AIV — FY 2025

PARTE I: RESUMEN DE CUENTAS

EN TODO EL AÑO (12 MESES)

1. VENTAS

ACCIONES: 140,2M (al final del 2025, no el promedio) -> %2,8 más (136,4M) -> efecto en el BPA: %2,7 menos · BPA: 3,87 $ -> frente a -0,70 $ del año anterior (el BPA de 2025 incluye 237,1M de plusvalías por ventas de inmuebles)

• *1: En 2025 se registró un deterioro de inmuebles de 147,5M (segmentos Development y Other), que se suma de vuelta al Beneficio Operativo: 39,1M + 147,5M = 186,6M. No hubo deterioro de fondo de comercio ni de intangibles. En 2024 no hubo deterioro, por lo que el Beneficio Operativo Anterior Ajustado coincide con el reportado (-40,3M).
• *2: El Beneficio Operativo se calcula como Beneficio Bruto − gastos operativos publicados (sin intereses ni impuestos), porque el estado no publica la línea.
• *3: FFO (aprox. NAREIT): Beneficio Neto de 547,2M + depreciación y amortización de 58,3M + deterioros de inmuebles de 147,5M − ganancias por ventas de 237,1M = 515,9M. FFO por acción: 3,66 $. Payout sobre FFO: +80,6 % (el dividendo se juzga contra el FFO/AFFO, no contra el BPA). El Beneficio Neto GAAP incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no mide el valor del activo) y las ganancias/deterioros no recurrentes: el sector mide el negocio con el FFO y, para el dividendo, con el AFFO o el cash disponible. El AFFO no es un estándar y el sistema solo lo muestra si el filing lo publica; cuando el filing desglosa el capex de mantenimiento, el bloque de Cash Flow añade la fila AFFO/CAD (aprox.) = FFO − capex de mantenimiento.

2. CASH FLOW

• *1: WC = media de los últimos 10 ejercicios: -9,1% × 18,4M = -1,7M en el periodo. Desviación del circulante reportado (-10,3M) frente al WC teórico (-1,7M): -8,6M. El Cash Flow tras el ajuste de circulante queda en: 8,1M - (-8,6M) = 16,7M.
• *2: En REITs el capex del periodo (99,6) incluye construcción y desarrollo, que crea activos y se financia con deuda o desinversiones: el FCF tras todo el capex no mide la caja libre del negocio ni equivale al capex de mantenimiento. La métrica del sector es el AFFO/CAD, pero el filing no desglosa el capex de mantenimiento (no consta) y el sistema no lo inventa.

3. ASIGNACIÓN DE CAPITAL

No cuadra: quedan +1095M sin explicar entre el capital libre y los usos detectados. La tabla solo incluye movimientos de caja; los siguientes no pasan por caja: deuda no monetaria (recompras o amortizaciones anticipadas de deuda con ganancia o pérdida, efecto divisa) -92,8M. Con ellos, el resto sin explicar sería +1002,2M, que corresponde a partidas no mapeadas o reclasificaciones pendientes de revisar en las notas del informe.

• *1: Desinversiones: se ingresaron 973,5M por la venta de cuatro propiedades suburbanas en Boston y otras propiedades del portafolio (incluida la Brickell Assemblage) dentro del Plan de Venta y Liquidación (fuente de fondos).
• *2: Deuda balance: 829,7M -> 738,6M (-91,1M). Deuda neta: 688,6M -> 343,7M (-344,9M). Caja balance: 141,1M -> 394,9M (+253,8M); la caja aumentó: uso de capital (-); fila Caja = -253,8M.

PARTE II: INGRESOS POR SEGMENTO

Ingresos por negocio

El filing desglosa los ingresos en 3 partes del negocio: Operating Portfolio (67,4 %), Development (25,6 %) y Other Real Estate (7,1 %). En 2025, los ingresos de los negocios fueron 107,6M$ (+21,9 %); la mayor es Operating Portfolio, con 72,5M$ (67,4 %). El gráfico apila los ingresos de cada negocio en cada periodo; la altura suma el desglose publicado por el filing. La conciliación corporativa/eliminaciones no se incluye porque no es un negocio. La estructura de negocios cambió durante la serie; los años con distinto conjunto de negocios no son directamente comparables. El margen publicado de los segmentos que lo desglosan se incluye en su nota; es la medida del filing y no incorpora los costes que este no asigna a los segmentos. El gráfico de márgenes compara el margen publicado de cada segmento con el margen operativo y el neto consolidados (beneficio operativo y neto del XBRL sobre los ingresos totales). El margen del segmento no es comparable al consolidado porque puede excluir I+D o costes no asignados. Serie determinista construida con los hechos XBRL del filing (segmentos reportables); no se mezclan niveles ni se extrapolan cifras. Sin desglose etiquetado, el apartado se omite.

