AMH — Q3 2026

ÚLTIMOS 3 MESES

1. VENTAS

ACCIONES: 356,9M · BPA: 0,27 $

• *1: FFO (aprox. NAREIT): Beneficio Neto de 97,3M + depreciación y amortización de 127,6M + deterioros de inmuebles de 0M − ganancias por ventas de 21,5M = 203,3M. FFO por acción: 0,57 $. Payout sobre FFO: +63,7 % (el dividendo se juzga contra el FFO/AFFO, no contra el BPA). La empresa publica además su FFO ajustado (Core FFO): 205,1M (frente a 196,7M en el periodo comparable), que excluye partidas no recurrentes por 8,8M: costes de adquisición, disposición y otras transacciones 3,9M, compensación en acciones (SBC) de G&A 4,0M y de property management 0,9M, y extinción anticipada de deuda 0M. Es la cifra recurrente que debe leerse para el dividendo; el FFO NAREIT no excluye esas partidas. El Beneficio Neto GAAP incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no mide el valor del activo) y las ganancias/deterioros no recurrentes: el sector mide el negocio con el FFO y, para el dividendo, con el AFFO o el cash disponible. El AFFO no es un estándar y el sistema solo lo muestra si el filing lo publica; cuando el filing desglosa el capex de mantenimiento, el bloque de Cash Flow añade la fila AFFO/CAD (aprox.) = FFO − capex de mantenimiento.

2. CASH FLOW

• *1: WC = media de los últimos 10 ejercicios: 2,9%. Al ser trimestral, el importe anual se divide entre 4 = 6,2M. Desviación del circulante reportado (34,9M) frente al WC teórico (6,2M): 28,7M. El Cash Flow tras el ajuste de circulante queda en: 238,4M - (28,7M) = 209,7M.
• *2: AFFO reportado por la empresa: 183,4M. Definición de la empresa: Core FFO (FFO ajustado publicado por la compañía): FFO NAREIT ajustado para excluir ganancias/pérdidas por venta y deterioro de propiedades, costes de transacción y otros elementos no recurrentes. Adjusted FFO: Core FFO menos el capex recurrente de mantenimiento de las propiedades.. El AFFO no es un estándar (SBC, renta linealizada, capex de mantenimiento…): el sistema muestra la cifra reportada tal cual y no la recalcula. El ajuste de circulante no le aplica: ambas columnas muestran el dato reportado.

3. ASIGNACIÓN DE CAPITAL

No cuadra: quedan -438,1M sin explicar entre el capital libre y los usos detectados. El desfase corresponde a partidas no mapeadas o a movimientos no monetarios y reclasificaciones de balance (efectivo restringido, efecto divisa en caja, deuda asumida en compras o reclasificaciones entre caja e inversiones) que deben revisarse en las notas de flujos y balance del informe.

• *1: Deuda balance: 5130,1M -> 5162,3M (+32,2M). Deuda neta: 5046,4M -> 5091,3M (+44,9M). Caja balance: 83,7M -> 71M (-12,7M); la caja disminuyó: fuente de liquidez (+); fila Caja = 12,7M.

EN TODO EL AÑO (9 MESES)

1. VENTAS

ACCIONES: 356,9M · BPA: 1,07 $

• *1: FFO (aprox. NAREIT): Beneficio Neto de 379,1M + depreciación y amortización de 382,5M + deterioros de inmuebles de 0M − ganancias por ventas de 159,4M = 602,2M. FFO por acción: 1,69 $. Payout sobre FFO: +61,5 % (el dividendo se juzga contra el FFO/AFFO, no contra el BPA). La empresa publica además su FFO ajustado (Core FFO): 607,9M (frente a 589,4M en el periodo comparable), que excluye partidas no recurrentes por 5,7M: costes de adquisición, disposición y otras transacciones, compensación en acciones (SBC) y extinción anticipada de deuda. Es la cifra recurrente que debe leerse para el dividendo; el FFO NAREIT no excluye esas partidas. El Beneficio Neto GAAP incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no mide el valor del activo) y las ganancias/deterioros no recurrentes: el sector mide el negocio con el FFO y, para el dividendo, con el AFFO o el cash disponible. El AFFO no es un estándar y el sistema solo lo muestra si el filing lo publica; cuando el filing desglosa el capex de mantenimiento, el bloque de Cash Flow añade la fila AFFO/CAD (aprox.) = FFO − capex de mantenimiento.

