# Informe 10-K de American Homes 4 Rent (AMH) — 2025 ANNUAL results — AMH

> Empresa: American Homes 4 Rent (AMH)
> Formulario: 10-K · Periodo: 2025 ANNUAL results — AMH
> Fecha de publicación: 2026-11-11
> Fuente oficial: [SEC EDGAR Filing](https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1562401/000156240126000010/amh-20251231.htm)
> Descargar PDF: https://cifraresearch.com/api/reports/9010aa92-710e-4d4d-bcc1-6b5a80d07bf6.pdf
> URL Canónica: https://cifraresearch.com/informe/AMH/2025-10K

**Calificación Cifra:** NOTA DE RESULTADOS: 7 — Calificación puramente financiera basada en las cuentas cerradas del ejercicio, el guidance oficial y la asignación de capital ejecutada. Ventas de 1.850,2M$ (+7,03 %) y Beneficio Operativo ajustado de 456,0M$ (+16,39 %), con un FFO aproximado de 786,2M$ (+9,3 %) y un payout sobre FFO del 56,8 %. El beneficio incluye 277,0M$ de ganancias por ventas de inmuebles, partida no recurrente que no debe leerse como desempeño operativo del alquiler. El FCF de 746,1M$ cubre el dividendo de 446,3M$. La deuda neta sube a 4.987,2M$ (+175,8M$) con un tipo medio del 4,5 %. Sin especulación sobre el cumplimiento futuro del guidance.

## EN TODO EL AÑO (12 MESES)

### Ventas y Cuenta de Resultados
- **BPA / EPS:** 2,12 $ (FFO/acción) -> %9,3 más (1,94 $)
- **Acciones en circulación:** 366,7M (al final del 2025, no el promedio) -> %0,8 menos (369,0M) -> efecto en el BPA: %0,8

| Concepto | Actual | Anterior | Variación |
|---|---|---|---|
| Ventas | 1850,2M | 1728,7M | +7,03 % |
| Beneficio Bruto | 1186,2M | 1102,8M | +7,56 % |
| Beneficio Operativo | 456M | 391,8M | +16,39 % |
| EBT | 513,4M | 468,1M | +9,68 % |
| Beneficio Neto | 513,4M | 468,1M | +9,68 % |
| FFO | 786,2M | 719,3M | +9,3 % |

> *1: Se suman de vuelta 4,2M de amortización recurrente de intangibles (internalización de la gestión). No hubo deterioros de fondo de comercio ni de intangibles en 2025 ni en 2024. El Beneficio Operativo ajustado queda en 451,8M + 4,2M = 456,0M.
> *2: FFO (aprox. NAREIT): Beneficio Neto de 513,4M + depreciación y amortización de 504,3M + deterioros de inmuebles de 0M − ganancias por ventas de 231,5M = 786,2M. FFO por acción: 2,12 $. Payout sobre FFO: +56,8 % (el dividendo se juzga contra el FFO/AFFO, no contra el BPA). El Beneficio Neto GAAP incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no mide el valor del activo) y las ganancias/deterioros no recurrentes: el sector mide el negocio con el FFO y, para el dividendo, con el AFFO o el cash disponible. El AFFO no es un estándar y el sistema solo lo muestra si el filing lo publica; cuando el filing desglosa el capex de mantenimiento, el bloque de Cash Flow añade la fila AFFO/CAD (aprox.) = FFO − capex de mantenimiento.

### Flujo de Caja

| Concepto | Normal | Normalizado |
|---|---|---|
| Cash Flow | 864,3 | 844,8 |
| CAPEX | 118,2 | 118,2 |
| FCF | 746,1 | 726,6 |
| FCF/Acción | 2,03 $ | 1,98 $ |
| Dividendo | 446,3 | 446,3 |
| Libre | 299,8 | 280,3 |
| AFFO/CAD (aprox.) | 668 | 668 |

**Escenarios:** Normal (WC=43) · Normalizado*1 (WC=24)

> *1: WC = media de los últimos 10 ejercicios: 2,9% × 820,9M = 23,9M en el periodo. Desviación del circulante reportado (43,4M) frente al WC teórico (23,9M): __19,5M__. El Cash Flow tras el ajuste de circulante queda en: 864,3M - (__19,5M__) = 844,8M.
> *2: AFFO/CAD (aprox.): FFO 786,2M − capex de mantenimiento publicado por el filing (118,2M) = 668M. El AFFO no es un estándar (SBC, renta linealizada, incentivos…): esta aproximación solo resta el capex de mantenimiento y no ajusta el resto. El capex de construcción y desarrollo crea activos y se financia con deuda o desinversiones: no se deduce como mantenimiento. Si la empresa publica su AFFO con reconciliación, prevalece su cifra.
> *3: Refinanciación y financiación del periodo: Deuda nueva del periodo: 646,4M (el filing no publica su tipo: no consta). Solo se reflejan las magnitudes y los tipos reportados por el filing; no se recalculan impactos anuales en el trimestre.

