BNL — FY 2025

PARTE I: RESUMEN DE CUENTAS

EN TODO EL AÑO (12 MESES)

1. VENTAS

ACCIONES: 191,4M (al final del 2025, no el promedio) -> %1,5 más (188,6M) -> efecto en el BPA: %-1,5 · BPA: 1,49 $ -> %4,2 más (1,43 $)

• *1: Deterioro de inmuebles de 39,73M en 2025 (49M en 2024) por el cambio en la estrategia de mantenimiento a largo plazo de propiedades, que incluye 14,6M en dos propiedades sanitarias. Se suma de vuelta al Beneficio Operativo: 198,1M + 39,73M = 237,83M (2024: 230,5M + 49M = 279,5M).
• *2: El Beneficio Operativo se calcula como Beneficio Bruto − gastos operativos publicados (sin intereses ni impuestos), porque el estado no publica la línea.
• *3: FFO (aprox. NAREIT): Beneficio Neto consolidado de 99,42M + depreciación y amortización de 164,1M + deterioros de inmuebles de 39,7M − ganancias por ventas de 12,6M = 290,6M; el FFO reportado por la empresa (base atribuible, Beneficio Neto atribuible de 96,5M) es de 287,7M. FFO por acción: 1,46 $. Payout sobre FFO: +76,1 % (el dividendo se juzga contra el FFO/AFFO, no contra el BPA). El Beneficio Neto GAAP incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no mide el valor del activo) y las ganancias/deterioros no recurrentes: el sector mide el negocio con el FFO y, para el dividendo, con el AFFO o el cash disponible. El AFFO no es un estándar y el sistema solo lo muestra si el filing lo publica; cuando el filing desglosa el capex de mantenimiento, el bloque de Cash Flow añade la fila AFFO/CAD (aprox.) = FFO − capex de mantenimiento.

2. CASH FLOW

• *1: WC = media de los últimos 10 ejercicios: 0,7% × 286M = 2,1M en el periodo. Desviación del circulante reportado (13,5M) frente al WC teórico (2,1M): 11,4M. El Cash Flow tras el ajuste de circulante queda en: 299,5M - (11,4M) = 288,1M.
• *2: AFFO reportado por la empresa: 296,3M. El AFFO no es un estándar (SBC, renta linealizada, capex de mantenimiento…): el sistema muestra la cifra reportada tal cual y no la recalcula. El ajuste de circulante no le aplica: ambas columnas muestran el dato reportado.
• *3: Refinanciación y financiación del periodo: Deuda nueva del periodo: 844,8M (el filing no publica su tipo: no consta). Emisiones de capital (ATM/DRIP/opciones): 2,5M de acciones y 37,9M netos. Solo se reflejan las magnitudes y los tipos reportados por el filing; no se recalculan impactos anuales en el trimestre.

3. ASIGNACIÓN DE CAPITAL

No cuadra: quedan +289,2M sin explicar entre el capital libre y los usos detectados. La tabla solo incluye movimientos de caja; los siguientes no pasan por caja: deuda no monetaria (recompras o amortizaciones anticipadas de deuda con ganancia o pérdida, efecto divisa) +236,1M. Estos movimientos no reducen el descuadre: el resto sin explicar sería +525,3M, así que faltan movimientos de caja por mapear (adquisiciones, desinversiones, deuda o caja) antes de atribuirlo a reclasificaciones.

• *1: Adquisiciones: se destinaron 434,19M a la compra de propiedades comerciales net lease (industrial y retail) durante el ejercicio (uso de fondos). Desinversiones: se ingresaron 93,6M por la venta de propiedades en arrendamiento net lease (fuente de fondos).
• *2: Deuda balance: 1.913,1M -> 2.507,7M (+594,5M). Deuda neta: 1.898,3M -> 2.477,1M (+578,8M). Caja balance: 14,9M -> 30,5M (+15,7M); la caja aumentó: uso de capital (-); fila Caja = -15,7M.

PARTE II: EVOLUCIÓN DE INGRESOS

Evolución de ingresos

El filing no publica un desglose de ingresos por segmento; se muestra la evolución de los ingresos consolidados de los últimos 10 ejercicios. En 2025, los ingresos totales fueron 454,1M$ (+5,2 %). El gráfico muestra la evolución de los ingresos totales; no se añaden partes del negocio ni estimaciones. Serie determinista construida con los hechos XBRL del filing.

PARTE III: INDAGACIÓN A FONDO Y CONCLUSIÓN

Deuda y vencimientos

La deuda neta se sitúa en **2.477,1M$** (**+578,8M$** frente al ejercicio anterior) y la deuda normal en **2.507,7M$** (**+594,5M$**). El calendario de vencimientos de los próximos 5 años muestra compromisos escalonados, con un tipo de interés medio estimado de toda la deuda del **4,45 %** (excluyendo swaps; **4,01 %** incluyéndolos). El gasto por intereses del ejercicio fue de 94,5M. Los intereses pagados en efectivo ascendieron a 80,3M. El calendario muestra en cada tramo el importe y el interés anual estimado con el tipo medio (~).

Perspectivas (Outlook)

La dirección espera que el AFFO por acción se mantenga en el rango del ejercicio cerrado y que las inversiones en propiedades se moderen ligeramente, según el guidance oficial.

