio Operativo Ajustado = 54,1M + 1,47M = 55,57M; Anterior Ajustado = 50,75M + 7,0M = 57,75M. El EBT y el Beneficio Neto recalculan por arrastre (EBT Ajustado = 28,4M + 1,47M = 29,87M; Anterior = 27,27M + 7,0M = 34,27M) sin resalte propio. No hubo deterioro de fondo de comercio ni de intangibles. El gasto fiscal se conserva tal cual lo reporta la compañía (0,26M en el trimestre y 0,21M en el comparativo), sin normalizar al 23 % por su condición de REIT.
• *2: El Beneficio Operativo se calcula como Beneficio Bruto − gastos operativos publicados (sin intereses ni impuestos), porque el estado no publica la línea.
• *3: FFO (aprox. NAREIT): Beneficio Neto de 28,1M + depreciación y amortización de 50,8M + deterioros de inmuebles de 1,5M − ganancias por ventas de 3,6M = 76,8M. FFO por acción: 0,4 $. Payout sobre FFO: +72,8 % (el dividendo se juzga contra el FFO/AFFO, no contra el BPA). El Beneficio Neto GAAP incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no mide el valor del activo) y las ganancias/deterioros no recurrentes: el sector mide el negocio con el FFO y, para el dividendo, con el AFFO o el cash disponible. El AFFO no es un estándar y el sistema solo lo muestra si el filing lo publica; cuando el filing desglosa el capex de mantenimiento, el bloque de Cash Flow añade la fila AFFO/CAD (aprox.) = FFO − capex de mantenimiento.

2. CASH FLOW

• *1: WC = media de los últimos 10 ejercicios: 0,7%. Al ser trimestral, el importe anual se divide entre 4 = 0,5M. Desviación del circulante reportado (-0,7M) frente al WC teórico (0,5M): -1,2M. El Cash Flow tras el ajuste de circulante queda en: 87,6M - (-1,2M) = 88,8M.
• *2: Refinanciación y financiación del periodo: Deuda nueva del periodo: 100M (tipo publicado: SOFR a un mes + 0,900 % (margen según rating, rango 0,750 %–1,550 %)). Solo se reflejan las magnitudes y los tipos reportados por el filing; no se recalculan impactos anuales en el trimestre.

3. ASIGNACIÓN DE CAPITAL

No cuadra: quedan -281,6M sin explicar entre el capital libre y los usos detectados. El desfase corresponde a partidas no mapeadas o a movimientos no monetarios y reclasificaciones de balance (efectivo restringido, efecto divisa en caja, deuda asumida en compras o reclasificaciones entre caja e inversiones) que deben revisarse en las notas de flujos y balance del informe.

• *1: Adquisiciones: Se destinaron 123,6M a la compra de terrenos y propiedades industriales y retail para desarrollo build-to-suit y adquisiciones estabilizadas (uso de fondos). En el acumulado del año son 9 operaciones por 258,1M$ de precio de compra.
• *2: Deuda balance: 2688M -> 2883M (+195M). Deuda neta: 2676,9M -> 2870,8M (+193,9M). Caja balance: 11,1M -> 12,2M (+1,1M); la caja aumentó: uso de capital (-); fila Caja = -1,1M.

EN TODO EL AÑO (9 MESES)

1. VENTAS

ACCIONES: 191,95M · BPA: 0,62 $

• *1: Se suman de vuelta los deterioros de inmuebles en ambos periodos: 5,02M en los 9 meses de 2026 y 35,07M en el mismo periodo de 2025. Beneficio Operativo Ajustado = 166,78M + 5,02M = 171,8M; Anterior Ajustado = 132,55M + 35,07M = 167,62M. El EBT y el Beneficio Neto recalculan por arrastre (EBT Ajustado = 115,7M + 5,02M = 120,72M; Anterior = 65,15M + 35,07M = 100,22M) sin resalte propio. No hubo deterioro de fondo de comercio ni de intangibles. El gasto fiscal se conserva tal cual lo reporta la compañía (0,91M en 2026 y 0,76M en 2025), sin normalizar al 23 % por su condición de REIT.
• *2: El Beneficio Operativo se calcula como Beneficio Bruto − gastos operativos publicados (sin intereses ni impuestos), porque el estado no publica la línea.
• *3: FFO (aprox. NAREIT): Beneficio Neto de 114,8M + depreciación y amortización de 141,4M + deterioros de inmuebles de 5M − ganancias por ventas de 23,7M = 237,5M. FFO por acción: 1,24 $. Payout sobre FFO: +70,6 % (el dividendo se juzga contra el FFO/AFFO, no contra el BPA). El Beneficio Neto GAAP incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no mide el valor del activo) y las ganancias/deterioros no recurrentes: el sector mide el negocio con el FFO y, para el dividendo, con el AFFO o el cash disponible. El AFFO no es un estándar y el sistema solo lo muestra si el filing lo publica; cuando el filing desglosa el capex de mantenimiento, el bloque de Cash Flow añade la fila AFFO/CAD (aprox.) = FFO − capex de mantenimiento.

