AMT — FY 2025

PARTE I: RESUMEN DE CUENTAS

EN TODO EL AÑO (12 MESES)

1. VENTAS

ACCIONES: 466,3M (al final del 2025, no el promedio) -> %0,2 menos (467,4M) -> efecto en el BPA: %0,2 · BPA: 8,88 $ -> %0,0 (8,88 $)

• *1: En 2025 se suman de vuelta 100,7M de deterioros (94,2M de activos inmobiliarios y 6,5M de fondo de comercio en la unidad de Bangladesh). En 2024 se suman de vuelta 68,6M de deterioros de activos inmobiliarios. Beneficio Operativo Ajustado 2025 = 4845,8M + 100,7M = 4946,5M; Anterior Ajustado 2024 = 4516,5M + 68,6M = 4585,1M.
• *2: FFO reportado por la empresa: 4160,9M (con su reconciliación; el sistema no lo recalcula). Fórmula NAREIT: FFO = Beneficio Neto 2628,5M + depreciación, amortización y acreción 2041,6M + deterioros de inmuebles 0M − ganancias netas por ventas de inmuebles 0M = 4670,1M; la cifra reportada por la empresa (4160,9M) difiere de esta aproximación porque incorpora los ajustes de JVs, minoritarios y operaciones discontinuadas de su reconciliación. FFO por acción: 8,88 $. Payout sobre FFO: 3180,8M / 4160,9M = 76,4 % (el dividendo se juzga contra el FFO/AFFO, no contra el BPA). El Beneficio Neto GAAP incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no mide el valor del activo) y las ganancias/deterioros no recurrentes: el sector mide el negocio con el FFO y, para el dividendo, con el AFFO o el cash disponible. El AFFO no es un estándar y el sistema solo lo muestra si el filing lo publica; cuando el filing desglosa el capex de mantenimiento, el bloque de Cash Flow añade la fila AFFO/CAD (aprox.) = FFO − capex de mantenimiento.

2. CASH FLOW

• *1: WC = media de los últimos 10 ejercicios: -2,1% × 5629M = -117,6M en el periodo. Desviación del circulante reportado (-165M) frente al WC teórico (-117,6M): -47,4M. El Cash Flow tras el ajuste de circulante queda en: 5464M - (-47,4M) = 5511,4M. Este es el valor final de la columna Normalizado*1: al ser un REIT, no se aplica normalización fiscal al 23 % ni ajuste de impuestos en efectivo (el tipo efectivo es estructuralmente bajo por la deducción de dividendos), por lo que la cadena Normal → circulante → Normalizado cierra aquí.
• *2: AFFO reportado por la empresa: 5041,6M (puente desde un FFO reportado de 4160,9M; la diferencia son los ajustes propios de su definición). Definición de la empresa: Nareit FFO atribuible a los accionistas comunes de American Tower = beneficio neto + depreciación, amortización y acreción inmobiliaria + pérdidas por venta o disposición de inmuebles y cargos por deterioro inmobiliario + ajustes y distribuciones de filiales no consolidadas e intereses no controladores + ajustes por operaciones discontinuadas. AFFO = Nareit FFO + ingresos lineales - gastos lineales + compensación en acciones + impuestos diferidos y otros ajustes fiscales + depreciación, amortización y acreción no inmobiliaria + amortización de costes de financiación diferidos, intereses capitalizados, descuentos y primas de deuda e intereses diferidos a largo plazo + otros gastos (ingresos) - otros ingresos operativos - capex de mejora - capex corporativo + ajustes y distribuciones de filiales no consolidadas e intereses no controladores + ajustes por operaciones discontinuadas.. El AFFO no es un estándar (SBC, renta linealizada, capex de mantenimiento…): el sistema muestra la cifra reportada tal cual y no la recalcula. El ajuste de circulante no le aplica: ambas columnas muestran el dato reportado.
• *3: Refinanciación y financiación del periodo: Deuda nueva del periodo: 3000,6M (tipo publicado: 4,900% notas 2030; 5,350% notas 2035; 3,625% notas 2032; 4,700% notas 2032). Solo se reflejan las magnitudes y los tipos reportados por el filing; no se recalculan impactos anuales en el trimestre.

