AKR — Q3 2026

ÚLTIMOS 3 MESES

1. VENTAS

ACCIONES: 144,6M · BPA: -0,04 $

• *1: Se suman de vuelta 6,789M de amortización de intangibles de arrendamiento (in-place leases) y 11,66M de deterioro de dos propiedades de la REIT Portfolio (Washington D.C. y Chicago) por reducción del periodo de mantenimiento. Beneficio Operativo Ajustado = 10,224M + 6,789M + 11,66M = 18,67M. El EBT y el Beneficio Neto recalculan por arrastre aritmético (EBT Ajustado = -5,6M + 6,789M + 11,66M = 2,83M) sin resalte propio. Como REIT, el gasto fiscal reportado (-1M) se conserva tal cual y no se normaliza al 23 %.
• *2: FFO (NAREIT reportado): 44,549M. FFO por acción: 0,31 $. El Beneficio Neto GAAP incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no mide el valor del activo) y las ganancias/deterioros no recurrentes: el sector mide el negocio con el FFO y, para el dividendo, con el AFFO o el cash disponible. El AFFO no es un estándar y el sistema solo lo muestra si el filing lo publica; cuando el filing desglosa el capex de mantenimiento, el bloque de Cash Flow añade la fila AFFO/CAD (aprox.) = FFO − capex de mantenimiento.

2. CASH FLOW

• *1: WC = media de los últimos 10 ejercicios: -5,8%. En el horizonte de 3 meses el WC teórico se deduce del acumulado (3/9) = -2,4M. Desviación del circulante reportado (0M) frente al WC teórico (-2,4M): 2,4M. El Cash Flow tras el ajuste de circulante queda en: -46,7M - (2,4M) = -49,1M.

3. ASIGNACIÓN DE CAPITAL

No cuadra: quedan -311,4M sin explicar entre el capital libre y los usos detectados. El desfase corresponde a partidas no mapeadas o a movimientos no monetarios y reclasificaciones de balance (efectivo restringido, efecto divisa en caja, deuda asumida en compras o reclasificaciones entre caja e inversiones) que deben revisarse en las notas de flujos y balance del informe.

• *1: Adquisiciones: Se destinaron 341,9M a la compra de una cartera de 13 propiedades retail de la REIT Portfolio (street retail y open-air) en Nueva York, Washington D.C., Chicago, Palm Beach, Boston, West Hollywood, Greenwich, Dallas y Westport, dentro de un total de 351,4M adquiridos entre enero y septiembre de 2026 (uso de fondos).
• *2: Deuda balance: 1689,3M -> 1833,4M (+144,1M). Deuda neta: 1656,3M -> 1795,4M (+139,1M). Caja balance: 33M -> 38M (+5M); la caja aumentó: uso de capital (-); fila Caja = -5M.

EN TODO EL AÑO (9 MESES)

1. VENTAS

ACCIONES: 144,6M · BPA: 1,33 $

• *1: Se suman de vuelta 23,669M de amortización de intangibles de arrendamiento (in-place leases) y 11,66M de deterioro de dos propiedades de la REIT Portfolio. Beneficio Operativo Ajustado = 191,409M + 23,669M + 11,66M = 226,74M. El EBT y el Beneficio Neto recalculan por arrastre aritmético (EBT Ajustado = 156,5M + 23,669M + 11,66M = 191,81M) sin resalte propio. Como REIT, el gasto fiscal reportado (0,2M) se conserva tal cual y no se normaliza al 23 %.
• *2: FFO (NAREIT reportado): 124,559M. FFO por acción: 0,86 $. Payout sobre FFO: +64,5 % (el dividendo se juzga contra el FFO/AFFO, no contra el BPA). El Beneficio Neto GAAP incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no mide el valor del activo) y las ganancias/deterioros no recurrentes: el sector mide el negocio con el FFO y, para el dividendo, con el AFFO o el cash disponible. El AFFO no es un estándar y el sistema solo lo muestra si el filing lo publica; cuando el filing desglosa el capex de mantenimiento, el bloque de Cash Flow añade la fila AFFO/CAD (aprox.) = FFO − capex de mantenimiento.

