AMT — Q3 2026

ÚLTIMOS 3 MESES

1. VENTAS

ACCIONES: 463,8M · BPA: 1,68 $

• *1: FFO reportado por la empresa: 1165M (Nareit FFO atribuible a los accionistas comunes de AMT). Fórmula: Beneficio Neto + depreciación y amortización + deterioros de inmuebles − ganancias por ventas de inmuebles; la aproximación del sistema (Beneficio Neto + D&A total + deterioros de inmuebles − ganancias por ventas, sin ajustes de JVs) daría 1300,2M. FFO por acción: 2,51 $. Payout sobre FFO: +204,4 % (dividendo del trimestre de 2381,6M ÷ FFO del trimestre de 1165M; el dividendo se juzga contra el FFO/AFFO, no contra el BPA). El Beneficio Neto GAAP incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no mide el valor del activo) y las ganancias/deterioros no recurrentes: el sector mide el negocio con el FFO y, para el dividendo, con el AFFO o el cash disponible. El AFFO no es un estándar y el sistema solo lo muestra si el filing lo publica; cuando el filing desglosa el capex de mantenimiento, el bloque de Cash Flow añade la fila AFFO/CAD (aprox.) = FFO − capex de mantenimiento.
• *3: El beneficio neto del trimestre incluye pérdidas no realizadas en inversiones de renta variable de aproximadamente 71,5M$ (frente a ganancias de 10,9M$ en el mismo trimestre de 2025), lo que explica buena parte de la caída del EBT y del beneficio neto pese al crecimiento de ventas y beneficio operativo. Los ingresos por arrendamiento incluyen renta linealizada negativa de 24,0M$ (frente a +27,7M$ en 2025).

2. CASH FLOW

• *1: WC = media de los últimos 10 ejercicios: -2,1%. Al ser trimestral, el importe anual se divide entre 4 = -29,2M. Desviación del circulante reportado (-162,9M) frente al WC teórico (-29,2M): -133,7M. El subtotal tras el ajuste de circulante queda en: 1392,8M - (-133,7M) = 1526,5M. No hay ajustes posteriores de impuestos ni de SBC aplicables en el trimestre, por lo que el Cash Flow Normalizado final coincide con ese subtotal: 1526,5M.
• *2: Financiación del trimestre: el 14 de septiembre de 2026 se completó la emisión de notas al 5,300 %/5,560 %/5,750 % por 1.600M$ para repagar notas al 1,450 % el 14 de septiembre. La emisión de notas al 4,000 % por 750M€ para redimir parcialmente notas al 4,125 % es una operación del acumulado del semestre (mayo de 2026), no del trimestre. La deuda total del balance sube a 37.578,7M$ (porción corriente 5.363,5M$ + largo plazo 32.215,2M$).
• *3: AFFO reportado por la empresa: 1335M (puente desde un FFO reportado de 1165M; la diferencia son los ajustes propios de su definición). Definición de la empresa: Nareit FFO atribuible a los accionistas comunes de AMT = beneficio neto atribuible a AMT + depreciación, amortización y acreción + pérdidas por deterioro de inmuebles + ajustes por participaciones no controladoras; AFFO = FFO Nareit ajustado por ingresos/gastos lineales, compensación en acciones, impuestos diferidos, amortización de costes de financiación, capex de mejora y corporativo y distribuciones a minoritarios.. El AFFO no es un estándar (SBC, renta linealizada, capex de mantenimiento…): el sistema muestra la cifra reportada tal cual y no la recalcula. El ajuste de circulante no le aplica: ambas columnas muestran el dato reportado.

3. ASIGNACIÓN DE CAPITAL

No cuadra: quedan -1536,5M sin explicar entre el capital libre y los usos detectados. El residuo neto sin explicar es de -1536,5M; el desfase corresponde a partidas no mapeadas o a movimientos no monetarios y reclasificaciones de balance (efectivo restringido, efecto divisa en caja, deuda asumida en compras o reclasificaciones entre caja e inversiones) que deben revisarse en las notas de flujos y balance del informe.

• *1: Adquisiciones: Se destinaron 129,9M en el trimestre a la compra de torres y activos de comunicación (pagos netos de caja adquirida); en los nueve meses de 2026 el importe acumulado es de 263,1M.
• *2: Deuda balance: 37189,6M -> 37578,7M (+389,1M). Deuda neta: 35427,1M -> 35706,8M (+279,7M). Caja balance: 1762,5M -> 1871,9M (+109,4M); la caja aumentó: uso de capital (-); fila Caja = -109,4M.

