# Informe 10-K de Broadstone Net Lease, Inc. (BNL) — Resultados del ejercicio 2025 — BNL

> Empresa: Broadstone Net Lease, Inc. (BNL)
> Formulario: 10-K · Periodo: Resultados del ejercicio 2025 — BNL
> Fecha de publicación: 2026-11-11
> Fuente oficial: [SEC EDGAR Filing](https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1424182/000142418226000012/bnl-20251231.htm)
> Descargar PDF: https://cifraresearch.com/api/reports/5309076a-bdd9-4523-907c-3c384764e8f5.pdf
> URL Canónica: https://cifraresearch.com/informe/BNL/2025-10K

**Calificación Cifra:** NOTA DE RESULTADOS: 6 — Calificación puramente financiera basada en las cuentas cerradas del ejercicio, el guidance oficial y la asignación de capital ejecutada. Los ingresos crecen un 5,16 % y el FFO aproximado se mantiene sólido, con una ocupación del 99,8 % y un payout sobre FFO del 76,1 %. El beneficio neto cae por el menor volumen de ganancias por ventas de inmuebles (12,6M frente a 73,2M) y por el deterioro de 39,73M, partidas no recurrentes que explican la caída del EBT y no un deterioro operativo del negocio de alquiler. La deuda neta aumenta 578,8M para financiar las adquisiciones, con un tipo medio estimado del 4,45 %. Sin especulación sobre el cumplimiento futuro del guidance.

## EN TODO EL AÑO (12 MESES)

### Ventas y Cuenta de Resultados
- **BPA / EPS:** 1,49 $ -> %4,2 más (1,43 $)
- **Acciones en circulación:** 191,4M (al final del 2025, no el promedio) -> %1,5 más (188,6M) -> efecto en el BPA: %-1,5

| Concepto | Actual | Anterior | Variación |
|---|---|---|---|
| Ventas | 454,1M | 431,8M | +5,16 % |
| Beneficio Bruto | 431,17M | 407,06M | +5,92 % |
| Beneficio Operativo | 237,83M | 279,5M | -14,91 % |
| EBT | 100,57M | 170,16M | -40,9 % |
| Beneficio Neto | 99,42M | 168,99M | -41,17 % |
| FFO | 287,7M | 294,4M | -2,28 % |

> *1: Deterioro de inmuebles de 39,73M en 2025 (49M en 2024) por el cambio en la estrategia de mantenimiento a largo plazo de propiedades, que incluye 14,6M en dos propiedades sanitarias. Se suma de vuelta al Beneficio Operativo: 198,1M + 39,73M = 237,83M (2024: 230,5M + 49M = 279,5M).
> *2: El Beneficio Operativo se calcula como Beneficio Bruto − gastos operativos publicados (sin intereses ni impuestos), porque el estado no publica la línea.
> *3: FFO (aprox. NAREIT): Beneficio Neto consolidado de 99,42M + depreciación y amortización de 164,1M + deterioros de inmuebles de 39,7M − ganancias por ventas de 12,6M = 290,6M; el FFO reportado por la empresa (base atribuible, Beneficio Neto atribuible de 96,5M) es de 287,7M. FFO por acción: 1,46 $. Payout sobre FFO: +76,1 % (el dividendo se juzga contra el FFO/AFFO, no contra el BPA). El Beneficio Neto GAAP incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no mide el valor del activo) y las ganancias/deterioros no recurrentes: el sector mide el negocio con el FFO y, para el dividendo, con el AFFO o el cash disponible. El AFFO no es un estándar y el sistema solo lo muestra si el filing lo publica; cuando el filing desglosa el capex de mantenimiento, el bloque de Cash Flow añade la fila AFFO/CAD (aprox.) = FFO − capex de mantenimiento.

