# Informe 10-Q de Apple Hospitality Reit, Inc. (APLE) — 2026 Q3 results — APLE

> Empresa: Apple Hospitality Reit, Inc. (APLE)
> Formulario: 10-Q · Periodo: 2026 Q3 results — APLE
> Fecha de publicación: 2026-11-11
> Fuente oficial: [SEC EDGAR Filing](https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1418121/000119312526449872/aple-20260930.htm)
> Descargar PDF: https://cifraresearch.com/api/reports/5fc740a2-6035-47ea-afc7-3bfc4eb2153b.pdf
> URL Canónica: https://cifraresearch.com/informe/APLE/2026-Q3

## ÚLTIMOS 3 MESES

### Ventas y Cuenta de Resultados
- **BPA / EPS:** 0,27 $
- **BPA normalizado:** 0,48 $
- **Acciones en circulación:** 236,1M

| Concepto | Normalizado | Actual | Anterior | Variación |
|---|---|---|---|---|
| Ventas | 1252,6M | 398,3M | 373,9M | +6,53 % |
| Beneficio Bruto | 529,7M | 147,2M | 151,9M | -3,09 % |
| Beneficio Operativo | 229,7M | 86,5M | 78,2M | +10,61 % |
| EBT | 148,2M | 60,7M | 51,1M | +18,79 % |
| Beneficio Neto | 114,1M | 60,5M | 50,9M | +18,86 % |
| FFO | — | 113,8M | 100,3M | +13,46 % |

> *1: Se suman de vuelta los deterioros de inmuebles depreciables: 4,3M en el trimestre actual y 5,7M en el comparable de 2025. Beneficio Operativo Ajustado = 82,2M + 4,3M = 86,5M (actual) y 72,5M + 5,7M = 78,2M (anterior). EBT y Beneficio Neto arrastran el ajuste sin resalte propio. No hay deterioro de fondo de comercio ni de intangibles. El deterioro de inmuebles se suma en el FFO (NAREIT), pero es una pérdida real si el activo se vende por debajo de coste. El gasto fiscal reportado (0,3M actual y 0,2M anterior) se conserva tal cual por la fiscalidad propia del REIT (tipo efectivo ~0,5 %), sin normalizar al 23 %.
> *2: FFO (aprox. NAREIT): Beneficio Neto de 60,5M + depreciación de inmuebles de 49,0M + deterioros de inmuebles de 4,3M − ganancias por ventas de 0M = 113,8M. FFO por acción: 0,48 $. Payout sobre FFO: +49,7 % (dividendo del periodo 56,6M ÷ FFO 113,8M; el dividendo se juzga contra el FFO/AFFO, no contra el BPA). El Beneficio Neto GAAP incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no mide el valor del activo) y las ganancias/deterioros no recurrentes: el sector mide el negocio con el FFO y, para el dividendo, con el AFFO o el cash disponible. El AFFO no es un estándar y el sistema solo lo muestra si el filing lo publica; cuando el filing desglosa el capex de mantenimiento, el bloque de Cash Flow añade la fila AFFO/CAD (aprox.) = FFO − capex de mantenimiento.
> Columna Normalizado (año normal): beneficios que habría obtenido la empresa aplicando los márgenes medianos de los últimos 10 ejercicios (2016-2025) a sus ingresos normalizados de 1252,6M y margen bruto mediano del 42,28 % con margen operativo mediano del 18,34 %: beneficio bruto 529,7M; beneficio operativo 229,7M; EBT 148,2M (intereses actuales de la deuda); beneficio neto 114,1M (impuestos al 23 %); BPA normalizado 0,48 $ sobre las acciones actuales. Es la referencia de un año normal de una empresa cíclica: los ingresos y márgenes de este año pueden no representar lo que la empresa generará en los próximos años. No es una predicción.

### Flujo de Caja

| Concepto | Normal | Normalizado |
|---|---|---|
| Cash Flow | -38,2 | -36,3 |
| CAPEX | 18 | 18 |
| FCF | -56,2 | -54,3 |
| FCF/Acción | -0,24 $ | -0,23 $ |
| Dividendo | 56,6 | 56,6 |
| Libre | -112,8 | -110,9 |

**Escenarios:** Normal (WC=0) · Normalizado*1 (WC=2)

> *1: WC = media de los últimos 10 ejercicios: 2%. Al ser trimestral, el importe anual se divide entre 4 = 1,9M. Desviación del circulante reportado (0M) frente al WC teórico (1,9M): __-1,9M__. El Cash Flow tras el ajuste de circulante queda en: -38,2M - (__-1,9M__) = -36,3M.

### Asignación de Capital

| Concepto | Importe |
|---|---|
| Libre | -112,8 |
| Caja*1 | -32,5 |
| Deuda*1 | -17,4 |
| En total | -162,7 |

**Verificación:** No cuadra: quedan -162,7M sin explicar entre el capital libre y los usos detectados. Descontando el movimiento no monetario documentado (efectivo restringido: 30,9M → 8,4M, −22,5M), el residuo neto sin explicar es de -140,2M. El resto del desfase corresponde a partidas no mapeadas o a movimientos no monetarios y reclasificaciones de balance (efecto divisa en caja, deuda asumida en compras o reclasificaciones entre caja e inversiones) que deben revisarse en las notas de flujos y balance del informe.

> *1: Deuda balance: 1507,7M -> 1490,3M (-17,4M). Deuda neta: 1497,5M -> 1447,6M (-49,9M). Caja balance: 10,2M (Q2) -> 42,7M (Q3) (+32,5M); la caja aumentó: uso de capital (-); fila Caja = -32,5M.