3. ASIGNACIÓN DE CAPITAL

No cuadra: quedan +1188,6M sin explicar entre el capital libre y los usos detectados. La tabla solo incluye movimientos de caja; los siguientes no pasan por caja: deuda no monetaria (recompras o amortizaciones anticipadas de deuda con ganancia o pérdida, efecto divisa) -4091,3M. Estos movimientos no reducen el descuadre: el resto sin explicar sería -2902,7M, así que faltan movimientos de caja por mapear (adquisiciones, desinversiones, deuda o caja) antes de atribuirlo a reclasificaciones.

• *1: Adquisiciones: se destinaron 454,2M netos de caja adquirida a la compra de torres y activos de centros de datos, incluida la instalación de centros de datos multiinquilino DE1 en Denver, Colorado (uso de fondos). Desinversiones: se ingresaron 137,7M por la venta de los activos de fibra en Sudáfrica (South Africa Fiber), con una plusvalía de 53,6M incluida en otros ingresos operativos y baja de 6,1M de fondo de comercio (fuente de fondos).
• *2: Deuda balance: 36501,8M -> 37220,3M (+718,5M). Deuda neta: 34502,2M -> 35745,5M (+1243,3M). Caja balance: 1999,6M -> 1474,8M (-524,8M); la caja disminuyó: fuente de liquidez (+); fila Caja = 524,8M.

PARTE II: EVOLUCIÓN DE INGRESOS

Evolución de ingresos

El filing no publica un desglose de ingresos por segmento; se muestra la evolución de los ingresos consolidados de los últimos 10 ejercicios. En 2025, los ingresos totales fueron 10.644,6M$ (+5,1 %). El gráfico muestra la evolución de los ingresos totales; no se añaden partes del negocio ni estimaciones. Serie determinista construida con los hechos XBRL del filing.

PARTE III: INDAGACIÓN A FONDO Y CONCLUSIÓN

Deuda y vencimientos

La deuda neta se sitúa en **35745,5M$** (**+1243,3M$** frente al ejercicio anterior) y la deuda normal en **37220,3M$** (**+718,5M$**). El calendario de vencimientos de los próximos 5 años muestra compromisos escalonados, con el grueso concentrado en **2028** (**7513,2M$**). La deuda a tipo fijo devenga tipos entre el **2,52 %** y el **4,00 %** según el año, mientras que la deuda a tipo variable tiene tipos más altos (**9,50 %** en 2026-2027). El tipo de interés medio estimado de la deuda es del 3,7 %. El gasto por intereses del ejercicio fue de 1.359,4M. Los intereses pagados en efectivo ascendieron a 1.287,4M.

Perspectivas (Outlook)

La dirección espera que los ingresos de propiedades crezcan ligeramente y que el EBITDA ajustado se mantenga prácticamente plano en el próximo ejercicio, con un beneficio neto y un AFFO por acción al alza según el guidance oficial.

Operaciones corporativas

**Adquisiciones:** En **2025** la compañía destinó **454,2M$** netos de caja adquirida a la compra de torres de comunicaciones y activos relacionados, incluida la instalación de centros de datos multiinquilino **DE1** en **Denver, Colorado**. La operación encaja en la estrategia de ampliar la cartera de emplazamientos y de desarrollar capacidades en centros de datos, un segmento adyacente al negocio de torres. **Desinversiones y ventas de participaciones:** El **6 de marzo de 2025** se completó la venta de los activos de fibra en **Sudáfrica** (South Africa Fiber), anteriormente incluidos en el segmento de propiedades África y Asia-Pacífico, por una consideración total de **2.500 millones de ZAR** (aproximadamente **137,7M$** al cierre). La operación generó una plusvalía de **53,6M$** incluida en otros ingresos operativos y supuso la baja de **6,1M$** de fondo de comercio. El motivo declarado es la optimización de cartera y el enfoque en activos estratégicos. **Spin-offs:** El ejercicio no registró spin-offs materiales. **Reestructuraciones:** El ejercicio no registró reestructuraciones materiales.

FFO y AFFO

El Beneficio Neto GAAP de un REIT incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no refleja el valor del activo) y las ganancias o pérdidas por ventas, que no son resultado recurrente del alquiler. Por eso el sector mide el negocio con el FFO (Funds From Operations): Beneficio Neto + depreciación y amortización + deterioros de inmuebles − ganancias por ventas. El sistema calcula una aproximación NAREIT (sin ajustes de JVs); si el filing publica el FFO y el AFFO con su reconciliación, la fila y la nota del informe prefieren la cifra reportada. En 2025 la depreciación y amortización sumada al beneficio fue de 2041,6M, con un Beneficio Neto de 2628,5M. El dividendo se juzga contra el FFO y el AFFO, no contra el BPA: la obligación de repartir al menos el 90 % del beneficio fiscal hace normal un payout sobre BPA superior al 100 %. El AFFO no es un estándar: cada empresa lo define (SBC, renta linealizada, capex de mantenimiento) y el sistema no lo recalcula; solo lo muestra si el filing lo publica. No es una predicción.

