# Informe 10-K de Acadia Realty Trust (AKR) — Resultados del ejercicio 2025 — AKR

> Empresa: Acadia Realty Trust (AKR)
> Formulario: 10-K · Periodo: Resultados del ejercicio 2025 — AKR
> Fecha de publicación: 2026-11-11
> Fuente oficial: [SEC EDGAR Filing](https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/899629/000119312526051677/akr-20251231.htm)
> Descargar PDF: https://cifraresearch.com/api/reports/f5a4201a-2984-417c-a779-22f271516c90.pdf
> URL Canónica: https://cifraresearch.com/informe/AKR/2025-10K

**Calificación Cifra:** NOTA DE RESULTADOS: 5 — Calificación puramente financiera basada en las cuentas cerradas de 2025, el guidance oficial y la asignación de capital ejecutada. El Beneficio Operativo ajustado crece (86,6M$ frente a 67,4M$) pese al deterioro de inmuebles de 37,2M$, y el FFO reportado se mantiene en 162,9M$ (1,27 $/acción) con un payout del 62,2 % sobre FFO. Sin embargo, el FCF de 42,1M$ no cubre el dividendo de 101,3M$ (Libre de -59,2M$), la deuda neta sube 303,6M$ para financiar 615,1M$ de adquisiciones y la emisión de acciones diluye la base accionarial. El guidance 2026 proyecta mejora del FFO As Adjusted por acción (1,21-1,25 $ frente a 1,14 $) y del beneficio neto por acción (0,24-0,26 $ frente a 0,10 $). Sin especulación sobre el cumplimiento futuro.

## EN TODO EL AÑO (12 MESES)

### Ventas y Cuenta de Resultados
- **BPA / EPS:** 0,10 $ (BPA diluido GAAP) -> FFO As Adjusted por acción 1,14 $ (2025)
- **Acciones en circulación:** 131M (al final del 2025, no el promedio) -> sin comparativo de cierre disponible en la extracción

| Concepto | Actual | Anterior | Variación |
|---|---|---|---|
| Ventas | 410,8M | — | — |
| Beneficio Bruto | — | — | — |
| Beneficio Operativo | 86,6M | 67,4M | +28,49 % |
| EBT | -39,6M | -19,0M | — |
| Beneficio Neto | 16,9M | 65,7M | -74,28 % |
| FFO | 162,9M | 162,7M | +0,12 % |
| FFO ajustado | 156,1M | — | — |

> *1: Deterioro de inmuebles (real estate impairment) de 37,2M en 2025 y de 1,7M en 2024, que se suman de vuelta al Beneficio Operativo en la columna Ajustado (49,4M + 37,2M = 86,6M; 65,7M + 1,7M = 67,4M). No hay deterioro de fondo de comercio ni de intangibles. El Beneficio Operativo Normal es el operating income publicado, que ya excluye la ganancia por venta de inmuebles (2,9M en 2025).
> *2: FFO reportado por la empresa: 162,9M (con su reconciliación; el sistema no lo recalcula). FFO por acción: 1,27 $. Payout sobre FFO: +62,2 % (el dividendo se juzga contra el FFO/AFFO, no contra el BPA). La empresa publica además su FFO ajustado (excluye las partidas no recurrentes: extinción anticipada de deuda, pérdidas no realizadas de inversiones, deterioros de inversiones no inmobiliarias…): 156,1M, 6,8M por debajo del FFO NAREIT (162,9M − 156,1M = 6,8M). Es la cifra recurrente que debe leerse para el dividendo; el FFO NAREIT no excluye esas partidas. El Beneficio Neto GAAP incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no mide el valor del activo) y las ganancias/deterioros no recurrentes: el sector mide el negocio con el FFO y, para el dividendo, con el AFFO o el cash disponible. El AFFO no es un estándar y el sistema solo lo muestra si el filing lo publica; cuando el filing desglosa el capex de mantenimiento, el bloque de Cash Flow añade la fila AFFO/CAD (aprox.) = FFO − capex de mantenimiento.

### Flujo de Caja

| Concepto | Normal | Normalizado |
|---|---|---|
| Cash Flow | 167 | 158,8 |
| CAPEX | 124,9 | 124,9 |
| FCF | 42,1 | 33,9 |
| FCF/Acción | 0,32 $ | 0,26 $ |
| Dividendo | 101,3 | 101,3 |
| Libre | -59,2 | -67,4 |

**Escenarios:** Normal (WC=-2) · Normalizado*1 (WC=-10)

> *1: WC = media de los últimos 10 ejercicios: -5,8% × 168,6M = -9,8M en el periodo. Desviación del circulante reportado (-1,6M) frente al WC teórico (-9,8M): __8,2M__. El Cash Flow tras el ajuste de circulante queda en: 167M - (__8,2M__) = 158,8M.
> *2: En REITs el capex del periodo (124,9) incluye construcción y desarrollo, que crea activos y se financia con deuda o desinversiones: el FCF tras todo el capex no mide la caja libre del negocio ni equivale al capex de mantenimiento. La métrica del sector es el AFFO/CAD, pero el filing no desglosa el capex de mantenimiento (no consta) y el sistema no lo inventa.
> *3: Refinanciación y financiación del periodo: Emisiones de capital (ATM/DRIP/opciones): 15M de acciones y 304,2M netos. Solo se reflejan las magnitudes y los tipos reportados por el filing; no se recalculan impactos anuales en el trimestre.