## EN TODO EL AÑO (9 MESES)

### Ventas y Cuenta de Resultados
- **BPA / EPS:** 0,69 $
- **BPA normalizado:** 0,48 $
- **Acciones en circulación:** 236,1M

| Concepto | Normalizado | Actual | Anterior | Variación |
|---|---|---|---|---|
| Ventas | 1252,6M | 1138,6M | 1086M | +4,84 % |
| Beneficio Bruto | 529,7M | 408,7M | 443,6M | -7,87 % |
| Beneficio Operativo | 229,7M | 224,8M | 213,9M | +5,1 % |
| EBT | 148,2M | 156M | 146,5M | +6,48 % |
| Beneficio Neto | 114,1M | 155,2M | 145,7M | +6,52 % |
| FFO | — | 308,4M | 287,6M | +7,23 % |

> *1: Se suman de vuelta los deterioros de inmuebles depreciables: 6,6M acumulados en 2026 y 5,7M en el comparable de 2025. Beneficio Operativo Ajustado = 218,2M + 6,6M = 224,8M (actual) y 208,2M + 5,7M = 213,9M (anterior). EBT y Beneficio Neto arrastran el ajuste sin resalte propio. El deterioro de inmuebles se suma en el FFO (NAREIT), pero es una pérdida real si el activo se vende por debajo de coste. El gasto fiscal reportado (0,8M actual y 0,7M anterior) se conserva tal cual por la fiscalidad propia del REIT, sin normalizar al 23 %.
> *2: FFO (aprox. NAREIT): Beneficio Neto de 155,2M + depreciación de inmuebles de 146,7M + deterioros de inmuebles de 6,6M − ganancias por ventas de 0,1M = 308,4M. FFO por acción: 1,31 $. Payout sobre FFO: +55,1 % (dividendo del periodo 169,8M ÷ FFO 308,4M; el dividendo se juzga contra el FFO/AFFO, no contra el BPA). El Beneficio Neto GAAP incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no mide el valor del activo) y las ganancias/deterioros no recurrentes: el sector mide el negocio con el FFO y, para el dividendo, con el AFFO o el cash disponible. El AFFO no es un estándar y el sistema solo lo muestra si el filing lo publica; cuando el filing desglosa el capex de mantenimiento, el bloque de Cash Flow añade la fila AFFO/CAD (aprox.) = FFO − capex de mantenimiento.
> Columna Normalizado (año normal): beneficios que habría obtenido la empresa aplicando los márgenes medianos de los últimos 10 ejercicios (2016-2025) a sus ingresos normalizados de 1252,6M y margen bruto mediano del 42,28 % con margen operativo mediano del 18,34 %: beneficio bruto 529,7M; beneficio operativo 229,7M; EBT 148,2M (intereses actuales de la deuda); beneficio neto 114,1M (impuestos al 23 %); BPA normalizado 0,48 $ sobre las acciones actuales. Es la referencia de un año normal de una empresa cíclica: los ingresos y márgenes de este año pueden no representar lo que la empresa generará en los próximos años. No es una predicción.

### Flujo de Caja

| Concepto | Normal | Normalizado |
|---|---|---|
| Cash Flow | 135,6 | 141,2 |
| CAPEX | 57,8 | 57,8 |
| FCF | 77,8 | 83,4 |
| FCF/Acción | 0,33 $ | 0,35 $ |
| Dividendo | 169,8 | 169,8 |
| Libre | -92 | -86,4 |

**Escenarios:** Normal (WC=0) · Normalizado*1 (WC=6)

> *1: WC = media de los últimos 10 ejercicios: 2%. Al ser acumulado de 9 meses, el importe anual se prorratea por meses (anual × 9/12) = 5,6M. Desviación del circulante reportado (0M) frente al WC teórico (5,6M): __-5,6M__. El Cash Flow tras el ajuste de circulante queda en: 135,6M - (__-5,6M__) = 141,2M.
> *2: En REITs el capex del periodo (57,8) incluye construcción y desarrollo, que crea activos y se financia con deuda o desinversiones: el FCF tras todo el capex no mide la caja libre del negocio ni equivale al capex de mantenimiento. La métrica del sector es el AFFO/CAD, pero el filing no desglosa el capex de mantenimiento (no consta) y el sistema no lo inventa.

### Asignación de Capital

| Concepto | Importe |
|---|---|
| Libre | -92 |
| Caja*1 | -34,2 |
| Deuda*1 | -55 |
| En total | -181,2 |

**Verificación:** No cuadra: quedan -181,2M sin explicar entre el capital libre y los usos detectados. Descontando el movimiento no monetario documentado (efectivo restringido: 30,9M → 8,4M, −22,5M), el residuo neto sin explicar es de -158,7M. El resto del desfase corresponde a partidas no mapeadas o a movimientos no monetarios y reclasificaciones de balance (efecto divisa en caja, deuda asumida en compras o reclasificaciones entre caja e inversiones) que deben revisarse en las notas de flujos y balance del informe.

> *1: Deuda balance: 1545,3M -> 1490,3M (-55M). Deuda neta: 1536,8M -> 1447,6M (-89,2M). Caja balance: 8,5M (2025) -> 42,7M (2026) (+34,2M); la caja aumentó: uso de capital (-); fila Caja = -34,2M.

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*Análisis generado con IA por Cifra (https://cifraresearch.com) a partir de la fuente primaria en SEC EDGAR. Fines informativos, no constituye recomendación de inversión.*