APLE — FY 2025

PARTE I: RESUMEN DE CUENTAS

EN TODO EL AÑO (12 MESES)

1. VENTAS

ACCIONES: 235,6M (al final del 2025, no el promedio) -> %1,75 menos (239,8M) -> efecto en el BPA: %1,78 · BPA: 0,74 $ -> %16,85 menos (0,89 $) · BPA normalizado: 0,48 $

• *1: Se suman de vuelta los deterioros de inmuebles: 5,7M en 2025 y 3,1M en 2024. Beneficio Operativo Ajustado 2025 = 257,8M + 5,7M = 263,5M; Beneficio Operativo Anterior Ajustado = 292,8M + 3,1M = 295,9M.
• *2: FFO (aprox. NAREIT): Beneficio Neto de 175,4M + depreciación y amortización de 192,6M + deterioros de inmuebles de 5,7M − ganancias por ventas de 0M = 373,7M. FFO por acción: 1,57 $. Payout sobre FFO: +64,3 % (el dividendo se juzga contra el FFO/AFFO, no contra el BPA). El Beneficio Neto GAAP incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no mide el valor del activo) y las ganancias/deterioros no recurrentes: el sector mide el negocio con el FFO y, para el dividendo, con el AFFO o el cash disponible. El AFFO no es un estándar y el sistema solo lo muestra si el filing lo publica; cuando el filing desglosa el capex de mantenimiento, el bloque de Cash Flow añade la fila AFFO/CAD (aprox.) = FFO − capex de mantenimiento.
• Columna Normalizado (año normal): beneficios que habría obtenido la empresa aplicando los márgenes medianos de los últimos 10 ejercicios (2016-2025) a sus ingresos normalizados de 1252,6M y margen bruto mediano del 42,28 % con margen operativo mediano del 18,34 %: beneficio bruto 529,7M; beneficio operativo 229,7M; EBT 148,2M (intereses actuales de la deuda); beneficio neto 114,1M (impuestos al 23 %); BPA normalizado 0,48 $ sobre las acciones actuales. Es la referencia de un año normal de una empresa cíclica: los ingresos y márgenes de este año pueden no representar lo que la empresa generará en los próximos años. No es una predicción.

2. CASH FLOW

• *1: WC = media de los últimos 10 ejercicios: 2% × 367,6M = 7,4M en el periodo. Desviación del circulante reportado (2,6M) frente al WC teórico (7,4M): -4,8M. El Cash Flow tras el ajuste de circulante queda en: 370,2M - (-4,8M) = 375M.
• *2: En REITs el capex del periodo (87,4) incluye construcción y desarrollo, que crea activos y se financia con deuda o desinversiones: el FCF tras todo el capex no mide la caja libre del negocio ni equivale al capex de mantenimiento. La métrica del sector es el AFFO/CAD, pero el filing no desglosa el capex de mantenimiento (no consta) y el sistema no lo inventa.
• *3: Refinanciación y financiación del periodo: Refinanciación ejecutada: Nuevo préstamo a plazo de 385 M$ con vencimiento en 2030 para refinanciar el préstamo a plazo de 225 M$ y reducir el saldo de la línea de crédito revolvente.; importe refinanciado de 225M; tipo anterior del 0,00 % y nuevo del 0,00 %. Deuda nueva del periodo: 385M (tipo publicado: SOFR a plazo + 1,35 %–2,20 %). Solo se reflejan las magnitudes y los tipos reportados por el filing; no se recalculan impactos anuales en el trimestre.

3. ASIGNACIÓN DE CAPITAL

No cuadra: quedan +80,6M sin explicar entre el capital libre y los usos detectados. La tabla solo incluye movimientos de caja; los siguientes no pasan por caja: deuda no monetaria (recompras o amortizaciones anticipadas de deuda con ganancia o pérdida, efecto divisa) +247,9M. Estos movimientos no reducen el descuadre: el resto sin explicar sería +328,5M, así que faltan movimientos de caja por mapear (adquisiciones, desinversiones, deuda o caja) antes de atribuirlo a reclasificaciones.

• *1: Desinversiones: se ingresaron 72,1M por la venta de siete hoteles (Homewood Suites, SpringHill Suites, Marriott, Hampton y otros) a cinco compradores no vinculados, con una plusvalía neta de 13,1M. Adquisiciones: se destinaron 116,6M a la compra de dos hoteles, Homewood Suites en Tampa (FL) y Motto en Nashville (TN), con 386 habitaciones en total.
• *2: Deuda balance: 1471,5M -> 1538,6M (+67,1M). Deuda neta: 1461,2M -> 1530,1M (+68,9M). Caja balance: 10,3M -> 8,5M (-1,8M); la caja disminuyó: fuente de liquidez (+); fila Caja = 1,8M.