### Asignación de Capital

| Concepto | Importe |
|---|---|
| Libre | -59,2 |
| Desinversiones*1 | 86,5 |
| Adquisiciones*1 | -615,1 |
| Caja*2 | -22 |
| Deuda*2 | 325,6 |
| En total | -284,2 |

**Verificación:** No cuadra: quedan -284,2M sin explicar entre el capital libre y los usos detectados. La tabla solo incluye movimientos de caja; los siguientes no pasan por caja: deuda no monetaria (recompras o amortizaciones anticipadas de deuda con ganancia o pérdida, efecto divisa) -345,1M. Estos movimientos no reducen el descuadre: el resto sin explicar sería -629,3M, así que faltan movimientos de caja por mapear (adquisiciones, desinversiones, deuda o caja) antes de atribuirlo a reclasificaciones.

> *1: Adquisiciones: se destinaron 615,1M a la compra de varias propiedades retail (106 Spring Street, 73 Wooster Street, Renaissance Portfolio —48 % adicional—, 95/97/107 North 6th Street, 85 5th Avenue, 70/93 North 6th Street, 2117 N. Henderson Avenue, Pinewood Square y The Avenue at West Cobb), incluyendo 2,4M de costes de transacción capitalizados (uso de fondos). Desinversiones: se ingresaron 86,5M por la venta de Mad River Station, 640 Broadway y 1035 Third Avenue (fuente de fondos).
> *2: Deuda balance: 1537,3M -> 1862,9M (+325,6M). Deuda neta: 1520,5M -> 1824,1M (+303,6M). Caja balance: 16,8M -> 38,8M (+22M); la caja aumentó: uso de capital (-); fila Caja = -22M.

## Conclusiones

### Deuda
La deuda bruta de balance se sitúa en **1.862,9M$** (**+325,6M$** frente a **1.537,3M$** del cierre anterior) y la deuda neta en **1.824,1M$** (**+303,6M$**), tras descontar una caja de **38,8M$**. El aumento refleja la financiación del crecimiento de la cartera: los préstamos a plazo (Term Loans) pasan a **725,0M$** desde **475,0M$** y se incorpora un préstamo de **61,25M$** de Fund IV, mientras las hipotecas netas se reducen. El calendario de vencimientos de los próximos **5 años** concentra el mayor importe en **2028** (**845,2M$**), seguido de **2030** (**326,9M$**), **2027** (**309,6M$**), **2026** (**292,3M$**) y **2029** (**98,3M$**); los vencimientos posteriores al año 5 suman **1,1M$**. El tipo de interés medio estimado de la deuda es del 5,5 %. El gasto por intereses del ejercicio fue de 95,3M. Los intereses pagados en efectivo ascendieron a 108,7M. El calendario muestra en cada tramo el importe y el interés anual estimado con el tipo medio (~).

### Perspectivas de la Dirección
La dirección espera que el FFO As Adjusted por acción y el beneficio neto por acción mejoren en el próximo ejercicio, con crecimiento del NOI de la misma propiedad y mayores comisiones de la plataforma de Investment Management.

### 1: Cambios en la dirección

Joseph Napolitano, Senior Vice President and Chief Administrative Officer, notified the Company of his intention to retire effective on or about April 1, 2026; con aceleración de 77.911 LTIP units.

**Chief Administrative Officer** — Efectivo: 2026-04-01 · Motivo: Jubilación

*La trayectoria de los directivos combina los hechos del informe con contexto público general; verifícala con fuentes externas antes de decidir.*

### Operaciones corporativas
**Adquisiciones:** En **2025** la compañía destinó **615,1M$** a la compra de varias propiedades retail, entre ellas **106 Spring Street**, **73 Wooster Street**, un **48 % adicional del Renaissance Portfolio**, **95/97/107 North 6th Street**, **85 5th Avenue**, **70/93 North 6th Street**, **2117 N. Henderson Avenue**, **Pinewood Square** y **The Avenue at West Cobb**, ubicadas en Nueva York, Washington D.C., Dallas y el sureste de EE. UU. El importe incluye **2,4M$** de costes de transacción capitalizados. El motivo declarado es aumentar la concentración en corredores de street retail clave y escalar la plataforma de Investment Management. La operación se financió con una combinación de deuda nueva (los préstamos a plazo aumentan **250M$** y se incorpora un préstamo de **61,25M$** de Fund IV) y emisión de acciones (**304,2M$**).

**Desinversiones y ventas de participaciones:** Se vendieron **Mad River Station**, **640 Broadway** y **1035 Third Avenue**, propiedades retail en Ohio y Nueva York, por **86,5M$** de ingresos, dentro de la rotación de cartera del grupo.

El ejercicio no registró spin-offs ni reestructuraciones materiales.

### Lista de Seguimiento (Watchlist)
- Evolución del NOI de la misma propiedad y de la ocupación de la cartera (93,9 % en el REIT Portfolio al cierre de 2025).
- Cumplimiento del guidance de FFO As Adjusted por acción (1,21-1,25 $) y del beneficio neto por acción (0,24-0,26 $).
- Refinanciación de los vencimientos de 2026 (292,3M$) y 2028 (845,2M$), el mayor tramo del calendario.
- Cobertura del dividendo: el FCF de 42,1M$ no cubre el dividendo de 101,3M$, lo que exige recurrir a desinversiones o financiación.

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*Análisis generado con IA por Cifra (https://cifraresearch.com) a partir de la fuente primaria en SEC EDGAR. Fines informativos, no constituye recomendación de inversión.*