### Flujo de Caja

| Concepto | Normal | Normalizado |
|---|---|---|
| Cash Flow | 299,5 | 288,1 |
| CAPEX | 29,71 | 29,71 |
| FCF | 269,8 | 258,4 |
| FCF/Acción | 1,41 $ | 1,35 $ |
| Dividendo | 218,78 | 218,78 |
| Libre | 51,02 | 39,62 |
| AFFO | 296,3 | 296,3 |

**Escenarios:** Normal (WC=13) · Normalizado*1 (WC=2)

> *1: WC = media de los últimos 10 ejercicios: 0,7% × 286M = 2,1M en el periodo. Desviación del circulante reportado (13,5M) frente al WC teórico (2,1M): __11,4M__. El Cash Flow tras el ajuste de circulante queda en: 299,5M - (__11,4M__) = 288,1M.
> *2: AFFO reportado por la empresa: 296,3M. El AFFO no es un estándar (SBC, renta linealizada, capex de mantenimiento…): el sistema muestra la cifra reportada tal cual y no la recalcula. El ajuste de circulante no le aplica: ambas columnas muestran el dato reportado.
> *3: Refinanciación y financiación del periodo: Deuda nueva del periodo: 844,8M (el filing no publica su tipo: no consta). Emisiones de capital (ATM/DRIP/opciones): 2,5M de acciones y 37,9M netos. Solo se reflejan las magnitudes y los tipos reportados por el filing; no se recalculan impactos anuales en el trimestre.

### Asignación de Capital

| Concepto | Importe |
|---|---|
| Libre | 51,02 |
| Desinversiones*1 | 93,6 |
| Adquisiciones*1 | -434,19 |
| Caja*2 | -15,7 |
| Deuda*2 | 594,5 |
| En total | 289,23 |

**Verificación:** No cuadra: quedan +289,2M sin explicar entre el capital libre y los usos detectados. La tabla solo incluye movimientos de caja; los siguientes no pasan por caja: deuda no monetaria (recompras o amortizaciones anticipadas de deuda con ganancia o pérdida, efecto divisa) +236,1M. Estos movimientos no reducen el descuadre: el resto sin explicar sería +525,3M, así que faltan movimientos de caja por mapear (adquisiciones, desinversiones, deuda o caja) antes de atribuirlo a reclasificaciones.

> *1: Adquisiciones: se destinaron 434,19M a la compra de propiedades comerciales net lease (industrial y retail) durante el ejercicio (uso de fondos). Desinversiones: se ingresaron 93,6M por la venta de propiedades en arrendamiento net lease (fuente de fondos).
> *2: Deuda balance: 1.913,1M -> 2.507,7M (+594,5M). Deuda neta: 1.898,3M -> 2.477,1M (+578,8M). Caja balance: 14,9M -> 30,5M (+15,7M); la caja aumentó: uso de capital (-); fila Caja = -15,7M.

## Conclusiones

### Deuda
La deuda neta se sitúa en **2.477,1M$** (**+578,8M$** frente al ejercicio anterior) y la deuda normal en **2.507,7M$** (**+594,5M$**). El calendario de vencimientos de los próximos 5 años muestra compromisos escalonados, con un tipo de interés medio estimado de toda la deuda del **4,45 %** (excluyendo swaps; **4,01 %** incluyéndolos). El gasto por intereses del ejercicio fue de 94,5M. Los intereses pagados en efectivo ascendieron a 80,3M. El calendario muestra en cada tramo el importe y el interés anual estimado con el tipo medio (~).

### Perspectivas de la Dirección
La dirección espera que el AFFO por acción se mantenga en el rango del ejercicio cerrado y que las inversiones en propiedades se moderen ligeramente, según el guidance oficial.

### Operaciones corporativas
**Adquisiciones:** Durante **2025** la compañía destinó **434,19M$** a la compra de propiedades comerciales net lease (industrial y retail), según los pagos netos por adquisición de propiedades del estado de flujos. La inversión total del año en propiedades alcanzó **748,4M$**, incluyendo desarrollos build-to-suit y capital transicional.

**Desinversiones y ventas de participaciones:** En **2025** se vendieron propiedades en arrendamiento net lease por **93,6M$** de cobros netos, dentro de la rotación habitual de cartera del REIT.

### Lista de Seguimiento (Watchlist)
- Ritmo de inversión en propiedades (500-625M$) y de desinversiones (75-100M$) frente al guidance.
- Evolución del AFFO por acción y del payout sobre FFO.
- Refinanciación de los vencimientos de deuda de 2027-2029 y coste efectivo de los nuevos intereses.

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*Análisis generado con IA por Cifra (https://cifraresearch.com) a partir de la fuente primaria en SEC EDGAR. Fines informativos, no constituye recomendación de inversión.*