2. CASH FLOW

• *1: WC = media de los últimos 10 ejercicios: 2,9%. En el horizonte acumulado de 9 meses, el importe anual se prorratea por 9/12 (0,75), resultando 18,5M. Desviación del circulante reportado (100,8M) frente al WC teórico (18,5M): 82,3M. El Cash Flow tras el ajuste de circulante queda en: 734,1M - (82,3M) = 651,8M.
• *2: AFFO reportado por la empresa: 556,8M. Definición de la empresa: Core FFO (FFO ajustado publicado por la compañía): FFO NAREIT ajustado para excluir ganancias/pérdidas por venta y deterioro de propiedades, costes de transacción y otros elementos no recurrentes. Adjusted FFO: Core FFO menos el capex recurrente de mantenimiento de las propiedades.. El AFFO no es un estándar (SBC, renta linealizada, capex de mantenimiento…): el sistema muestra la cifra reportada tal cual y no la recalcula. El ajuste de circulante no le aplica: ambas columnas muestran el dato reportado.

3. ASIGNACIÓN DE CAPITAL

No cuadra: quedan +123,7M sin explicar entre el capital libre y los usos detectados. El desfase corresponde a partidas no mapeadas o a movimientos no monetarios y reclasificaciones de balance (efectivo restringido, efecto divisa en caja, deuda asumida en compras o reclasificaciones entre caja e inversiones) que deben revisarse en las notas de flujos y balance del informe.

• *1: Desinversiones: Se ingresaron 510,68M por la venta de viviendas unifamiliares y terrenos en los nueve meses del año (1.609 propiedades), de los cuales 94,0M corresponden a 291 propiedades vendidas en el trimestre (fuente de fondos).
• *2: Deuda balance: 5095,7M -> 5162,3M (+66,6M). Deuda neta: 4987,2M -> 5091,3M (+104,1M). Caja balance: 108,5M -> 71M (-37,5M); la caja disminuyó: fuente de liquidez (+); fila Caja = 37,5M.

NOTAS DEL TRIMESTRE E INFORMACIÓN RELEVANTE

Guidance · Guidance revisado al alza

Eleva el guidance de Core FFO por acción y unidad para el ejercicio 2026: rango 1,96-1,98$ (punto medio 1,97$, +0,02$ frente a 1,95$ anterior), crecimiento del 4,8%-5,9% (punto medio 5,3% frente a 4,3% anterior). Revisa al alza el crecimiento de ingresos Core Same-Home a 1,90%-2,90% (punto medio 2,40% frente a 2,25%), reduce el crecimiento de gastos operativos Core a 1,10%-2,10% (punto medio 1,60% frente a 2,00%) y eleva el crecimiento de Core NOI a 2,30%-3,30% (punto medio 2,80% frente a 2,40%). Mantiene sin cambios el programa de inversión: 1.700-2.100 viviendas y 650-850M$ de inversión bruta.

• Revisión al alza del guidance 2026: Eleva el punto medio del Core FFO por acción y unidad de 1,95$ a 1,97$ (+0,02$), lo que implica un crecimiento del 5,3% frente al 4,3% anterior, gracias a mejores ingresos Core Same-Home y menores gastos operativos (especialmente impuestos sobre la propiedad).
• Nuevo programa de recompra y programa ATM: En febrero de 2026 el consejo autorizó un nuevo programa de recompra de hasta 500,0M$ en acciones Clase A y 250,0M$ en preferentes, sin fecha de caducidad; a 30 de septiembre quedaban 302,0M$ disponibles. En junio de 2026 lanzó un nuevo programa ATM de hasta 1.000M$, sin emisiones en el periodo.