### Asignación de Capital

| Concepto | Importe |
|---|---|
| Libre | 299,8 |
| Desinversiones*1 | 630,4 |
| Recompras | -150,1 |
| Caja*2 | 90,9 |
| Deuda*2 | 84,9 |
| En total | 955,9 |

**Verificación:** No cuadra: quedan +955,9M sin explicar entre el capital libre y los usos detectados. La tabla solo incluye movimientos de caja; los siguientes no pasan por caja: deuda no monetaria (recompras o amortizaciones anticipadas de deuda con ganancia o pérdida, efecto divisa) +561,5M. Estos movimientos no reducen el descuadre: el resto sin explicar sería +1517,4M, así que faltan movimientos de caja por mapear (adquisiciones, desinversiones, deuda o caja) antes de atribuirlo a reclasificaciones.

> *1: Desinversiones: se ingresaron 630,4M por la venta de viviendas unifamiliares y terrenos dentro del programa de reciclaje de capital, con una ganancia neta agregada de 277,0M reconocida en resultados (fuente de fondos).
> *2: Deuda balance: 5010,8M -> 5095,7M (+84,9M). Deuda neta: 4811,4M -> 4987,2M (+175,8M, explicado por +84,9M de deuda y -90,9M de caja). Caja balance: 199,4M -> 108,5M (-90,9M); la caja disminuyó: fuente de liquidez (+); fila Caja = 90,9M.

## Conclusiones

### Deuda
La deuda de balance se sitúa en **5.095,7M$** (**+84,9M$** frente al cierre de 2024) y la deuda neta en **4.987,2M$** (**+175,8M$**), tras reducir la caja de **199,4M$** a **108,5M$**. El tipo de interés medio de toda la deuda es del **4,5 %** según el comunicado de resultados. El calendario de vencimientos de los próximos 5 años muestra **500M$** en **2028** (cupón del **4,25 %**), **760M$** en **2029** (400M$ de notas senior al **4,90 %** y 360M$ del revolving a tipo variable SOFR + spread) y **650M$** en **2030** (cupón del **4,95 %**); el resto de notas (**3.250M$**) vence después del año 5. El gasto por intereses del ejercicio fue de 185,2M. Los intereses pagados en efectivo ascendieron a 172,2M. El calendario muestra en cada tramo el importe y el interés anual estimado con el tipo medio (~).

### Perspectivas de la Dirección
La dirección espera que los ingresos y el Core NOI sigan creciendo en el próximo ejercicio, con un Core FFO por acción/unidad al alza, según el guidance oficial. El detalle cuantitativo está en la tabla.

### Recompras de Acciones
Durante 2025 la compañía recompró y retiró 4,7 millones de acciones Clase A por 150,1M$ a un precio medio ponderado de 31,77 $ por acción. En enero de 2026 recompró adicionalmente 3,7 millones de acciones a 31,49 $ (115,1M$), agotando la autorización del programa de 2018. En febrero de 2026 el consejo autorizó un nuevo programa de hasta 500,0M$ en acciones Clase A y hasta 250,0M$ en acciones preferentes, sin fecha de caducidad.

### Operaciones corporativas
No se realizaron adquisiciones materiales durante el ejercicio.

**Desinversiones y ventas de participaciones:** Se vendió **Venta de viviendas unifamiliares y terrenos**, Disposición selectiva de viviendas unifamiliares y terrenos dentro del programa de reciclaje de capital. El importe cobrado fue de **630,4M$** (Ingresos netos agregados por ventas). Motivo declarado de la venta: Reciclaje de capital para financiar el programa de desarrollo interno. Impacto esperado: Ganancia neta agregada por venta de 277,0M$ en 2025.

### Lista de Seguimiento (Watchlist)
- Ritmo de ejecución del nuevo programa de recompra de 750,0M$ y precio medio pagado.
- Evolución del Core FFO y del crecimiento de ingresos Same-Home frente al guidance de 1,89-1,95 $ por acción/unidad.
- Financiación del programa de desarrollo (650-850M$) con capital reciclado de desinversiones y deuda nueva.
- Sostenibilidad del dividendo tras la subida del 10 % y su cobertura por el FFO.

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*Análisis generado con IA por Cifra (https://cifraresearch.com) a partir de la fuente primaria en SEC EDGAR. Fines informativos, no constituye recomendación de inversión.*