# Informe 10-Q de American Homes 4 Rent (AMH) — 2026 Q3 results — AMH

> Empresa: American Homes 4 Rent (AMH)
> Formulario: 10-Q · Periodo: 2026 Q3 results — AMH
> Fecha de publicación: 2026-11-11
> Fuente oficial: [SEC EDGAR Filing](https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1562401/000156240126000058/amh-20260930.htm)
> Descargar PDF: https://cifraresearch.com/api/reports/49978011-3007-4b77-9cd2-cb9100041d04.pdf
> URL Canónica: https://cifraresearch.com/informe/AMH/2026-Q3

## ÚLTIMOS 3 MESES

### Ventas y Cuenta de Resultados
- **BPA / EPS:** 0,27 $
- **Acciones en circulación:** 356,9M

| Concepto | Actual | Anterior | Variación |
|---|---|---|---|
| Ventas | 498,07M | 478,46M | +4,1 % |
| Beneficio Bruto | 277,55M | 296,86M | -6,5 % |
| Beneficio Operativo | 97,3M | 112,66M | -13,63 % |
| EBT | 97,3M | 116,8M | -16,7 % |
| Beneficio Neto | 97,3M | 116,8M | -16,7 % |
| FFO | 203,3M | 195,8M | +3,83 % |
| FFO ajustado | 205,1M | 196,7M | +4,27 % |

> *1: FFO (aprox. NAREIT): Beneficio Neto de 97,3M + depreciación y amortización de 127,6M + deterioros de inmuebles de 0M − ganancias por ventas de 21,5M = 203,3M. FFO por acción: 0,57 $. Payout sobre FFO: +63,7 % (el dividendo se juzga contra el FFO/AFFO, no contra el BPA). La empresa publica además su FFO ajustado (Core FFO): 205,1M (frente a 196,7M en el periodo comparable), que excluye partidas no recurrentes por 8,8M: costes de adquisición, disposición y otras transacciones 3,9M, compensación en acciones (SBC) de G&A 4,0M y de property management 0,9M, y extinción anticipada de deuda 0M. Es la cifra recurrente que debe leerse para el dividendo; el FFO NAREIT no excluye esas partidas. El Beneficio Neto GAAP incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no mide el valor del activo) y las ganancias/deterioros no recurrentes: el sector mide el negocio con el FFO y, para el dividendo, con el AFFO o el cash disponible. El AFFO no es un estándar y el sistema solo lo muestra si el filing lo publica; cuando el filing desglosa el capex de mantenimiento, el bloque de Cash Flow añade la fila AFFO/CAD (aprox.) = FFO − capex de mantenimiento.

### Flujo de Caja

| Concepto | Normal | Normalizado |
|---|---|---|
| Cash Flow | 238,4 | 209,7 |
| CAPEX | 516,7 | 516,7 |
| FCF | -278,3 | -307 |
| FCF/Acción | -0,78 $ | -0,86 $ |
| Dividendo | 129,6 | 129,6 |
| Libre | -407,9 | -436,6 |
| AFFO | 183,4 | 183,4 |

**Escenarios:** Normal (WC=35) · Normalizado*1 (WC=6)

> *1: WC = media de los últimos 10 ejercicios: 2,9%. Al ser trimestral, el importe anual se divide entre 4 = 6,2M. Desviación del circulante reportado (34,9M) frente al WC teórico (6,2M): __28,7M__. El Cash Flow tras el ajuste de circulante queda en: 238,4M - (__28,7M__) = 209,7M.
> *2: AFFO reportado por la empresa: 183,4M. Definición de la empresa: Core FFO (FFO ajustado publicado por la compañía): FFO NAREIT ajustado para excluir ganancias/pérdidas por venta y deterioro de propiedades, costes de transacción y otros elementos no recurrentes. Adjusted FFO: Core FFO menos el capex recurrente de mantenimiento de las propiedades.. El AFFO no es un estándar (SBC, renta linealizada, capex de mantenimiento…): el sistema muestra la cifra reportada tal cual y no la recalcula. El ajuste de circulante no le aplica: ambas columnas muestran el dato reportado.

### Asignación de Capital

| Concepto | Importe |
|---|---|
| Libre | -407,9 |
| Recompras | -75,05 |
| Caja*1 | 12,7 |
| Deuda*1 | 32,2 |
| En total | -438,05 |

**Verificación:** No cuadra: quedan -438,1M sin explicar entre el capital libre y los usos detectados. El desfase corresponde a partidas no mapeadas o a movimientos no monetarios y reclasificaciones de balance (efectivo restringido, efecto divisa en caja, deuda asumida en compras o reclasificaciones entre caja e inversiones) que deben revisarse en las notas de flujos y balance del informe.

> *1: Deuda balance: 5130,1M -> 5162,3M (+32,2M). Deuda neta: 5046,4M -> 5091,3M (+44,9M). Caja balance: 83,7M -> 71M (-12,7M); la caja disminuyó: fuente de liquidez (+); fila Caja = 12,7M.

