# Informe 10-K de Apple Hospitality Reit, Inc. (APLE) — 2025 ANNUAL results — APLE

> Empresa: Apple Hospitality Reit, Inc. (APLE)
> Formulario: 10-K · Periodo: 2025 ANNUAL results — APLE
> Fecha de publicación: 2026-11-11
> Fuente oficial: [SEC EDGAR Filing](https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1418121/000119312526064008/aple-20251231.htm)
> Descargar PDF: https://cifraresearch.com/api/reports/885adb00-79a2-497a-90c6-c59ee72fd6fc.pdf
> URL Canónica: https://cifraresearch.com/informe/APLE/2025-10K

**Calificación Cifra:** NOTA DE RESULTADOS: 5 — Calificación puramente financiera basada en las cuentas del ejercicio y el outlook oficial. Los ingresos cayeron un 1,3 % y el beneficio neto un 18,1 %, con un margen operativo del 18,3 % frente al 20,5 % anterior. El FFO aproximado se situó en 373,7M con un payout sobre FFO del 64,3 %, y el FCF de 282,8M cubre holgadamente el dividendo de 240,4M. La asignación de capital combinó adquisiciones (116,6M), desinversiones (72,1M) y recompras (58,3M), con un aumento moderado de la deuda neta (+68,9M). El guidance para 2026 proyecta un beneficio neto de 133-160M y un RevPAR de -1,0 % a +1,0 %, con un margen de Adjusted Hotel EBITDA de hoteles comparables del 32,4 %-33,4 %.

## EN TODO EL AÑO (12 MESES)

### Ventas y Cuenta de Resultados
- **BPA / EPS:** 0,74 $ -> %16,85 menos (0,89 $)
- **BPA normalizado:** 0,48 $
- **Acciones en circulación:** 235,6M (al final del 2025, no el promedio) -> %1,75 menos (239,8M) -> efecto en el BPA: %1,78

| Concepto | Normalizado | Actual | Anterior | Variación |
|---|---|---|---|---|
| Ventas | 1252,6M | 1412,4M | 1431,5M | -1,33 % |
| Beneficio Bruto | 529,7M | 1412,4M | 1431,5M | -1,33 % |
| Beneficio Operativo | 229,7M | 263,5M | 295,9M | -10,95 % |
| EBT | 148,2M | 176,3M | 215M | -18 % |
| Beneficio Neto | 114,1M | 175,4M | 214,1M | -18,08 % |
| FFO | — | 373,7M | 405,8M | -7,91 % |

> *1: Se suman de vuelta los deterioros de inmuebles: 5,7M en 2025 y 3,1M en 2024. Beneficio Operativo Ajustado 2025 = 257,8M + 5,7M = 263,5M; Beneficio Operativo Anterior Ajustado = 292,8M + 3,1M = 295,9M.
> *2: FFO (aprox. NAREIT): Beneficio Neto de 175,4M + depreciación y amortización de 192,6M + deterioros de inmuebles de 5,7M − ganancias por ventas de 0M = 373,7M. FFO por acción: 1,57 $. Payout sobre FFO: +64,3 % (el dividendo se juzga contra el FFO/AFFO, no contra el BPA). El Beneficio Neto GAAP incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no mide el valor del activo) y las ganancias/deterioros no recurrentes: el sector mide el negocio con el FFO y, para el dividendo, con el AFFO o el cash disponible. El AFFO no es un estándar y el sistema solo lo muestra si el filing lo publica; cuando el filing desglosa el capex de mantenimiento, el bloque de Cash Flow añade la fila AFFO/CAD (aprox.) = FFO − capex de mantenimiento.
> Columna Normalizado (año normal): beneficios que habría obtenido la empresa aplicando los márgenes medianos de los últimos 10 ejercicios (2016-2025) a sus ingresos normalizados de 1252,6M y margen bruto mediano del 42,28 % con margen operativo mediano del 18,34 %: beneficio bruto 529,7M; beneficio operativo 229,7M; EBT 148,2M (intereses actuales de la deuda); beneficio neto 114,1M (impuestos al 23 %); BPA normalizado 0,48 $ sobre las acciones actuales. Es la referencia de un año normal de una empresa cíclica: los ingresos y márgenes de este año pueden no representar lo que la empresa generará en los próximos años. No es una predicción.

