AKR — FY 2025

PARTE I: RESUMEN DE CUENTAS

EN TODO EL AÑO (12 MESES)

1. VENTAS

ACCIONES: 131M (al final del 2025, no el promedio) -> sin comparativo de cierre disponible en la extracción · BPA: 0,10 $ (BPA diluido GAAP) -> FFO As Adjusted por acción 1,14 $ (2025)

• *1: Deterioro de inmuebles (real estate impairment) de 37,2M en 2025 y de 1,7M en 2024, que se suman de vuelta al Beneficio Operativo en la columna Ajustado (49,4M + 37,2M = 86,6M; 65,7M + 1,7M = 67,4M). No hay deterioro de fondo de comercio ni de intangibles. El Beneficio Operativo Normal es el operating income publicado, que ya excluye la ganancia por venta de inmuebles (2,9M en 2025).
• *2: FFO reportado por la empresa: 162,9M (con su reconciliación; el sistema no lo recalcula). FFO por acción: 1,27 $. Payout sobre FFO: +62,2 % (el dividendo se juzga contra el FFO/AFFO, no contra el BPA). La empresa publica además su FFO ajustado (excluye las partidas no recurrentes: extinción anticipada de deuda, pérdidas no realizadas de inversiones, deterioros de inversiones no inmobiliarias…): 156,1M, 6,8M por debajo del FFO NAREIT (162,9M − 156,1M = 6,8M). Es la cifra recurrente que debe leerse para el dividendo; el FFO NAREIT no excluye esas partidas. El Beneficio Neto GAAP incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no mide el valor del activo) y las ganancias/deterioros no recurrentes: el sector mide el negocio con el FFO y, para el dividendo, con el AFFO o el cash disponible. El AFFO no es un estándar y el sistema solo lo muestra si el filing lo publica; cuando el filing desglosa el capex de mantenimiento, el bloque de Cash Flow añade la fila AFFO/CAD (aprox.) = FFO − capex de mantenimiento.

2. CASH FLOW

• *1: WC = media de los últimos 10 ejercicios: -5,8% × 168,6M = -9,8M en el periodo. Desviación del circulante reportado (-1,6M) frente al WC teórico (-9,8M): 8,2M. El Cash Flow tras el ajuste de circulante queda en: 167M - (8,2M) = 158,8M.
• *2: En REITs el capex del periodo (124,9) incluye construcción y desarrollo, que crea activos y se financia con deuda o desinversiones: el FCF tras todo el capex no mide la caja libre del negocio ni equivale al capex de mantenimiento. La métrica del sector es el AFFO/CAD, pero el filing no desglosa el capex de mantenimiento (no consta) y el sistema no lo inventa.
• *3: Refinanciación y financiación del periodo: Emisiones de capital (ATM/DRIP/opciones): 15M de acciones y 304,2M netos. Solo se reflejan las magnitudes y los tipos reportados por el filing; no se recalculan impactos anuales en el trimestre.

3. ASIGNACIÓN DE CAPITAL

No cuadra: quedan -284,2M sin explicar entre el capital libre y los usos detectados. La tabla solo incluye movimientos de caja; los siguientes no pasan por caja: deuda no monetaria (recompras o amortizaciones anticipadas de deuda con ganancia o pérdida, efecto divisa) -345,1M. Estos movimientos no reducen el descuadre: el resto sin explicar sería -629,3M, así que faltan movimientos de caja por mapear (adquisiciones, desinversiones, deuda o caja) antes de atribuirlo a reclasificaciones.

• *1: Adquisiciones: se destinaron 615,1M a la compra de varias propiedades retail (106 Spring Street, 73 Wooster Street, Renaissance Portfolio —48 % adicional—, 95/97/107 North 6th Street, 85 5th Avenue, 70/93 North 6th Street, 2117 N. Henderson Avenue, Pinewood Square y The Avenue at West Cobb), incluyendo 2,4M de costes de transacción capitalizados (uso de fondos). Desinversiones: se ingresaron 86,5M por la venta de Mad River Station, 640 Broadway y 1035 Third Avenue (fuente de fondos).
• *2: Deuda balance: 1537,3M -> 1862,9M (+325,6M). Deuda neta: 1520,5M -> 1824,1M (+303,6M). Caja balance: 16,8M -> 38,8M (+22M); la caja aumentó: uso de capital (-); fila Caja = -22M.

