# Informe 10-Q de Acadia Realty Trust (AKR) — 2026 Q3 results — AKR

> Empresa: Acadia Realty Trust (AKR)
> Formulario: 10-Q · Periodo: 2026 Q3 results — AKR
> Fecha de publicación: 2026-11-11
> Fuente oficial: [SEC EDGAR Filing](https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/899629/000119312526443763/akr-20260930.htm)
> Descargar PDF: https://cifraresearch.com/api/reports/fc29236a-bde1-4616-851b-f4cfa4ddb106.pdf
> URL Canónica: https://cifraresearch.com/informe/AKR/2026-Q3

## ÚLTIMOS 3 MESES

### Ventas y Cuenta de Resultados
- **BPA / EPS:** -0,04 $
- **Acciones en circulación:** 144,6M

| Concepto | Actual | Anterior | Variación |
|---|---|---|---|
| Ventas | 94,983M | 98,7M | -3,77 % |
| Beneficio Bruto | 68,583M | 0M | — |
| Beneficio Operativo | 18,67M | 12,7M | 47,01 % |
| EBT | -5,6M | -11,0M | 49,09 % |
| Beneficio Neto | -5,6M | -11,0M | 49,09 % |
| FFO | 44,549M | — | — |

> *1: Se suman de vuelta 6,789M de amortización de intangibles de arrendamiento (in-place leases) y 11,66M de deterioro de dos propiedades de la REIT Portfolio (Washington D.C. y Chicago) por reducción del periodo de mantenimiento. Beneficio Operativo Ajustado = 10,224M + 6,789M + 11,66M = 18,67M. El EBT y el Beneficio Neto recalculan por arrastre aritmético (EBT Ajustado = -5,6M + 6,789M + 11,66M = 2,83M) sin resalte propio. Como REIT, el gasto fiscal reportado (-1M) se conserva tal cual y no se normaliza al 23 %.
> *2: FFO (NAREIT reportado): 44,549M. FFO por acción: 0,31 $. El Beneficio Neto GAAP incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no mide el valor del activo) y las ganancias/deterioros no recurrentes: el sector mide el negocio con el FFO y, para el dividendo, con el AFFO o el cash disponible. El AFFO no es un estándar y el sistema solo lo muestra si el filing lo publica; cuando el filing desglosa el capex de mantenimiento, el bloque de Cash Flow añade la fila AFFO/CAD (aprox.) = FFO − capex de mantenimiento.

### Flujo de Caja

| Concepto | Normal | Normalizado |
|---|---|---|
| Cash Flow | -46,7 | -49,1 |
| CAPEX | 34,4 | 34,4 |
| FCF | -81,1 | -83,5 |
| FCF/Acción | -0,56 $ | -0,58 $ |
| Dividendo | 27,5 | 27,5 |
| Libre | -108,6 | -111 |

**Escenarios:** Normal (WC=0) · Normalizado*1 (WC=-2)

> *1: WC = media de los últimos 10 ejercicios: -5,8%. En el horizonte de 3 meses el WC teórico se deduce del acumulado (3/9) = -2,4M. Desviación del circulante reportado (0M) frente al WC teórico (-2,4M): 2,4M. El Cash Flow tras el ajuste de circulante queda en: -46,7M - (2,4M) = -49,1M.

### Asignación de Capital

| Concepto | Importe |
|---|---|
| Libre | -108,6 |
| Adquisiciones*1 | -341,9 |
| Caja*2 | -5 |
| Deuda*2 | 144,1 |
| En total | -311,4 |

**Verificación:** No cuadra: quedan -311,4M sin explicar entre el capital libre y los usos detectados. El desfase corresponde a partidas no mapeadas o a movimientos no monetarios y reclasificaciones de balance (efectivo restringido, efecto divisa en caja, deuda asumida en compras o reclasificaciones entre caja e inversiones) que deben revisarse en las notas de flujos y balance del informe.

> *1: Adquisiciones: Se destinaron 341,9M a la compra de una cartera de 13 propiedades retail de la REIT Portfolio (street retail y open-air) en Nueva York, Washington D.C., Chicago, Palm Beach, Boston, West Hollywood, Greenwich, Dallas y Westport, dentro de un total de 351,4M adquiridos entre enero y septiembre de 2026 (uso de fondos).
> *2: Deuda balance: 1689,3M -> 1833,4M (+144,1M). Deuda neta: 1656,3M -> 1795,4M (+139,1M). Caja balance: 33M -> 38M (+5M); la caja aumentó: uso de capital (-); fila Caja = -5M.