PARTE II: INGRESOS POR SEGMENTO

Ingresos por negocio

El filing desglosa los ingresos en 3 partes del negocio: Occupancy (90,5 %), Hotel Other (4,8 %) y Food & Beverage (4,7 %). En 2025, los ingresos de los negocios fueron 1.412,4M$ (-1,3 %); la mayor es Occupancy, con 1.278,4M$ (90,5 %). El gráfico apila los ingresos de cada negocio en cada periodo; la altura suma el desglose publicado por el filing. El filing no publica un desglose de segmentos de negocio; se usa el desglose de plataformas o productos que sí publica. Serie determinista construida con los hechos XBRL del filing (segmentos reportables); no se mezclan niveles ni se extrapolan cifras. Sin desglose etiquetado, el apartado se omite.

1: Occupancy

Parte reportada por el filing; las cifras son las publicadas para ese segmento, no una estimación. Evolución en la serie del informe: de 1.144M$ (2017) a 1.278,4M$ (2025), +11,7 %. Cifras publicadas por el filing (XBRL); no se recalculan ni se extrapolan.

2: Hotel Other

Parte reportada por el filing; las cifras son las publicadas para ese segmento, no una estimación. Evolución en la serie del informe: de 28,6M$ (2017) a 68,3M$ (2025), +138,8 %. Cifras publicadas por el filing (XBRL); no se recalculan ni se extrapolan.

3: Food & Beverage

Parte reportada por el filing; las cifras son las publicadas para ese segmento, no una estimación. Evolución en la serie del informe: de 66M$ (2017) a 65,7M$ (2025), -0,5 %. Cifras publicadas por el filing (XBRL); no se recalculan ni se extrapolan.

PARTE III: INDAGACIÓN A FONDO Y CONCLUSIÓN

Deuda y vencimientos

La deuda neta se sitúa en **1.530,1 M$** (**+68,9 M$** vs ejercicio anterior) y la deuda normal en **1.538,6 M$** (**+67,1 M$**). El calendario de vencimientos de los próximos 5 años muestra compromisos escalonados con un tipo de interés medio de toda la deuda del **4,70 %**. La estructura es **64 %** fija y **36 %** variable tras swaps. El tipo de interés medio de la deuda es del 4,7 %. El gasto por intereses del ejercicio fue de 81,5M. Los intereses pagados en efectivo ascendieron a 79,8M. El calendario muestra en cada tramo el importe y el interés anual estimado con el tipo medio (~). La nota de deuda no desglosa el cupón de cada vencimiento, solo los tipos medios efectivos por divisa o categoría.

Perspectivas (Outlook)

La dirección espera que los ingresos por habitación disponible se mantengan en un rango estrecho y que los márgenes operativos se deterioren ligeramente en el próximo ejercicio, según el guidance oficial.

Recompras de acciones

Durante 2025 la compañía destinó 58,3M a la recompra de 4,6 millones de acciones a un precio medio de 12,55 $12,67 frente a los 34,7M de 2024 (2,4 millones de acciones a 14,17 $) y los 6,9M de 2023 (0,5 millones a 14,33 $). El ritmo de ejecución se ha acelerado de forma notable en el último ejercicio. El programa vigente fue ampliado en mayo de 2025 por un año adicional, con una autorización agregada de 262,6M y vencimiento en julio de 2026.

Operaciones corporativas

**Adquisiciones:** En **diciembre de 2025** la compañía completó la compra de dos hoteles de marca, **Homewood Suites en Tampa (FL)** y **Motto en Nashville (TN)**, con 126 y 260 habitaciones respectivamente (386 en total), por un precio bruto de **117,0 M$** (pagado neto de caja adquirida **116,6 M$**). La operación se financió con caja disponible, ingresos por ventas de propiedades (incluyendo dos intercambios 1031) y disposiciones bajo líneas de crédito no garantizadas. El motivo declarado es ampliar la cartera de hoteles de marca en mercados clave. Desde la adquisición hasta el 31/12/2025, los hoteles aportaron ingresos de **2,6 M$** y una pérdida operativa de **0,2 M$**. **Desinversiones y ventas de participaciones:** En **noviembre de 2025** se vendieron **siete hoteles** (Homewood Suites, SpringHill Suites, Marriott, Hampton y otros) en Chattanooga (TN), Indianápolis (IN), Houston (TX), Clovis (CA) y Cedar Rapids (IA), con un total de **779 habitaciones**, a **cinco compradores no vinculados**. El precio bruto de venta fue de **73,3 M$**, con un valor contable total de **58,9 M$**, generando una plusvalía neta de **13,1 M$** reconocida en 2025. El motivo declarado es la optimización de cartera y la generación de plusvalías para reinvertir. Los resultados operativos de las propiedades vendidas se incluyen en operaciones continuas (pérdida operativa de **3,7 M$** en 2025).

