ADC — Q3 2026

ÚLTIMOS 3 MESES

1. VENTAS

ACCIONES: 130,1M · BPA: 0,79 $

• *1: Se suman de vuelta 34,7M de amortización de intangibles en el trimestre (100,1M en lo que va de año) para reflejar el beneficio operativo recurrente del alquiler. En el mismo trimestre del año anterior se suman 3M de deterioro de inmuebles. El Beneficio Operativo del alquiler se obtiene del operating income publicado (103,3M) más la amortización de intangibles (34,7M); el EBT y el Beneficio Neto recogen el arrastre aritmético de ese ajuste. Como REIT, el gasto fiscal reportado (0,4M) se conserva tal cual y no se normaliza al 23 %.
• *2: FFO (aprox. NAREIT): Beneficio Neto de 68,5M + depreciación y amortización de 71,9M + deterioros de inmuebles de 0M − ganancias por ventas de 5,4M = 135M. FFO por acción: 1,04 $. Payout sobre FFO: +78 % (el dividendo se juzga contra el FFO/AFFO, no contra el BPA). La empresa publica además su FFO ajustado (Core FFO): FFO NAREIT de 131,531M + amortización above/below market de 11,887M = 143,418M (frente a 122,4M en el periodo comparable). Es la cifra recurrente que debe leerse para el dividendo; el FFO NAREIT no excluye esas partidas. El Beneficio Neto GAAP incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no mide el valor del activo) y las ganancias/deterioros no recurrentes: el sector mide el negocio con el FFO y, para el dividendo, con el AFFO o el cash disponible. El AFFO no es un estándar y el sistema solo lo muestra si el filing lo publica; cuando el filing desglosa el capex de mantenimiento, el bloque de Cash Flow añade la fila AFFO/CAD (aprox.) = FFO − capex de mantenimiento.

2. CASH FLOW

• *1: WC = media de los últimos 10 ejercicios: 0,5%. Al ser trimestral, el importe anual se divide entre 4 = 0,6M. Desviación del circulante reportado (24,8M) frente al WC teórico (0,6M): 24,2M. El Cash Flow tras el ajuste de circulante queda en: 184,6M - (24,2M) = 160,4M.
• *2: AFFO reportado por la empresa: 144,2M. Definición de la empresa: Core FFO: FFO NAREIT ajustado por partidas no recurrentes; AFFO: Core FFO menos amortización de intangibles de arrendamiento y compensación en acciones, entre otros ajustes.. El AFFO no es un estándar (SBC, renta linealizada, capex de mantenimiento…): el sistema muestra la cifra reportada tal cual y no la recalcula. El ajuste de circulante no le aplica: ambas columnas muestran el dato reportado.
• *3: Refinanciación y financiación del periodo: Deuda nueva del periodo: 400M de notas sénior no garantizadas al 5,65 % con vencimiento en 2036, emitidas al 98,497 % del nominal. Emisiones de capital (ATM/DRIP/opciones): 5,7M de acciones y 425,5M netos. Solo se reflejan las magnitudes y los tipos reportados por el filing; no se recalculan impactos anuales en el trimestre.

3. ASIGNACIÓN DE CAPITAL

Más o menos cuadra. Aun así, puede ser que no haya visto algún detalle.

• *1: Adquisiciones: Se destinaron 309,14M en el trimestre a la compra de propiedades de retail net lease (1.166,74M en lo que va de año), uso de fondos.
• *2: Deuda balance: 3294,7M -> 3715,3M (+420,6M). Deuda neta: 3278,4M -> 3634,7M (+356,3M). Caja balance: 16,3M -> 80,6M (+64,3M); la caja aumentó: uso de capital (-); fila Caja = -64,3M.

EN TODO EL AÑO (9 MESES)