2. CASH FLOW

• *1: WC = media de los últimos 10 ejercicios: -5,8%. En el horizonte acumulado de 9 meses el importe anual se prorratea por 9/12 = -7,3M. Desviación del circulante reportado (0M) frente al WC teórico (-7,3M): 7,3M. El Cash Flow tras el ajuste de circulante queda en: 42,9M - (7,3M) = 35,6M.
• *2: En REITs el capex del periodo (22,9) incluye construcción y desarrollo, que crea activos y se financia con deuda o desinversiones: el FCF tras todo el capex no mide la caja libre del negocio ni equivale al capex de mantenimiento. La métrica del sector es el AFFO/CAD, pero el filing no desglosa el capex de mantenimiento (no consta) y el sistema no lo inventa.
• *3: Refinanciación y financiación del periodo: Deuda nueva del periodo: 1091,2M (tipo publicado: SOFR + 1,00 % (Revolving Credit Facility); SOFR + 1,15 % (Term Loan A-1 y A-3); SOFR + 1,20 % (Fund IV Term Loan)). Emisiones de capital (ATM/DRIP/opciones): 277,5M netos. Solo se reflejan las magnitudes y los tipos reportados por el filing; no se recalculan impactos anuales en el trimestre.

3. ASIGNACIÓN DE CAPITAL

No cuadra: quedan -451M sin explicar entre el capital libre y los usos detectados. El desfase corresponde a partidas no mapeadas o a movimientos no monetarios y reclasificaciones de balance (efectivo restringido, efecto divisa en caja, deuda asumida en compras o reclasificaciones entre caja e inversiones) que deben revisarse en las notas de flujos y balance del informe.

• *1: Adquisiciones: Se destinaron 351,4M a la compra de una cartera de 13 propiedades retail de la REIT Portfolio (street retail y open-air) en Nueva York, Washington D.C., Chicago, Palm Beach, Boston, West Hollywood, Greenwich, Dallas y Westport, adquiridas entre enero y septiembre de 2026 (uso de fondos).
• *2: Deuda balance: 1.873,4M -> 1.833,4M (-40M). Deuda neta: 1834,5M -> 1795,4M (-39,1M). Caja balance: 38,8M -> 38M (-0,8M); la caja disminuyó: fuente de liquidez (+); fila Caja = +0,8M.

NOTAS DEL TRIMESTRE E INFORMACIÓN RELEVANTE

Guidance · Guidance revisado a la baja

Mantiene el NAREIT FFO por acción de 1,19-1,21 $ y el FFO As Adjusted por acción de 1,24-1,26 $ para 2026, sin cambios. Revisa a la baja el beneficio neto por acción hasta 0,29-0,30 $ desde 0,40-0,41 $ por mayores deterioros (0,08 $ frente a 0 $) y mayor depreciación (1,00-1,01 $ frente a 0,96-0,97 $), y estrecha el crecimiento anual de same-property NOI a 7,5-8,5 % desde el 5-9 % anterior.

• Guidance 2026: FFO mantenido y beneficio neto revisado a la baja: Mantiene el NAREIT FFO por acción (1,19-1,21 $) y el FFO As Adjusted por acción (1,24-1,26 $) para 2026, pero recorta el beneficio neto por acción a 0,29-0,30 $ desde 0,40-0,41 $ por deterioros de 0,08 $ y mayor depreciación. Estrecha el crecimiento de same-property NOI a 7,5-8,5 % desde el 5-9 %.
• Deterioro de 11,7M$ en dos propiedades de la REIT Portfolio: Registra un cargo por deterioro de 11,66M$ en el trimestre (5,12M$ en Washington D.C. y 6,54M$ en Chicago) por reducción del periodo de mantenimiento, con valores estimados a partir de contratos de compraventa en curso con un tercero.
• Adquisiciones de street retail por ~152M$ en el trimestre: Completa aproximadamente 152M$ de adquisiciones accretivas de street retail en la REIT Portfolio durante el tercer trimestre (incluidas 69-73 Greene Street, 44 Main Street y 8800-8804 Melrose Avenue), dentro de un total de 351,4M$ adquiridos en los nueve primeros meses de 2026.

Ocupación de la cartera

Evolución de la ocupación de la cartera (según la definición etiquetada por la empresa) al cierre de los últimos 9 trimestres (Q1 2024-Q3 2026), recuperada del texto de los propios 10-Q y 10-K con una única definición por empresa. Definición usada: ocupación física de las propiedades operativas de la cartera REIT (Chicago Metro) al cierre. La ocupación es un dato operativo (no una valoración): la ocupación económica mide la renta en vigor frente a la de mercado y la física, la superficie arrendada; las comparaciones same-store excluyen compras y ventas. En hoteleras la métrica equivalente es RevPAR/ADR. No se predice.