FFO y AFFO

El Beneficio Neto GAAP de un REIT incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no refleja el valor del activo) y las ganancias o pérdidas por ventas, que no son resultado recurrente del alquiler. Por eso el sector mide el negocio con el FFO (Funds From Operations): Beneficio Neto + depreciación y amortización + deterioros de inmuebles − ganancias por ventas. El sistema calcula una aproximación NAREIT (sin ajustes de JVs); si el filing publica el FFO y el AFFO con su reconciliación, la fila y la nota del informe prefieren la cifra reportada. En 2025 la depreciación y amortización sumada al beneficio fue de 192,6M, con un Beneficio Neto de 175,4M. El dividendo se juzga contra el FFO y el AFFO, no contra el BPA: la obligación de repartir al menos el 90 % del beneficio fiscal hace normal un payout sobre BPA superior al 100 %. El AFFO no es un estándar: cada empresa lo define (SBC, renta linealizada, capex de mantenimiento) y el sistema no lo recalcula; solo lo muestra si el filing lo publica. No es una predicción.

Valor contable y cotización

El valor contable por acción es coste histórico menos depreciación acumulada de los inmuebles: no es el NAV (valor de mercado de los activos) y no se calcula aquí ningún NAV. La cotización de cierre de cada ejercicio procede de Yahoo Finance (misma fuente que la ficha de empresa) y el gráfico añade la ratio precio/valor contable en el eje derecho (veces: cuánto se paga en libros por cada dólar de valor contable). Al cierre de 2025 la cotización (11,85 $) cotizaba por debajo del valor contable por acción (13,36 $): un 0,89x, en descuento. El descuento o la prima observados son informativos, no una recomendación: en REITs el valor contable depreciado suele diferir del valor de mercado de la cartera. No es una predicción.

Ampliaciones y financiación

Los REIT financian el crecimiento de la cartera con deuda y con emisiones de capital (programas ATM, DRIP y opciones), que son la norma del sector. Emitir por encima del valor contable por acción crea valor contable por acción y por debajo lo diluye: es un hecho, no una recomendación. El filing no desglosa acciones emitidas en el ejercicio. Refinanciación del ejercicio: Nuevo préstamo a plazo de 385 M$ con vencimiento en 2030 para refinanciar el préstamo a plazo de 225 M$ y reducir el saldo de la línea de crédito revolvente.; importe refinanciado de 225M; tipo anterior del 0,00 % y nuevo del 0,00 %. En magnitudes del ejercicio, la deuda nueva del ejercicio fue de 385M y las compras de inmuebles ascendieron a 3,4M; el filing solo declara la financiación concreta cuando lo indica expresamente. El filing solo publica el tipo de la deuda nueva como SOFR a plazo + 1,35 %–2,20 %. Los importes de emisión son un precio medio implícito (el neto incluye comisiones y puede mezclar ATM, DRIP y opciones). No es una predicción ni una recomendación de financiación.

Ocupación de la cartera

Evolución de la ocupación de la cartera (según la definición etiquetada por la empresa) al cierre de los últimos 10 ejercicios (2016-2025), recuperada del texto de los propios 10-K con una única definición por empresa. Definición usada: ocupación media de la cartera total de hoteles en propiedad durante el ejercicio. La ocupación es un dato operativo (no una valoración): la ocupación económica mide la renta en vigor frente a la de mercado y la física, la superficie arrendada; las comparaciones same-store excluyen compras y ventas. En hoteleras la métrica equivalente es RevPAR/ADR. No se predice.

Posición en el ciclo

Cuando el porcentaje es superior al 80 %, es señal de que estamos en la parte alta del ciclo; cuando es inferior al 20 %, estamos en la parte baja del ciclo.

Puntos clave en seguimiento

• Evolución del RevPAR y de la ocupación de los hoteles comparables frente al guidance de -1,0 % a +1,0 %.
• Ritmo y precio medio de ejecución de las recompras de acciones bajo el programa vigente hasta julio de 2026.
• Refinanciación de la línea de crédito revolvente que vence en julio de 2026 y coste efectivo de los nuevos intereses.
• Impacto del Mundial de Fútbol 2026 en los resultados de los hoteles en mercados clave.

VALORACIÓN GENERAL

NOTA DE RESULTADOS: 5 — Calificación puramente financiera basada en las cuentas del ejercicio y el outlook oficial. Los ingresos cayeron un 1,3 % y el beneficio neto un 18,1 %, con un margen operativo del 18,3 % frente al 20,5 % anterior. El FFO aproximado se situó en 373,7M con un payout sobre FFO del 64,3 %, y el FCF de 282,8M cubre holgadamente el dividendo de 240,4M. La asignación de capital combinó adquisiciones (116,6M), desinversiones (72,1M) y recompras (58,3M), con un aumento moderado de la deuda neta (+68,9M). El guidance para 2026 proyecta un beneficio neto de 133-160M y un RevPAR de -1,0 % a +1,0 %, con un margen de Adjusted Hotel EBITDA de hoteles comparables del 32,4 %-33,4 %.