# Informe 10-K de Agree Realty Corporation (ADC) — Resultados del ejercicio 2025 — ADC

> Empresa: Agree Realty Corporation (ADC)
> Formulario: 10-K · Periodo: Resultados del ejercicio 2025 — ADC
> Fecha de publicación: 2026-11-11
> Fuente oficial: [SEC EDGAR Filing](https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/917251/000091725126000013/adc-20251231.htm)
> Descargar PDF: https://cifraresearch.com/api/reports/878a2f9a-f912-452a-9a1c-f132a6821901.pdf
> URL Canónica: https://cifraresearch.com/informe/ADC/2025-10K

**Calificación Cifra:** NOTA DE RESULTADOS: 7 — Calificación puramente financiera basada en las cuentas cerradas del ejercicio, el guidance oficial y la asignación de capital ejecutada. ADC creció ventas un +16,42 % y elevó el beneficio neto un +7,98 %, con un FFO Nareit reportado de 441,0M$ y un payout del 77,3 %, holgado para un REIT. La cartera está prácticamente alquilada (99,7 %) y el FCF (358,7M$) cubre el dividendo. El punto débil es la fuerte dilución por la emisión de 12,69M de acciones (+11,9 %) para financiar 1.438,09M$ de adquisiciones, que limita el crecimiento del BPA, y el aumento de la deuda neta en +499,4M$ a un coste del 5,60 %. El guidance de AFFO por acción (4,54-4,58 $, +5,4 % en el punto medio) se considera el escenario base expuesto por la compañía, sin especular sobre su cumplimiento.

## EN TODO EL AÑO (12 MESES)

### Ventas y Cuenta de Resultados
- **BPA / EPS:** 4,33 $ -> %4,6 más (4,14 $)
- **Acciones en circulación:** 120,03M (al final del 2025, no el promedio) -> %11,9 más (107,25M) -> efecto en el BPA: %-10,6

| Concepto | Actual | Anterior | Variación |
|---|---|---|---|
| Ventas | 718,4M | 617,1M | +16,42 % |
| Beneficio Bruto | 630,25M | 542,25M | +16,23 % |
| Beneficio Operativo | 340,4M | 302,24M | +12,63 % |
| EBT | 206,72M | 194,14M | +6,48 % |
| Beneficio Neto | 204,99M | 189,83M | +7,99 % |
| FFO | 441M | 383,1M | +15,11 % |
| FFO ajustado | 477,8M | 416,7M | +14,65 % |

> *1: FFO reportado por la empresa: 441M (con su reconciliación; el sistema no lo recalcula). FFO por acción: 3,97 $. Payout sobre FFO: +77,3 % (el dividendo se juzga contra el FFO/AFFO, no contra el BPA). La empresa publica además su FFO ajustado: 477,8M (frente a 416,7M en el periodo comparable), que excluye partidas no recurrentes por ~36,8M que explican la diferencia con el FFO NAREIT de 441M (extinción anticipada de deuda, pérdidas no realizadas de inversiones, deterioros de inversiones no inmobiliarias…). Es la cifra recurrente que debe leerse para el dividendo; el FFO NAREIT no excluye esas partidas. El Beneficio Neto GAAP incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no mide el valor del activo) y las ganancias/deterioros no recurrentes: el sector mide el negocio con el FFO y, para el dividendo, con el AFFO o el cash disponible. El AFFO no es un estándar y el sistema solo lo muestra si el filing lo publica; cuando el filing desglosa el capex de mantenimiento, el bloque de Cash Flow añade la fila AFFO/CAD (aprox.) = FFO − capex de mantenimiento.

### Flujo de Caja

| Concepto | Normal | Normalizado |
|---|---|---|
| Cash Flow | 504,14 | 506,2 |
| CAPEX | 145,44 | 145,44 |
| FCF | 358,7 | 360,8 |
| FCF/Acción | 2,99 $ | 3,01 $ |
| Dividendo | 348,09 | 348,09 |
| Libre | 10,61 | 12,71 |

**Escenarios:** Normal (WC=0) · Normalizado*1 (WC=2)

> *1: WC = media de los últimos 10 ejercicios: 0,5% × 503,8M = 2,4M en el periodo. Desviación del circulante reportado (0,3M) frente al WC teórico (2,4M): __-2,1M__. El Cash Flow tras el ajuste de circulante queda en: 504,1M - (__-2,1M__) = 506,2M.
> *2: En REITs el capex del periodo (145,44) incluye construcción y desarrollo, que crea activos y se financia con deuda o desinversiones: el FCF tras todo el capex no mide la caja libre del negocio ni equivale al capex de mantenimiento. La métrica del sector es el AFFO/CAD, pero el filing no desglosa el capex de mantenimiento (no consta) y el sistema no lo inventa.
> *3: Refinanciación y financiación del periodo: Deuda nueva del periodo: 397,2M a un tipo medio reportado del 5,60 %. Emisiones de capital (ATM/DRIP/opciones): 12,7M de acciones y 904,3M netos. Solo se reflejan las magnitudes y los tipos reportados por el filing; no se recalculan impactos anuales en el trimestre.