EN TODO EL AÑO (9 MESES)

1. VENTAS

ACCIONES: 464,2M · BPA: 5,49 $

• *1: FFO (aprox. NAREIT): Beneficio Neto de 2546,8M + depreciación y amortización de 1552M + deterioros de inmuebles de 0M − ganancias por ventas de 0M = 4098,8M. FFO por acción: 8,83 $. Payout sobre FFO: +60,4 % (el dividendo se juzga contra el FFO/AFFO, no contra el BPA). El Beneficio Neto GAAP incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no mide el valor del activo) y las ganancias/deterioros no recurrentes: el sector mide el negocio con el FFO y, para el dividendo, con el AFFO o el cash disponible. El AFFO no es un estándar y el sistema solo lo muestra si el filing lo publica; cuando el filing desglosa el capex de mantenimiento, el bloque de Cash Flow añade la fila AFFO/CAD (aprox.) = FFO − capex de mantenimiento.

2. CASH FLOW

• *1: WC = media de los últimos 10 ejercicios: -2,1%. Al ser trimestral, el importe anual se divide entre 4 por trimestre: -87,6M en 9 meses. Desviación del circulante reportado (-185,8M) frente al WC teórico (-87,6M): -98,2M. El Cash Flow tras el ajuste de circulante queda en: 4280,2M - (-98,2M) = 4378,4M.
• *2: Financiación del periodo: emisión de notas al 4,000 % por 750M€ para redimir parcialmente notas al 4,125 % y emisión de notas al 5,300 %/5,560 %/5,750 % por 1.600M$ para repagar notas al 1,450 %. La deuda total del balance sube a 37.578,7M$ desde 37.220,3M$ a cierre de 2025.
• *3: En REITs el capex del periodo (1167,8) incluye construcción y desarrollo, que crea activos y se financia con deuda o desinversiones: el FCF tras todo el capex no mide la caja libre del negocio ni equivale al capex de mantenimiento. La métrica del sector es el AFFO/CAD, pero el filing no desglosa el capex de mantenimiento (no consta) y el sistema no lo inventa.

3. ASIGNACIÓN DE CAPITAL

Más o menos cuadra. Aun así, puede ser que no haya visto algún detalle.

• *1: Adquisiciones: Se destinaron 263,1M a la compra de torres y activos de comunicación (pagos netos de caja adquirida) en los nueve meses de 2026. Desinversiones: Se ingresaron 82,5M por la venta de la filial en Filipinas (ATC Philippines, 75,6M con plusvalía de 33,2M) y del 51 % de Kirtonkhola Tower Bangladesh Limited (6,9M con pérdida de 12,8M).
• *2: Deuda balance: 37220,3M -> 37578,7M (+358,4M). Deuda neta: 35745,5M -> 35706,8M (-38,7M). Caja balance: 1474,8M -> 1871,9M (+397,1M); la caja aumentó: uso de capital (-); fila Caja = -397,1M. Inversiones a corto plazo: 82,7M de cobros netos por venta de valores negociables (fuente de liquidez, +).

NOTAS DEL TRIMESTRE E INFORMACIÓN RELEVANTE

Guidance · Guidance revisado al alza

La compañía eleva por tercera vez en el año su previsión para 2026: sube el punto medio de ingresos de propiedades en 55M$ (hasta 10.785-10.865M$) por el mejor comportamiento de Data Centers; mantiene el EBITDA ajustado (7.248-7.303M$); reduce el beneficio neto y el beneficio neto atribuible a accionistas comunes en 30M$ cada uno por pérdidas no realizadas en renta variable; mantiene el AFFO atribuible (5.148-5.203M$) y eleva el AFFO por acción en 0,02$ (hasta 11,04-11,16$).

• Recompra de acciones y nueva autorización: Durante el tercer trimestre de 2026 la compañía recompró aproximadamente 1,8 millones de acciones por 315M$ (incluyendo comisiones). Con posterioridad al cierre, hasta el 20 de octubre, recompró otras 0,4 millones de acciones por 68M$. El 23 de octubre de 2026 el consejo autorizó ampliar el programa de recompra en 2.000M$ adicionales, además de los aproximadamente 1.100M$ restantes.
• Acuerdo de venta de filiales en Canadá: Durante el tercer trimestre de 2026, la compañía acordó la venta del 100% de sus filiales en Canadá por una contraprestación total de aproximadamente 288 millones de dólares canadienses (unos 202M$). Se espera cerrar la operación en el cuarto trimestre de 2026, sujeta a condiciones habituales.