Operaciones corporativas

**Adquisiciones:** Durante **2025** la compañía destinó **434,19M$** a la compra de propiedades comerciales net lease (industrial y retail), según los pagos netos por adquisición de propiedades del estado de flujos. La inversión total del año en propiedades alcanzó **748,4M$**, incluyendo desarrollos build-to-suit y capital transicional. **Desinversiones y ventas de participaciones:** En **2025** se vendieron propiedades en arrendamiento net lease por **93,6M$** de cobros netos, dentro de la rotación habitual de cartera del REIT.

FFO y AFFO

El Beneficio Neto GAAP de un REIT incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no refleja el valor del activo) y las ganancias o pérdidas por ventas, que no son resultado recurrente del alquiler. Por eso el sector mide el negocio con el FFO (Funds From Operations): Beneficio Neto + depreciación y amortización + deterioros de inmuebles − ganancias por ventas. El sistema calcula una aproximación NAREIT (sin ajustes de JVs); si el filing publica el FFO y el AFFO con su reconciliación, la fila y la nota del informe prefieren la cifra reportada. En 2025 la depreciación y amortización sumada al beneficio fue de 164,1M, con un Beneficio Neto de 96,5M. El dividendo se juzga contra el FFO y el AFFO, no contra el BPA: la obligación de repartir al menos el 90 % del beneficio fiscal hace normal un payout sobre BPA superior al 100 %. El AFFO no es un estándar: cada empresa lo define (SBC, renta linealizada, capex de mantenimiento) y el sistema no lo recalcula; solo lo muestra si el filing lo publica. No es una predicción.

Valor contable y cotización

El valor contable por acción es coste histórico menos depreciación acumulada de los inmuebles: no es el NAV (valor de mercado de los activos) y no se calcula aquí ningún NAV. La cotización de cierre de cada ejercicio procede de Yahoo Finance (misma fuente que la ficha de empresa) y el gráfico añade la ratio precio/valor contable en el eje derecho (veces: cuánto se paga en libros por cada dólar de valor contable). Al cierre de 2025 la cotización (17,37 $) cotizaba por encima del valor contable por acción (15,16 $): un 1,15x, en prima. El descuento o la prima observados son informativos, no una recomendación: en REITs el valor contable depreciado suele diferir del valor de mercado de la cartera. No es una predicción.

Ampliaciones y financiación

Los REIT financian el crecimiento de la cartera con deuda y con emisiones de capital (programas ATM, DRIP y opciones), que son la norma del sector. Emitir por encima del valor contable por acción crea valor contable por acción y por debajo lo diluye: es un hecho, no una recomendación. En 2025 la compañía emitió 2,50 M de acciones y 37,9M netos. La emisión equivale al 1,3 % de las acciones del cierre anterior. El precio medio implícito de las acciones emitidas (15,16 $) queda por debajo del rango de 1,3-1,5× sobre el valor contable por acción de cierre (15,16 $) que el sector considera mínimo para no diluir: con un 1,00x, se considera una emisión dilutiva. En magnitudes del ejercicio, la deuda nueva del ejercicio fue de 844,8M y las compras de inmuebles ascendieron a 1279,2M; el filing solo declara la financiación concreta cuando lo indica expresamente. El filing no publica el tipo de la deuda nueva: no consta. Los importes de emisión son un precio medio implícito (el neto incluye comisiones y puede mezclar ATM, DRIP y opciones). No es una predicción ni una recomendación de financiación.

Ocupación de la cartera

Evolución de la ocupación de la cartera (según la definición etiquetada por la empresa) al cierre de los últimos 7 ejercicios (2019-2025), recuperada del texto de los propios 10-K con una única definición por empresa. Definición usada: ocupación de la cartera total al cierre del ejercicio. La ocupación es un dato operativo (no una valoración): la ocupación económica mide la renta en vigor frente a la de mercado y la física, la superficie arrendada; las comparaciones same-store excluyen compras y ventas. En hoteleras la métrica equivalente es RevPAR/ADR. No se predice.

Puntos clave en seguimiento

• Ritmo de inversión en propiedades (500-625M$) y de desinversiones (75-100M$) frente al guidance.
• Evolución del AFFO por acción y del payout sobre FFO.
• Refinanciación de los vencimientos de deuda de 2027-2029 y coste efectivo de los nuevos intereses.

VALORACIÓN GENERAL

NOTA DE RESULTADOS: 6 — Calificación puramente financiera basada en las cuentas cerradas del ejercicio, el guidance oficial y la asignación de capital ejecutada. Los ingresos crecen un 5,16 % y el FFO aproximado se mantiene sólido, con una ocupación del 99,8 % y un payout sobre FFO del 76,1 %. El beneficio neto cae por el menor volumen de ganancias por ventas de inmuebles (12,6M frente a 73,2M) y por el deterioro de 39,73M, partidas no recurrentes que explican la caída del EBT y no un deterioro operativo del negocio de alquiler. La deuda neta aumenta 578,8M para financiar las adquisiciones, con un tipo medio estimado del 4,45 %. Sin especulación sobre el cumplimiento futuro del guidance.