# Informe 10-K de Apartment Investment and Management Company (AIV) — Resultados del ejercicio 2025 — AIV

> Empresa: Apartment Investment and Management Company (AIV)
> Formulario: 10-K · Periodo: Resultados del ejercicio 2025 — AIV
> Fecha de publicación: 2026-11-11
> Fuente oficial: [SEC EDGAR Filing](https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/922864/000119312526085547/aiv-20251231.htm)
> Descargar PDF: https://cifraresearch.com/api/reports/3b3ab1eb-ebe4-4058-9f9d-c2d663d485b3.pdf
> URL Canónica: https://cifraresearch.com/informe/AIV/2025-10K

**Calificación Cifra:** NOTA DE RESULTADOS: 4 — Calificación puramente financiera sobre las cuentas cerradas de 2025 y el plan oficial de liquidación. El beneficio neto de 593M$ está impulsado por 237,1M$ de plusvalías por ventas de inmuebles y no por el negocio operativo: el EBT recurrente es negativo (-15,8M$) y el FFO aproximado cae un 32,4 % hasta 515,9M$, con un payout sobre FFO del 80,6 %. El flujo operativo es muy débil (8,1M$) y el FCF negativo (-91,5M$), por lo que el dividendo de 415,6M$ se financia con desinversiones y caja, no con la operación. La deuda neta baja con fuerza (-344,9M$) gracias a la caja de las ventas, y la asignación de capital se orienta a la liquidación ordenada con distribuciones estimadas de 5,75 $ – 7,10 $/acción. La nota refleja la calidad baja del beneficio operativo y la dependencia de las ventas de activos, sin especular sobre el cumplimiento del plan.

## EN TODO EL AÑO (12 MESES)

### Ventas y Cuenta de Resultados
- **BPA / EPS:** 3,87 $ -> frente a -0,70 $ del año anterior (el BPA de 2025 incluye 237,1M de plusvalías por ventas de inmuebles)
- **Acciones en circulación:** 140,2M (al final del 2025, no el promedio) -> %2,8 más (136,4M) -> efecto en el BPA: %2,7 menos

| Concepto | Actual | Anterior | Variación |
|---|---|---|---|
| Ventas | 138,5M | 137,7M | +0,58 % |
| Beneficio Bruto | 70,1M | 69,6M | +0,72 % |
| Beneficio Operativo | 186,6M | -40,3M | +563,03 % |
| EBT | -15,8M | -135,2M | — |
| Beneficio Neto | 593M | -96M | — |
| FFO | 515,9M | -37,5M | +1475,73 % |

> *1: En 2025 se registró un deterioro de inmuebles de 147,5M (segmentos Development y Other), que se suma de vuelta al Beneficio Operativo: 39,1M + 147,5M = 186,6M. No hubo deterioro de fondo de comercio ni de intangibles. En 2024 no hubo deterioro, por lo que el Beneficio Operativo Anterior Ajustado coincide con el reportado (-40,3M).
> *2: El Beneficio Operativo se calcula como Beneficio Bruto − gastos operativos publicados (sin intereses ni impuestos), porque el estado no publica la línea.
> *3: FFO (aprox. NAREIT): Beneficio Neto de 547,2M + depreciación y amortización de 58,3M + deterioros de inmuebles de 147,5M − ganancias por ventas de 237,1M = 515,9M. FFO por acción: 3,66 $. Payout sobre FFO: +80,6 % (el dividendo se juzga contra el FFO/AFFO, no contra el BPA). El Beneficio Neto GAAP incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no mide el valor del activo) y las ganancias/deterioros no recurrentes: el sector mide el negocio con el FFO y, para el dividendo, con el AFFO o el cash disponible. El AFFO no es un estándar y el sistema solo lo muestra si el filing lo publica; cuando el filing desglosa el capex de mantenimiento, el bloque de Cash Flow añade la fila AFFO/CAD (aprox.) = FFO − capex de mantenimiento.

### Flujo de Caja

| Concepto | Normal | Normalizado |
|---|---|---|
| Cash Flow | 8,1 | 16,7 |
| CAPEX | 99,6 | 99,6 |
| FCF | -91,5 | -82,9 |
| FCF/Acción | -0,65 $ | -0,59 $ |
| Dividendo | 415,6 | 415,6 |
| Libre | -507,1 | -498,5 |

**Escenarios:** Normal (WC=-10) · Normalizado*1 (WC=-2)

> *1: WC = media de los últimos 10 ejercicios: -9,1% × 18,4M = -1,7M en el periodo. Desviación del circulante reportado (-10,3M) frente al WC teórico (-1,7M): __-8,6M__. El Cash Flow tras el ajuste de circulante queda en: 8,1M - (__-8,6M__) = 16,7M.
> *2: En REITs el capex del periodo (99,6) incluye construcción y desarrollo, que crea activos y se financia con deuda o desinversiones: el FCF tras todo el capex no mide la caja libre del negocio ni equivale al capex de mantenimiento. La métrica del sector es el AFFO/CAD, pero el filing no desglosa el capex de mantenimiento (no consta) y el sistema no lo inventa.