### Flujo de Caja

| Concepto | Normal | Normalizado |
|---|---|---|
| Cash Flow | 370,2 | 375 |
| CAPEX | 87,4 | 87,4 |
| FCF | 282,8 | 287,6 |
| FCF/Acción | 1,20 $ | 1,22 $ |
| Dividendo | 240,4 | 240,4 |
| Libre | 42,4 | 47,2 |

**Escenarios:** Normal (WC=3) · Normalizado*1 (WC=7)

> *1: WC = media de los últimos 10 ejercicios: 2% × 367,6M = 7,4M en el periodo. Desviación del circulante reportado (2,6M) frente al WC teórico (7,4M): __-4,8M__. El Cash Flow tras el ajuste de circulante queda en: 370,2M - (__-4,8M__) = 375M.
> *2: En REITs el capex del periodo (87,4) incluye construcción y desarrollo, que crea activos y se financia con deuda o desinversiones: el FCF tras todo el capex no mide la caja libre del negocio ni equivale al capex de mantenimiento. La métrica del sector es el AFFO/CAD, pero el filing no desglosa el capex de mantenimiento (no consta) y el sistema no lo inventa.
> *3: Refinanciación y financiación del periodo: Refinanciación ejecutada: Nuevo préstamo a plazo de 385 M$ con vencimiento en 2030 para refinanciar el préstamo a plazo de 225 M$ y reducir el saldo de la línea de crédito revolvente.; importe refinanciado de 225M; tipo anterior del 0,00 % y nuevo del 0,00 %. Deuda nueva del periodo: 385M (tipo publicado: SOFR a plazo + 1,35 %–2,20 %). Solo se reflejan las magnitudes y los tipos reportados por el filing; no se recalculan impactos anuales en el trimestre.

### Asignación de Capital

| Concepto | Importe |
|---|---|
| Libre | 42,4 |
| Desinversiones*1 | 144,2 |
| Adquisiciones*1 | -116,6 |
| Recompras | -58,3 |
| Caja*2 | 1,8 |
| Deuda*2 | 67,1 |
| En total | 80,6 |

**Verificación:** No cuadra: quedan +80,6M sin explicar entre el capital libre y los usos detectados. La tabla solo incluye movimientos de caja; los siguientes no pasan por caja: deuda no monetaria (recompras o amortizaciones anticipadas de deuda con ganancia o pérdida, efecto divisa) +247,9M. Estos movimientos no reducen el descuadre: el resto sin explicar sería +328,5M, así que faltan movimientos de caja por mapear (adquisiciones, desinversiones, deuda o caja) antes de atribuirlo a reclasificaciones.

> *1: Desinversiones: se ingresaron 72,1M por la venta de siete hoteles (Homewood Suites, SpringHill Suites, Marriott, Hampton y otros) a cinco compradores no vinculados, con una plusvalía neta de 13,1M. Adquisiciones: se destinaron 116,6M a la compra de dos hoteles, Homewood Suites en Tampa (FL) y Motto en Nashville (TN), con 386 habitaciones en total.
> *2: Deuda balance: 1471,5M -> 1538,6M (+67,1M). Deuda neta: 1461,2M -> 1530,1M (+68,9M). Caja balance: 10,3M -> 8,5M (-1,8M); la caja disminuyó: fuente de liquidez (+); fila Caja = 1,8M.