2. CASH FLOW

• *1: WC = media de los últimos 10 ejercicios: 0,7%. Al ser trimestral, el importe anual se divide entre 4 por trimestre: 1,6M en 9 meses. Desviación del circulante reportado (-2,2M) frente al WC teórico (1,6M): -3,8M. El Cash Flow tras el ajuste de circulante queda en: 221,9M - (-3,8M) = 225,7M.
• *2: En REITs el capex del periodo (396,76) incluye construcción y desarrollo, que crea activos y se financia con deuda o desinversiones: el FCF tras todo el capex no mide la caja libre del negocio ni equivale al capex de mantenimiento. La métrica del sector es el AFFO/CAD, pero el filing no desglosa el capex de mantenimiento (no consta) y el sistema no lo inventa.
• *3: Refinanciación y financiación del periodo: Deuda nueva del periodo: 100M (tipo publicado: SOFR a un mes + 0,900 % (margen según rating, rango 0,750 %–1,550 %)). Solo se reflejan las magnitudes y los tipos reportados por el filing; no se recalculan impactos anuales en el trimestre.

3. ASIGNACIÓN DE CAPITAL

Más o menos cuadra. Aun así, puede ser que no haya visto algún detalle.

• *1: Desinversiones: Se ingresaron 80,72M por la venta de 13 propiedades industriales y retail (precio agregado de 86,7M$ en el acumulado) (fuente de fondos). Adquisiciones: Se destinaron 123,6M a la compra de terrenos y propiedades industriales y retail para desarrollo build-to-suit y adquisiciones estabilizadas (9 operaciones por 258,1M$ de precio de compra en el acumulado) (uso de fondos).
• *2: Deuda balance: 2507,7M -> 2883M (+375,3M). Deuda neta: 2477,1M -> 2870,8M (+393,7M). Caja balance: 30,5M -> 12,2M (-18,4M); la caja disminuyó: fuente de liquidez (+); fila Caja = +18,4M.

NOTAS DEL TRIMESTRE E INFORMACIÓN RELEVANTE

Guidance · Guidance mantenido

La compañía mantiene el guidance anual 2026 de AFFO por acción de 1,55–1,57 $ (punto medio 1,56 $), sin cambios respecto al comunicado del segundo trimestre, que ya lo había elevado desde 1,53–1,57 $. Las hipótesis clave también se mantienen: inversiones en inmuebles de 600–800M$ (revisadas al alza desde 500–625M$ en el trimestre anterior), desinversiones de 100–150M$ (revisadas al alza desde 75–100M$) y gastos generales y administrativos core de 30–31M$.

• Oferta pública de acciones de 259,3M$: En agosto de 2026 la compañía completó una oferta pública de 12.650.000 acciones a 20,50 $/acción, con ingresos brutos estimados de ~259,3M$ mediante acuerdos de venta a plazo (forward sale). Además, vendió a plazo 1,8 millones de acciones a un precio medio de 21,43 $ (~38,9M$) bajo el programa ATM. Los ingresos netos pendientes de liquidación de los acuerdos forward ascendían a ~409,3M$ a 30 de septiembre de 2026.
• Nuevo préstamo a plazo de 300M$: El 28 de julio de 2026 la compañía amplió su acuerdo de crédito revolving para añadir un préstamo a plazo sénior no garantizado de 300M$ con vencimiento en enero de 2030. En septiembre de 2026 dispuso de 100M$ y quedaban 200M$ disponibles. El tipo es SOFR a un mes más un margen de 0,900 % (rango 0,750 %–1,550 % según rating).
• Subida del dividendo trimestral: El consejo declaró un aumento del dividendo trimestral de 0,2925 $ a 0,295 $ por acción, un 0,9 % más que el periodo anterior.
• Inicio de tres desarrollos build-to-suit por 325,8M$: Durante el trimestre se iniciaron tres proyectos build-to-suit con una inversión total estimada de 325,8M$, un cap rate inicial medio ponderado del 8,4 % y un rendimiento straight-line del 11,3 %, con inicio de rentas previsto para marzo y junio de 2027. Además, se estabilizaron seis desarrollos por 95,3M$ a un cap rate medio del 7,3 %.