PARTE II: EVOLUCIÓN DE INGRESOS

Evolución de ingresos

El filing no publica un desglose de ingresos por segmento; se muestra la evolución de los ingresos consolidados de los últimos 10 ejercicios. En 2025, los ingresos totales fueron 410,8M$ (+14,2 %). El gráfico muestra la evolución de los ingresos totales; no se añaden partes del negocio ni estimaciones. Serie determinista construida con los hechos XBRL del filing.

PARTE III: INDAGACIÓN A FONDO Y CONCLUSIÓN

Deuda y vencimientos

La deuda bruta de balance se sitúa en **1.862,9M$** (**+325,6M$** frente a **1.537,3M$** del cierre anterior) y la deuda neta en **1.824,1M$** (**+303,6M$**), tras descontar una caja de **38,8M$**. El aumento refleja la financiación del crecimiento de la cartera: los préstamos a plazo (Term Loans) pasan a **725,0M$** desde **475,0M$** y se incorpora un préstamo de **61,25M$** de Fund IV, mientras las hipotecas netas se reducen. El calendario de vencimientos de los próximos **5 años** concentra el mayor importe en **2028** (**845,2M$**), seguido de **2030** (**326,9M$**), **2027** (**309,6M$**), **2026** (**292,3M$**) y **2029** (**98,3M$**); los vencimientos posteriores al año 5 suman **1,1M$**. El tipo de interés medio estimado de la deuda es del 5,5 %. El gasto por intereses del ejercicio fue de 95,3M. Los intereses pagados en efectivo ascendieron a 108,7M. El calendario muestra en cada tramo el importe y el interés anual estimado con el tipo medio (~).

Perspectivas (Outlook)

La dirección espera que el FFO As Adjusted por acción y el beneficio neto por acción mejoren en el próximo ejercicio, con crecimiento del NOI de la misma propiedad y mayores comisiones de la plataforma de Investment Management.

Operaciones corporativas

**Adquisiciones:** En **2025** la compañía destinó **615,1M$** a la compra de varias propiedades retail, entre ellas **106 Spring Street**, **73 Wooster Street**, un **48 % adicional del Renaissance Portfolio**, **95/97/107 North 6th Street**, **85 5th Avenue**, **70/93 North 6th Street**, **2117 N. Henderson Avenue**, **Pinewood Square** y **The Avenue at West Cobb**, ubicadas en Nueva York, Washington D.C., Dallas y el sureste de EE. UU. El importe incluye **2,4M$** de costes de transacción capitalizados. El motivo declarado es aumentar la concentración en corredores de street retail clave y escalar la plataforma de Investment Management. La operación se financió con una combinación de deuda nueva (los préstamos a plazo aumentan **250M$** y se incorpora un préstamo de **61,25M$** de Fund IV) y emisión de acciones (**304,2M$**). **Desinversiones y ventas de participaciones:** Se vendieron **Mad River Station**, **640 Broadway** y **1035 Third Avenue**, propiedades retail en Ohio y Nueva York, por **86,5M$** de ingresos, dentro de la rotación de cartera del grupo. El ejercicio no registró spin-offs ni reestructuraciones materiales.

FFO y AFFO

El Beneficio Neto GAAP de un REIT incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no refleja el valor del activo) y las ganancias o pérdidas por ventas, que no son resultado recurrente del alquiler. Por eso el sector mide el negocio con el FFO (Funds From Operations): Beneficio Neto + depreciación y amortización + deterioros de inmuebles − ganancias por ventas. El sistema calcula una aproximación NAREIT (sin ajustes de JVs); si el filing publica el FFO y el AFFO con su reconciliación, la fila y la nota del informe prefieren la cifra reportada. En 2025 la depreciación y amortización sumada al beneficio fue de 157,5M, con un Beneficio Neto de 16,9M. El dividendo se juzga contra el FFO y el AFFO, no contra el BPA: la obligación de repartir al menos el 90 % del beneficio fiscal hace normal un payout sobre BPA superior al 100 %. El AFFO no es un estándar: cada empresa lo define (SBC, renta linealizada, capex de mantenimiento) y el sistema no lo recalcula; solo lo muestra si el filing lo publica. No es una predicción.