1. VENTAS

ACCIONES: 130,1M · BPA: 2,20 $

• *1: Se suman de vuelta 100,1M de amortización de intangibles en los 9 meses para reflejar el beneficio operativo recurrente del alquiler. En el mismo periodo del año anterior se suman 10,3M de deterioro de inmuebles. El Beneficio Operativo del alquiler se obtiene del operating income publicado (292,4M) más la amortización de intangibles (100,1M); el EBT y el Beneficio Neto recogen el arrastre aritmético. Como REIT, el gasto fiscal reportado (1,25M) se conserva tal cual y no se normaliza al 23 %.
• *2: FFO (aprox. NAREIT): Beneficio Neto de 185,6M + depreciación y amortización de 207,7M + deterioros de inmuebles de 7,3M − ganancias por ventas de 9,1M = 391,5M. FFO por acción: 3,01 $. Payout sobre FFO: +75,5 % (el dividendo se juzga contra el FFO/AFFO, no contra el BPA). La empresa publica además su FFO ajustado (excluye las partidas no recurrentes: extinción anticipada de deuda, pérdidas no realizadas de inversiones, deterioros de inversiones no inmobiliarias…): 415,8M (frente a 351M en el periodo comparable). Es la cifra recurrente que debe leerse para el dividendo; el FFO NAREIT no excluye esas partidas. El Beneficio Neto GAAP incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no mide el valor del activo) y las ganancias/deterioros no recurrentes: el sector mide el negocio con el FFO y, para el dividendo, con el AFFO o el cash disponible. El AFFO no es un estándar y el sistema solo lo muestra si el filing lo publica; cuando el filing desglosa el capex de mantenimiento, el bloque de Cash Flow añade la fila AFFO/CAD (aprox.) = FFO − capex de mantenimiento.

2. CASH FLOW

• *1: WC = media de los últimos 10 ejercicios: 0,5%. En el horizonte acumulado de 9 meses el importe anual se prorratea por los meses del periodo (anual × 9/12): 1,8M. Desviación del circulante reportado (15,9M) frente al WC teórico (1,8M): 14,1M. El Cash Flow tras el ajuste de circulante queda en: 460,7M - (14,1M) = 446,6M.
• *2: En REITs el capex del periodo (131,09) incluye construcción y desarrollo, que crea activos y se financia con deuda o desinversiones: el FCF tras todo el capex no mide la caja libre del negocio ni equivale al capex de mantenimiento. La métrica del sector es el AFFO/CAD, pero el filing no desglosa el capex de mantenimiento (no consta) y el sistema no lo inventa.
• *3: Refinanciación y financiación del periodo: Deuda nueva del periodo: 750M (el filing no publica su tipo: no consta). Emisiones de capital (ATM/DRIP/opciones): 10M de acciones y 738,4M netos. Solo se reflejan las magnitudes y los tipos reportados por el filing; no se recalculan impactos anuales en el trimestre.

3. ASIGNACIÓN DE CAPITAL

No cuadra: quedan -711,9M sin explicar entre el capital libre y los usos detectados. El desfase corresponde a partidas no mapeadas o a movimientos no monetarios y reclasificaciones de balance (efectivo restringido, efecto divisa en caja, deuda asumida en compras o reclasificaciones entre caja e inversiones) que deben revisarse en las notas de flujos y balance del informe.

• *1: Adquisiciones: Se destinaron 1.166,74M a la compra de propiedades de retail net lease (uso de fondos). Desinversiones: Se ingresaron 64,7M por la venta de activos inmobiliarios (fuente de fondos).
• *2: Deuda balance: 3294,7M -> 3715,3M (+420,6M). Deuda neta: 3278,4M -> 3634,7M (+356,3M). Caja balance: 16,3M -> 80,6M (+64,3M); la caja aumentó: uso de capital (-); fila Caja = -64,3M.

NOTAS DEL TRIMESTRE E INFORMACIÓN RELEVANTE

Guidance · Guidance revisado al alza

La compañía eleva el guidance de AFFO por acción para 2026 a 4,58-4,59 $ desde 4,57-4,59 $ anterior. Ajusta el volumen de inversión a aproximadamente 1.600M $ desde 1.600-1.800M $ y eleva el volumen de desinversiones a 100-150M $ desde 50-100M $. Mantiene el guidance de gastos generales y administrativos (5,3-5,6 % de ingresos ajustados), gastos inmobiliarios no reembolsables (1,0-1,5 %) y gasto por impuestos (aproximadamente 2M $), y reduce la dilución por método de acciones en tesorería a 0,01-0,02 $ desde 0,02-0,04 $.

• Emisión de deuda sénior no garantizada: En septiembre de 2026 la compañía completó una oferta pública de 400M $ en notas sénior no garantizadas al 5,65 % con vencimiento en 2036, con un tipo all-in del 5,36 % incluyendo coberturas.
• Liquidación de acciones forward: Durante el trimestre se liquidaron 5,7 millones de acciones de capital forward, generando ingresos netos de aproximadamente 426M $, que financiaron parte de las adquisiciones de propiedades del periodo.
• Cartera y ocupación: El portafolio alcanza 2.888 propiedades y 61,1 millones de pies cuadrados, con una ocupación del 99,8 %, un plazo medio ponderado de arrendamiento de aproximadamente 7,8 años y un 65,1 % de rentas anualizadas procedentes de inquilinos con grado de inversión.