## Conclusiones

### Deuda
La deuda neta se sitúa en **1.530,1 M$** (**+68,9 M$** vs ejercicio anterior) y la deuda normal en **1.538,6 M$** (**+67,1 M$**). El calendario de vencimientos de los próximos 5 años muestra compromisos escalonados con un tipo de interés medio de toda la deuda del **4,70 %**. La estructura es **64 %** fija y **36 %** variable tras swaps. El tipo de interés medio de la deuda es del 4,7 %. El gasto por intereses del ejercicio fue de 81,5M. Los intereses pagados en efectivo ascendieron a 79,8M. El calendario muestra en cada tramo el importe y el interés anual estimado con el tipo medio (~). La nota de deuda no desglosa el cupón de cada vencimiento, solo los tipos medios efectivos por divisa o categoría.

### Perspectivas de la Dirección
La dirección espera que los ingresos por habitación disponible se mantengan en un rango estrecho y que los márgenes operativos se deterioren ligeramente en el próximo ejercicio, según el guidance oficial.

### Recompras de Acciones
Durante 2025 la compañía destinó 58,3M a la recompra de 4,6 millones de acciones a un precio medio de 12,55 $12,67 frente a los 34,7M de 2024 (2,4 millones de acciones a 14,17 $) y los 6,9M de 2023 (0,5 millones a 14,33 $). El ritmo de ejecución se ha acelerado de forma notable en el último ejercicio. El programa vigente fue ampliado en mayo de 2025 por un año adicional, con una autorización agregada de 262,6M y vencimiento en julio de 2026.

### Operaciones corporativas
**Adquisiciones:** En **diciembre de 2025** la compañía completó la compra de dos hoteles de marca, **Homewood Suites en Tampa (FL)** y **Motto en Nashville (TN)**, con 126 y 260 habitaciones respectivamente (386 en total), por un precio bruto de **117,0 M$** (pagado neto de caja adquirida **116,6 M$**). La operación se financió con caja disponible, ingresos por ventas de propiedades (incluyendo dos intercambios 1031) y disposiciones bajo líneas de crédito no garantizadas. El motivo declarado es ampliar la cartera de hoteles de marca en mercados clave. Desde la adquisición hasta el 31/12/2025, los hoteles aportaron ingresos de **2,6 M$** y una pérdida operativa de **0,2 M$**.

**Desinversiones y ventas de participaciones:** En **noviembre de 2025** se vendieron **siete hoteles** (Homewood Suites, SpringHill Suites, Marriott, Hampton y otros) en Chattanooga (TN), Indianápolis (IN), Houston (TX), Clovis (CA) y Cedar Rapids (IA), con un total de **779 habitaciones**, a **cinco compradores no vinculados**. El precio bruto de venta fue de **73,3 M$**, con un valor contable total de **58,9 M$**, generando una plusvalía neta de **13,1 M$** reconocida en 2025. El motivo declarado es la optimización de cartera y la generación de plusvalías para reinvertir. Los resultados operativos de las propiedades vendidas se incluyen en operaciones continuas (pérdida operativa de **3,7 M$** en 2025).

### Posición en el ciclo
Cuando el porcentaje es superior al 80 %, es señal de que estamos en la parte alta del ciclo; cuando es inferior al 20 %, estamos en la parte baja del ciclo.

- **55 %** — Porcentaje de tiempo con margen operativo menor que el actual (últimos 10 años)
- **10,38 %** — Porcentaje de tiempo con precio menor que el actual (últimos 10 años)

### Lista de Seguimiento (Watchlist)
- Evolución del RevPAR y de la ocupación de los hoteles comparables frente al guidance de -1,0 % a +1,0 %.
- Ritmo y precio medio de ejecución de las recompras de acciones bajo el programa vigente hasta julio de 2026.
- Refinanciación de la línea de crédito revolvente que vence en julio de 2026 y coste efectivo de los nuevos intereses.
- Impacto del Mundial de Fútbol 2026 en los resultados de los hoteles en mercados clave.

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*Análisis generado con IA por Cifra (https://cifraresearch.com) a partir de la fuente primaria en SEC EDGAR. Fines informativos, no constituye recomendación de inversión.*