## EN TODO EL AÑO (9 MESES)

### Ventas y Cuenta de Resultados
- **BPA / EPS:** 1,33 $
- **Acciones en circulación:** 144,6M

| Concepto | Actual | Anterior | Variación |
|---|---|---|---|
| Ventas | 293,398M | 299,7M | -2,10 % |
| Beneficio Bruto | 206,098M | 0M | — |
| Beneficio Operativo | 226,74M | 28,8M | 687,29 % |
| EBT | 156,5M | -43,6M | — |
| Beneficio Neto | 156,3M | -43,6M | — |
| FFO | 124,559M | — | — |

> *1: Se suman de vuelta 23,669M de amortización de intangibles de arrendamiento (in-place leases) y 11,66M de deterioro de dos propiedades de la REIT Portfolio. Beneficio Operativo Ajustado = 191,409M + 23,669M + 11,66M = 226,74M. El EBT y el Beneficio Neto recalculan por arrastre aritmético (EBT Ajustado = 156,5M + 23,669M + 11,66M = 191,81M) sin resalte propio. Como REIT, el gasto fiscal reportado (0,2M) se conserva tal cual y no se normaliza al 23 %.
> *2: FFO (NAREIT reportado): 124,559M. FFO por acción: 0,86 $. Payout sobre FFO: +64,5 % (el dividendo se juzga contra el FFO/AFFO, no contra el BPA). El Beneficio Neto GAAP incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no mide el valor del activo) y las ganancias/deterioros no recurrentes: el sector mide el negocio con el FFO y, para el dividendo, con el AFFO o el cash disponible. El AFFO no es un estándar y el sistema solo lo muestra si el filing lo publica; cuando el filing desglosa el capex de mantenimiento, el bloque de Cash Flow añade la fila AFFO/CAD (aprox.) = FFO − capex de mantenimiento.

### Flujo de Caja

| Concepto | Normal | Normalizado |
|---|---|---|
| Cash Flow | 42,9 | 35,6 |
| CAPEX | 22,9 | 22,9 |
| FCF | 20 | 12,7 |
| FCF/Acción | 0,14 $ | 0,09 $ |
| Dividendo | 80,38 | 80,38 |
| Libre | -60,38 | -67,68 |

**Escenarios:** Normal (WC=0) · Normalizado*1 (WC=-7)

> *1: WC = media de los últimos 10 ejercicios: -5,8%. En el horizonte acumulado de 9 meses el importe anual se prorratea por 9/12 = -7,3M. Desviación del circulante reportado (0M) frente al WC teórico (-7,3M): 7,3M. El Cash Flow tras el ajuste de circulante queda en: 42,9M - (7,3M) = 35,6M.
> *2: En REITs el capex del periodo (22,9) incluye construcción y desarrollo, que crea activos y se financia con deuda o desinversiones: el FCF tras todo el capex no mide la caja libre del negocio ni equivale al capex de mantenimiento. La métrica del sector es el AFFO/CAD, pero el filing no desglosa el capex de mantenimiento (no consta) y el sistema no lo inventa.
> *3: Refinanciación y financiación del periodo: Deuda nueva del periodo: 1091,2M (tipo publicado: SOFR + 1,00 % (Revolving Credit Facility); SOFR + 1,15 % (Term Loan A-1 y A-3); SOFR + 1,20 % (Fund IV Term Loan)). Emisiones de capital (ATM/DRIP/opciones): 277,5M netos. Solo se reflejan las magnitudes y los tipos reportados por el filing; no se recalculan impactos anuales en el trimestre.

### Asignación de Capital

| Concepto | Importe |
|---|---|
| Libre | -60,38 |
| Adquisiciones*1 | -351,4 |
| Caja*2 | 0,8 |
| Deuda*2 | -40 |
| En total | -450,98 |

**Verificación:** No cuadra: quedan -451M sin explicar entre el capital libre y los usos detectados. El desfase corresponde a partidas no mapeadas o a movimientos no monetarios y reclasificaciones de balance (efectivo restringido, efecto divisa en caja, deuda asumida en compras o reclasificaciones entre caja e inversiones) que deben revisarse en las notas de flujos y balance del informe.

> *1: Adquisiciones: Se destinaron 351,4M a la compra de una cartera de 13 propiedades retail de la REIT Portfolio (street retail y open-air) en Nueva York, Washington D.C., Chicago, Palm Beach, Boston, West Hollywood, Greenwich, Dallas y Westport, adquiridas entre enero y septiembre de 2026 (uso de fondos).
> *2: Deuda balance: 1.873,4M -> 1.833,4M (-40M). Deuda neta: 1834,5M -> 1795,4M (-39,1M). Caja balance: 38,8M -> 38M (-0,8M); la caja disminuyó: fuente de liquidez (+); fila Caja = +0,8M.

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*Análisis generado con IA por Cifra (https://cifraresearch.com) a partir de la fuente primaria en SEC EDGAR. Fines informativos, no constituye recomendación de inversión.*