### Asignación de Capital

| Concepto | Importe |
|---|---|
| Libre | 10,61 |
| Adquisiciones*1 | -1438,09 |
| Caja*2 | -9,9 |
| Deuda*2 | 509,3 |
| En total | -928,08 |

**Verificación:** No cuadra: el residuo bruto es -928,1M entre el capital libre y los usos detectados. Descontando los movimientos no monetarios que no pasan por caja (deuda no monetaria -346,8M), el residuo neto sin explicar queda en -1.274,9M, por lo que faltan movimientos de caja por mapear (adquisiciones, desinversiones, deuda o caja) antes de atribuirlo a reclasificaciones.

> *1: Adquisiciones: Se destinaron 1.438,09M a la compra de 305 propiedades de retail net lease en 29 sectores y 41 estados (uso de fondos), incluyendo costes de adquisición y cierre.
> *2: Deuda balance: 2.785,4M -> 3.294,7M (+509,3M). Deuda neta: 2.779,0M -> 3.278,4M (+499,4M). Caja balance: 6,4M -> 16,3M (+9,9M); la caja aumentó: uso de capital (-); fila Caja = -9,9M. El efectivo restringido en escrow pasó de 0M a 4,3M (+4,3M), inmaterial y no se pinta como fila.

## Conclusiones

### Deuda
La deuda neta se sitúa en **3.278,4M$** (**+499,4M$** frente al ejercicio anterior) y la deuda normal en **3.294,7M$** (**+509,3M$**). El aumento se explica por la emisión de **397,2M$** de deuda nueva (notas al **5,600 %** con vencimiento en **2035**, emitidas al **99,297 %** del nominal) y por el mayor uso de la línea revolvente y papel comercial, que pasó de **158,0M$** a **320,5M$**. El calendario de vencimientos de los próximos **5 años** muestra compromisos escalonados, con **321,1M$** en **2026** y **1.575M$** después del año 5. El tipo de interés medio estimado de la deuda es del 4,2 %. El gasto por intereses del ejercicio fue de 134,6M. Los intereses pagados en efectivo ascendieron a 129,1M. El calendario muestra en cada tramo el importe y el interés anual estimado con el tipo medio (~).

### Perspectivas de la Dirección
La dirección espera que el AFFO por acción crezca y que el volumen de inversión se mantenga elevado en el próximo ejercicio, según el guidance oficial. El detalle cuantitativo está en la tabla.

### Operaciones corporativas
**Adquisiciones:** En **2025** la compañía adquirió **305 propiedades de retail net lease** en **29 sectores** y **41 estados**, con un plazo medio de arrendamiento de **~11,5 años**, por aproximadamente **1.438,09M$** (incluye costes de adquisición y cierre). A ello se suman **21 proyectos de desarrollo completados** por **131,2M$**, elevando el volumen total de inversión del ejercicio a **~1.570M$**. El motivo declarado es la expansión de la cartera de retail net lease con inquilinos líderes en sectores resistentes al comercio electrónico. La operación se financió con la emisión de **12,69M de acciones** por **904,31M$** netos y con deuda nueva.

**Desinversiones y ventas de participaciones:** Se vendieron **22 activos y parcelas de terreno** por ingresos netos de **42,07M$**, con una **ganancia neta de 5,42M$** y un cap rate medio ponderado del **6,9 %**. El motivo declarado es la rotación de cartera y la desinversión de activos no estratégicos.

El ejercicio no registró spin-offs ni reestructuraciones materiales.

### Lista de Seguimiento (Watchlist)
- Ritmo de adquisiciones y desarrollo (volumen guiado de 1.400-1.600M$) y su financiación con emisión de acciones y deuda.
- Coste efectivo de la deuda nueva (cupón del 5,60 %) y evolución de la línea revolvente y papel comercial.
- Crecimiento del AFFO por acción (guía de 4,54-4,58 $) y mantenimiento del payout sobre FFO.
- Vencimientos de deuda de 2026 (321,1M$) y su refinanciación.

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*Análisis generado con IA por Cifra (https://cifraresearch.com) a partir de la fuente primaria en SEC EDGAR. Fines informativos, no constituye recomendación de inversión.*