Valor contable y cotización

El valor contable por acción es coste histórico menos depreciación acumulada de los inmuebles: no es el NAV (valor de mercado de los activos) y no se calcula aquí ningún NAV. La cotización de cierre de cada ejercicio procede de Yahoo Finance (misma fuente que la ficha de empresa) y el gráfico añade la ratio precio/valor contable en el eje derecho (veces: cuánto se paga en libros por cada dólar de valor contable). Al cierre de 2025 la cotización (175,57 $) cotizaba por encima del valor contable por acción (7,84 $): un 22,39x, en prima. El descuento o la prima observados son informativos, no una recomendación: en REITs el valor contable depreciado suele diferir del valor de mercado de la cartera. No es una predicción.

Ampliaciones y financiación

Los REIT financian el crecimiento de la cartera con deuda y con emisiones de capital (programas ATM, DRIP y opciones), que son la norma del sector. Emitir por encima del valor contable por acción crea valor contable por acción y por debajo lo diluye: es un hecho, no una recomendación. En 2025 la compañía emitió 0,30 M de acciones y 26,8M netos. La emisión equivale al 0,1 % de las acciones del cierre anterior. El precio medio implícito de las acciones emitidas (89,33 $) supera el rango de 1,3-1,5× sobre el valor contable por acción de cierre (7,84 $): un 11,39x, crea valor contable por acción. En magnitudes del ejercicio, la deuda nueva del ejercicio fue de 6077,3M y las compras de inmuebles ascendieron a 454,2M; el filing solo declara la financiación concreta cuando lo indica expresamente. El filing solo publica el tipo de la deuda nueva como 4,900% notas 2030; 5,350% notas 2035; 3,625% notas 2032; 4,700% notas 2032. Los importes de emisión son un precio medio implícito (el neto incluye comisiones y puede mezclar ATM, DRIP y opciones). No es una predicción ni una recomendación de financiación.

1: Cambios en la dirección

**Robert J. Meyer**, Senior Vice President and Chief Accounting Officer desde **enero de 2020**, se jubilará antes de finales de **2026**, con fecha efectiva del relevo el **27 de abril de 2026**. El 10-K no identifica a su sucesor.

Chief Accounting Officer · Efectivo: 2026-04-27 · Motivo: Jubilación

• Antiguo Chief Accounting Officer: Robert J. Meyer (Senior Vice President and Chief Accounting Officer desde enero de 2020)
  Inicio en el cargo: 2020-01
  A dónde pasa: Se jubilará antes de finales de 2026

La trayectoria de los directivos combina los hechos del informe con contexto público general; verifícala con fuentes externas antes de decidir.

Puntos clave en seguimiento

• Evolución del crecimiento orgánico de la facturación de inquilinos y de los márgenes de propiedades (75,0 % de margen bruto y 67,0 % de EBITDA ajustado en 2025).
• Refinanciación de los vencimientos de deuda de 2026 (3387,8M$) y 2027 (4726,7M$) y coste efectivo de los nuevos intereses.
• Ritmo de ejecución del programa de recompra (2017 Buyback: 1.653M$ restantes de la autorización de 2.000M$, tras 347,0M$ recomprados) y su evolución.
• Impacto de la venta de South Africa Fiber y de las adquisiciones de centros de datos en la cartera y en los resultados.

VALORACIÓN GENERAL

NOTA DE RESULTADOS: 6 — Calificación puramente financiera basada en las cuentas cerradas del ejercicio, el guidance oficial y la asignación de capital. Ventas al alza (+5,11 %) y beneficio operativo ajustado creciente (+7,88 %), con un FFO reportado de 4160,9M y un AFFO de 5041,6M que cubre holgadamente el dividendo. El beneficio neto normal cae por la pérdida de 978,3M por operaciones discontinuadas de 2024 (venta de ATC TIPL), no por deterioro operativo. La deuda neta sube (+1243,3M) y el calendario de vencimientos concentra 7513,2M en 2028. El guidance 2026 apunta a un crecimiento moderado de ingresos y AFFO por acción. Sin especulación sobre el cumplimiento futuro.