Valor contable y cotización

El valor contable por acción es coste histórico menos depreciación acumulada de los inmuebles: no es el NAV (valor de mercado de los activos) y no se calcula aquí ningún NAV. La cotización de cierre de cada ejercicio procede de Yahoo Finance (misma fuente que la ficha de empresa) y el gráfico añade la ratio precio/valor contable en el eje derecho (veces: cuánto se paga en libros por cada dólar de valor contable). Al cierre de 2025 la cotización (20,54 $) cotizaba por encima del valor contable por acción (16,98 $): un 1,21x, en prima. El descuento o la prima observados son informativos, no una recomendación: en REITs el valor contable depreciado suele diferir del valor de mercado de la cartera. No es una predicción.

Ampliaciones y financiación

Los REIT financian el crecimiento de la cartera con deuda y con emisiones de capital (programas ATM, DRIP y opciones), que son la norma del sector. Emitir por encima del valor contable por acción crea valor contable por acción y por debajo lo diluye: es un hecho, no una recomendación. En 2025 la compañía emitió 11,20 M de acciones y 277,5M netos. La emisión equivale al 9,4 % de las acciones del cierre anterior. El precio medio implícito de las acciones emitidas (24,78 $) queda en la parte baja del rango de 1,3-1,5× sobre el valor contable por acción de cierre (16,98 $): un 1,46x, apenas crea valor contable por acción. En magnitudes del ejercicio, la deuda nueva del ejercicio fue de 0,8M y las compras de inmuebles ascendieron a 408,5M; el filing solo declara la financiación concreta cuando lo indica expresamente. El filing no publica el tipo de la deuda nueva: no consta. Los importes de emisión son un precio medio implícito (el neto incluye comisiones y puede mezclar ATM, DRIP y opciones). No es una predicción ni una recomendación de financiación.

Ocupación de la cartera

Evolución de la ocupación de la cartera (según la definición etiquetada por la empresa) al cierre de los últimos 8 ejercicios (2017-2025), recuperada del texto de los propios 10-K con una única definición por empresa. Definición usada: ocupación económica de las propiedades del REIT Portfolio al cierre (cartera total). La ocupación es un dato operativo (no una valoración): la ocupación económica mide la renta en vigor frente a la de mercado y la física, la superficie arrendada; las comparaciones same-store excluyen compras y ventas. En hoteleras la métrica equivalente es RevPAR/ADR. No se predice.

1: Cambios en la dirección

Joseph Napolitano, Senior Vice President and Chief Administrative Officer, notified the Company of his intention to retire effective on or about April 1, 2026; con aceleración de 77.911 LTIP units.

Chief Administrative Officer · Efectivo: 2026-04-01 · Motivo: Jubilación

La trayectoria de los directivos combina los hechos del informe con contexto público general; verifícala con fuentes externas antes de decidir.

Puntos clave en seguimiento

• Evolución del NOI de la misma propiedad y de la ocupación de la cartera (93,9 % en el REIT Portfolio al cierre de 2025).
• Cumplimiento del guidance de FFO As Adjusted por acción (1,21-1,25 $) y del beneficio neto por acción (0,24-0,26 $).
• Refinanciación de los vencimientos de 2026 (292,3M$) y 2028 (845,2M$), el mayor tramo del calendario.
• Cobertura del dividendo: el FCF de 42,1M$ no cubre el dividendo de 101,3M$, lo que exige recurrir a desinversiones o financiación.

VALORACIÓN GENERAL

NOTA DE RESULTADOS: 5 — Calificación puramente financiera basada en las cuentas cerradas de 2025, el guidance oficial y la asignación de capital ejecutada. El Beneficio Operativo ajustado crece (86,6M$ frente a 67,4M$) pese al deterioro de inmuebles de 37,2M$, y el FFO reportado se mantiene en 162,9M$ (1,27 $/acción) con un payout del 62,2 % sobre FFO. Sin embargo, el FCF de 42,1M$ no cubre el dividendo de 101,3M$ (Libre de -59,2M$), la deuda neta sube 303,6M$ para financiar 615,1M$ de adquisiciones y la emisión de acciones diluye la base accionarial. El guidance 2026 proyecta mejora del FFO As Adjusted por acción (1,21-1,25 $ frente a 1,14 $) y del beneficio neto por acción (0,24-0,26 $ frente a 0,10 $). Sin especulación sobre el cumplimiento futuro.