1: Operating Portfolio

Parte reportada por el filing; las cifras son las publicadas para ese segmento, no una estimación. Evolución en la serie del informe: de 131,3M$ (2019) a 72,5M$ (2025), -44,8 %. Resultado antes de impuestos del segmento (2025): 47,6M$, un 65,7 % sobre los ingresos del segmento; no incluye los costes que el filing no asigna a los segmentos (corporativos, I+D o costes estándar, según el caso), así que no equivale al margen consolidado de la compañía. Cifras publicadas por el filing (XBRL); no se recalculan ni se extrapolan.

2: Development

Parte reportada por el filing; las cifras son las publicadas para ese segmento, no una estimación. Evolución en la serie del informe: de 0,1M$ (2023) a 27,5M$ (2025), +27400,0 %. Resultado antes de impuestos del segmento (2025): 14,2M$, un 51,6 % sobre los ingresos del segmento; no incluye los costes que el filing no asigna a los segmentos (corporativos, I+D o costes estándar, según el caso), así que no equivale al margen consolidado de la compañía. Cifras publicadas por el filing (XBRL); no se recalculan ni se extrapolan.

3: Other Real Estate

Parte reportada por el filing; las cifras son las publicadas para ese segmento, no una estimación. Evolución en la serie del informe: de 36,9M$ (2017) a 7,6M$ (2025), -79,4 %. Resultado antes de impuestos del segmento (2025): -1M$, un -13,2 % sobre los ingresos del segmento; no incluye los costes que el filing no asigna a los segmentos (corporativos, I+D o costes estándar, según el caso), así que no equivale al margen consolidado de la compañía. Cifras publicadas por el filing (XBRL); no se recalculan ni se extrapolan.

PARTE III: INDAGACIÓN A FONDO Y CONCLUSIÓN

Deuda y vencimientos

La deuda de balance se sitúa en **738,6M$** (**-91,1M$** frente al cierre de 2024) y la deuda neta en **343,7M$** (**-344,9M$**), impulsada por la caja de **394,9M$** generada con las desinversiones. El tipo de interés medio de toda la deuda es del **4,4 %** según el MD&A. El calendario de los próximos **5 años** concentra los vencimientos en **2026** (**116,1M$** de préstamos de construcción a tipo variable, **7,12 %**), **2028** (**282,2M$** al **6,30 %**) y **2029** (**179,6M$** al **4,39 %**), con **168,65M$** después del año 5. El gasto por intereses del ejercicio fue de 59,4M. Los intereses pagados en efectivo ascendieron a 60,5M.

Perspectivas (Outlook)

La compañía no publica guidance cuantitativo para 2026; su plan es la venta ordenada de los activos restantes y la distribución de los ingresos netos a los accionistas. Estima distribuciones totales de liquidación de entre 5,75 y 7,10 dólares por acción. En lo que va de 2026 ha cerrado la venta de tres propiedades por aproximadamente 178M y tiene diez propiedades bajo contrato por unos 510M, con cierre previsto mayoritariamente en el primer trimestre de 2026. El 9 de febrero de 2026 el consejo declaró una distribución inicial de liquidación de 1,45 dólares por acción, pagadera el 13 de marzo de 2026.

Operaciones corporativas

No se realizaron adquisiciones materiales durante el ejercicio. **Desinversiones y ventas de participaciones:** Se vendió **Cuatro propiedades suburbanas en Boston y otras propiedades del portafolio**, Comunidades de apartamentos en el área de Boston y otras ubicaciones, vendidas en el marco del Plan de Venta y Liquidación. El importe cobrado fue de **973,5M$** (Incluye 973,5M de ingresos brutos por disposiciones de inmuebles en 2025; parte de los fondos se usaron para amortizar 43,8M de la línea de crédito revolvente). Motivo declarado de la venta: Ejecución del Plan de Venta y Liquidación aprobado por los accionistas para maximizar el retorno a los accionistas.