## EN TODO EL AÑO (9 MESES)

### Ventas y Cuenta de Resultados
- **BPA / EPS:** 1,07 $
- **Acciones en circulación:** 356,9M

| Concepto | Actual | Anterior | Variación |
|---|---|---|---|
| Ventas | 1440,2M | 1395,24M | +3,22 % |
| Beneficio Bruto | 921,57M | 886,02M | +4,01 % |
| Beneficio Operativo | 367,62M | 335,96M | +9,42 % |
| EBT | 379,07M | 369,14M | +2,69 % |
| Beneficio Neto | 379,07M | 369,14M | +2,69 % |
| FFO | 602,2M | 586,1M | +2,75 % |
| FFO ajustado | 607,9M | 589,4M | +3,14 % |

> *1: FFO (aprox. NAREIT): Beneficio Neto de 379,1M + depreciación y amortización de 382,5M + deterioros de inmuebles de 0M − ganancias por ventas de 159,4M = 602,2M. FFO por acción: 1,69 $. Payout sobre FFO: +61,5 % (el dividendo se juzga contra el FFO/AFFO, no contra el BPA). La empresa publica además su FFO ajustado (Core FFO): 607,9M (frente a 589,4M en el periodo comparable), que excluye partidas no recurrentes por 5,7M: costes de adquisición, disposición y otras transacciones, compensación en acciones (SBC) y extinción anticipada de deuda. Es la cifra recurrente que debe leerse para el dividendo; el FFO NAREIT no excluye esas partidas. El Beneficio Neto GAAP incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no mide el valor del activo) y las ganancias/deterioros no recurrentes: el sector mide el negocio con el FFO y, para el dividendo, con el AFFO o el cash disponible. El AFFO no es un estándar y el sistema solo lo muestra si el filing lo publica; cuando el filing desglosa el capex de mantenimiento, el bloque de Cash Flow añade la fila AFFO/CAD (aprox.) = FFO − capex de mantenimiento.

### Flujo de Caja

| Concepto | Normal | Normalizado |
|---|---|---|
| Cash Flow | 734,09 | 651,8 |
| CAPEX | 541,79 | 541,79 |
| FCF | 192,3 | 110 |
| FCF/Acción | 0,54 $ | 0,31 $ |
| Dividendo | 370,15 | 370,15 |
| Libre | -177,85 | -260,15 |
| AFFO | 556,8 | 556,8 |

**Escenarios:** Normal (WC=101) · Normalizado*1 (WC=19)

> *1: WC = media de los últimos 10 ejercicios: 2,9%. En el horizonte acumulado de 9 meses, el importe anual se prorratea por 9/12 (0,75), resultando 18,5M. Desviación del circulante reportado (100,8M) frente al WC teórico (18,5M): __82,3M__. El Cash Flow tras el ajuste de circulante queda en: 734,1M - (__82,3M__) = 651,8M.
> *2: AFFO reportado por la empresa: 556,8M. Definición de la empresa: Core FFO (FFO ajustado publicado por la compañía): FFO NAREIT ajustado para excluir ganancias/pérdidas por venta y deterioro de propiedades, costes de transacción y otros elementos no recurrentes. Adjusted FFO: Core FFO menos el capex recurrente de mantenimiento de las propiedades.. El AFFO no es un estándar (SBC, renta linealizada, capex de mantenimiento…): el sistema muestra la cifra reportada tal cual y no la recalcula. El ajuste de circulante no le aplica: ambas columnas muestran el dato reportado.

### Asignación de Capital

| Concepto | Importe |
|---|---|
| Libre | -177,85 |
| Desinversiones*1 | 510,7 |
| Recompras | -313,23 |
| Caja*2 | 37,5 |
| Deuda*2 | 66,6 |
| En total | 123,72 |

**Verificación:** No cuadra: quedan +123,7M sin explicar entre el capital libre y los usos detectados. El desfase corresponde a partidas no mapeadas o a movimientos no monetarios y reclasificaciones de balance (efectivo restringido, efecto divisa en caja, deuda asumida en compras o reclasificaciones entre caja e inversiones) que deben revisarse en las notas de flujos y balance del informe.

> *1: Desinversiones: Se ingresaron 510,68M por la venta de viviendas unifamiliares y terrenos en los nueve meses del año (1.609 propiedades), de los cuales 94,0M corresponden a 291 propiedades vendidas en el trimestre (fuente de fondos).
> *2: Deuda balance: 5095,7M -> 5162,3M (+66,6M). Deuda neta: 4987,2M -> 5091,3M (+104,1M). Caja balance: 108,5M -> 71M (-37,5M); la caja disminuyó: fuente de liquidez (+); fila Caja = 37,5M.

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*Análisis generado con IA por Cifra (https://cifraresearch.com) a partir de la fuente primaria en SEC EDGAR. Fines informativos, no constituye recomendación de inversión.*