### Asignación de Capital

| Concepto | Importe |
|---|---|
| Libre | -507,1 |
| Desinversiones*1 | 1947 |
| Caja*2 | -253,8 |
| Deuda*2 | -91,1 |
| En total | 1095 |

**Verificación:** No cuadra: quedan +1095M sin explicar entre el capital libre y los usos detectados. La tabla solo incluye movimientos de caja; los siguientes no pasan por caja: deuda no monetaria (recompras o amortizaciones anticipadas de deuda con ganancia o pérdida, efecto divisa) -92,8M. Con ellos, el resto sin explicar sería +1002,2M, que corresponde a partidas no mapeadas o reclasificaciones pendientes de revisar en las notas del informe.

> *1: Desinversiones: se ingresaron 973,5M por la venta de cuatro propiedades suburbanas en Boston y otras propiedades del portafolio (incluida la Brickell Assemblage) dentro del Plan de Venta y Liquidación (fuente de fondos).
> *2: Deuda balance: 829,7M -> 738,6M (-91,1M). Deuda neta: 688,6M -> 343,7M (-344,9M). Caja balance: 141,1M -> 394,9M (+253,8M); la caja aumentó: uso de capital (-); fila Caja = -253,8M.

## Conclusiones

### Deuda
La deuda de balance se sitúa en **738,6M$** (**-91,1M$** frente al cierre de 2024) y la deuda neta en **343,7M$** (**-344,9M$**), impulsada por la caja de **394,9M$** generada con las desinversiones. El tipo de interés medio de toda la deuda es del **4,4 %** según el MD&A. El calendario de los próximos **5 años** concentra los vencimientos en **2026** (**116,1M$** de préstamos de construcción a tipo variable, **7,12 %**), **2028** (**282,2M$** al **6,30 %**) y **2029** (**179,6M$** al **4,39 %**), con **168,65M$** después del año 5. El gasto por intereses del ejercicio fue de 59,4M. Los intereses pagados en efectivo ascendieron a 60,5M.

### Perspectivas de la Dirección
La compañía no publica guidance cuantitativo para 2026; su plan es la venta ordenada de los activos restantes y la distribución de los ingresos netos a los accionistas. Estima distribuciones totales de liquidación de entre 5,75 y 7,10 dólares por acción. En lo que va de 2026 ha cerrado la venta de tres propiedades por aproximadamente 178M y tiene diez propiedades bajo contrato por unos 510M, con cierre previsto mayoritariamente en el primer trimestre de 2026. El 9 de febrero de 2026 el consejo declaró una distribución inicial de liquidación de 1,45 dólares por acción, pagadera el 13 de marzo de 2026.

### Operaciones corporativas
No se realizaron adquisiciones materiales durante el ejercicio.

**Desinversiones y ventas de participaciones:** Se vendió **Cuatro propiedades suburbanas en Boston y otras propiedades del portafolio**, Comunidades de apartamentos en el área de Boston y otras ubicaciones, vendidas en el marco del Plan de Venta y Liquidación. El importe cobrado fue de **973,5M$** (Incluye 973,5M de ingresos brutos por disposiciones de inmuebles en 2025; parte de los fondos se usaron para amortizar 43,8M de la línea de crédito revolvente). Motivo declarado de la venta: Ejecución del Plan de Venta y Liquidación aprobado por los accionistas para maximizar el retorno a los accionistas.

### Lista de Seguimiento (Watchlist)
- Ritmo de cierre de las ventas de activos restantes (~510M$ bajo contrato) y ejecución de las distribuciones de liquidación (5,75 $ – 7,10 $/acción).
- Vencimiento en 2026 de 116,1M$ de préstamos de construcción a tipo variable (7,12 %) y su refinanciación o repago con las desinversiones.
- Evolución del FFO y del payout sobre FFO (80,6 % en 2025) a medida que se reduce la cartera de propiedades.

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*Análisis generado con IA por Cifra (https://cifraresearch.com) a partir de la fuente primaria en SEC EDGAR. Fines informativos, no constituye recomendación de inversión.*