FFO y AFFO

El Beneficio Neto GAAP de un REIT incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no refleja el valor del activo) y las ganancias o pérdidas por ventas, que no son resultado recurrente del alquiler. Por eso el sector mide el negocio con el FFO (Funds From Operations): Beneficio Neto + depreciación y amortización + deterioros de inmuebles − ganancias por ventas. El sistema calcula una aproximación NAREIT (sin ajustes de JVs); si el filing publica el FFO y el AFFO con su reconciliación, la fila y la nota del informe prefieren la cifra reportada. En 2025 la depreciación y amortización sumada al beneficio fue de 58,3M, con un Beneficio Neto de 547,2M. El dividendo se juzga contra el FFO y el AFFO, no contra el BPA: la obligación de repartir al menos el 90 % del beneficio fiscal hace normal un payout sobre BPA superior al 100 %. El AFFO no es un estándar: cada empresa lo define (SBC, renta linealizada, capex de mantenimiento) y el sistema no lo recalcula; solo lo muestra si el filing lo publica. No es una predicción.

Valor contable y cotización

El valor contable por acción es coste histórico menos depreciación acumulada de los inmuebles: no es el NAV (valor de mercado de los activos) y no se calcula aquí ningún NAV. La cotización de cierre de cada ejercicio procede de Yahoo Finance (misma fuente que la ficha de empresa) y el gráfico añade la ratio precio/valor contable en el eje derecho (veces: cuánto se paga en libros por cada dólar de valor contable). Al cierre de 2025 la cotización (5,94 $) cotizaba por encima del valor contable por acción (2,52 $): un 2,36x, en prima. El descuento o la prima observados son informativos, no una recomendación: en REITs el valor contable depreciado suele diferir del valor de mercado de la cartera. No es una predicción.

Ampliaciones y financiación

Los REIT financian el crecimiento de la cartera con deuda y con emisiones de capital (programas ATM, DRIP y opciones), que son la norma del sector. Emitir por encima del valor contable por acción crea valor contable por acción y por debajo lo diluye: es un hecho, no una recomendación. El filing no desglosa acciones emitidas en el ejercicio. En magnitudes del ejercicio, la deuda nueva del ejercicio fue de 43,8M y las compras de inmuebles ascendieron a 0,2M; el filing solo declara la financiación concreta cuando lo indica expresamente. El filing no publica el tipo de la deuda nueva: no consta. Los importes de emisión son un precio medio implícito (el neto incluye comisiones y puede mezclar ATM, DRIP y opciones). No es una predicción ni una recomendación de financiación.

Puntos clave en seguimiento

• Ritmo de cierre de las ventas de activos restantes (~510M$ bajo contrato) y ejecución de las distribuciones de liquidación (5,75 $ – 7,10 $/acción).
• Vencimiento en 2026 de 116,1M$ de préstamos de construcción a tipo variable (7,12 %) y su refinanciación o repago con las desinversiones.
• Evolución del FFO y del payout sobre FFO (80,6 % en 2025) a medida que se reduce la cartera de propiedades.

VALORACIÓN GENERAL

NOTA DE RESULTADOS: 4 — Calificación puramente financiera sobre las cuentas cerradas de 2025 y el plan oficial de liquidación. El beneficio neto de 593M$ está impulsado por 237,1M$ de plusvalías por ventas de inmuebles y no por el negocio operativo: el EBT recurrente es negativo (-15,8M$) y el FFO aproximado cae un 32,4 % hasta 515,9M$, con un payout sobre FFO del 80,6 %. El flujo operativo es muy débil (8,1M$) y el FCF negativo (-91,5M$), por lo que el dividendo de 415,6M$ se financia con desinversiones y caja, no con la operación. La deuda neta baja con fuerza (-344,9M$) gracias a la caja de las ventas, y la asignación de capital se orienta a la liquidación ordenada con distribuciones estimadas de 5,75 $ – 7,10 $/acción. La nota refleja la calidad baja del beneficio operativo y la dependencia de las ventas de activos, sin especular sobre el cumplimiento del plan.