ADC — FY 2025

PARTE I: RESUMEN DE CUENTAS

EN TODO EL AÑO (12 MESES)

1. VENTAS

ACCIONES: 120,03M (al final del 2025, no el promedio) -> %11,9 más (107,25M) -> efecto en el BPA: %-10,6 · BPA: 4,33 $ -> %4,6 más (4,14 $)

• *1: FFO reportado por la empresa: 441M (con su reconciliación; el sistema no lo recalcula). FFO por acción: 3,97 $. Payout sobre FFO: +77,3 % (el dividendo se juzga contra el FFO/AFFO, no contra el BPA). La empresa publica además su FFO ajustado: 477,8M (frente a 416,7M en el periodo comparable), que excluye partidas no recurrentes por ~36,8M que explican la diferencia con el FFO NAREIT de 441M (extinción anticipada de deuda, pérdidas no realizadas de inversiones, deterioros de inversiones no inmobiliarias…). Es la cifra recurrente que debe leerse para el dividendo; el FFO NAREIT no excluye esas partidas. El Beneficio Neto GAAP incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no mide el valor del activo) y las ganancias/deterioros no recurrentes: el sector mide el negocio con el FFO y, para el dividendo, con el AFFO o el cash disponible. El AFFO no es un estándar y el sistema solo lo muestra si el filing lo publica; cuando el filing desglosa el capex de mantenimiento, el bloque de Cash Flow añade la fila AFFO/CAD (aprox.) = FFO − capex de mantenimiento.

2. CASH FLOW

• *1: WC = media de los últimos 10 ejercicios: 0,5% × 503,8M = 2,4M en el periodo. Desviación del circulante reportado (0,3M) frente al WC teórico (2,4M): -2,1M. El Cash Flow tras el ajuste de circulante queda en: 504,1M - (-2,1M) = 506,2M.
• *2: En REITs el capex del periodo (145,44) incluye construcción y desarrollo, que crea activos y se financia con deuda o desinversiones: el FCF tras todo el capex no mide la caja libre del negocio ni equivale al capex de mantenimiento. La métrica del sector es el AFFO/CAD, pero el filing no desglosa el capex de mantenimiento (no consta) y el sistema no lo inventa.
• *3: Refinanciación y financiación del periodo: Deuda nueva del periodo: 397,2M a un tipo medio reportado del 5,60 %. Emisiones de capital (ATM/DRIP/opciones): 12,7M de acciones y 904,3M netos. Solo se reflejan las magnitudes y los tipos reportados por el filing; no se recalculan impactos anuales en el trimestre.

3. ASIGNACIÓN DE CAPITAL

No cuadra: el residuo bruto es -928,1M entre el capital libre y los usos detectados. Descontando los movimientos no monetarios que no pasan por caja (deuda no monetaria -346,8M), el residuo neto sin explicar queda en -1.274,9M, por lo que faltan movimientos de caja por mapear (adquisiciones, desinversiones, deuda o caja) antes de atribuirlo a reclasificaciones.

• *1: Adquisiciones: Se destinaron 1.438,09M a la compra de 305 propiedades de retail net lease en 29 sectores y 41 estados (uso de fondos), incluyendo costes de adquisición y cierre.
• *2: Deuda balance: 2.785,4M -> 3.294,7M (+509,3M). Deuda neta: 2.779,0M -> 3.278,4M (+499,4M). Caja balance: 6,4M -> 16,3M (+9,9M); la caja aumentó: uso de capital (-); fila Caja = -9,9M. El efectivo restringido en escrow pasó de 0M a 4,3M (+4,3M), inmaterial y no se pinta como fila.

PARTE II: EVOLUCIÓN DE INGRESOS

Evolución de ingresos

El filing no publica un desglose de ingresos por segmento; se muestra la evolución de los ingresos consolidados de los últimos 10 ejercicios. En 2025, los ingresos totales fueron 718,2M$ (+16,4 %). El gráfico muestra la evolución de los ingresos totales; no se añaden partes del negocio ni estimaciones. Serie determinista construida con los hechos XBRL del filing.

PARTE III: INDAGACIÓN A FONDO Y CONCLUSIÓN

Deuda y vencimientos

La deuda neta se sitúa en **3.278,4M$** (**+499,4M$** frente al ejercicio anterior) y la deuda normal en **3.294,7M$** (**+509,3M$**). El aumento se explica por la emisión de **397,2M$** de deuda nueva (notas al **5,600 %** con vencimiento en **2035**, emitidas al **99,297 %** del nominal) y por el mayor uso de la línea revolvente y papel comercial, que pasó de **158,0M$** a **320,5M$**. El calendario de vencimientos de los próximos **5 años** muestra compromisos escalonados, con **321,1M$** en **2026** y **1.575M$** después del año 5. El tipo de interés medio estimado de la deuda es del 4,2 %. El gasto por intereses del ejercicio fue de 134,6M. Los intereses pagados en efectivo ascendieron a 129,1M. El calendario muestra en cada tramo el importe y el interés anual estimado con el tipo medio (~).

Perspectivas (Outlook)

La dirección espera que el AFFO por acción crezca y que el volumen de inversión se mantenga elevado en el próximo ejercicio, según el guidance oficial. El detalle cuantitativo está en la tabla.

Operaciones corporativas

**Adquisiciones:** En **2025** la compañía adquirió **305 propiedades de retail net lease** en **29 sectores** y **41 estados**, con un plazo medio de arrendamiento de **~11,5 años**, por aproximadamente **1.438,09M$** (incluye costes de adquisición y cierre). A ello se suman **21 proyectos de desarrollo completados** por **131,2M$**, elevando el volumen total de inversión del ejercicio a **~1.570M$**. El motivo declarado es la expansión de la cartera de retail net lease con inquilinos líderes en sectores resistentes al comercio electrónico. La operación se financió con la emisión de **12,69M de acciones** por **904,31M$** netos y con deuda nueva. **Desinversiones y ventas de participaciones:** Se vendieron **22 activos y parcelas de terreno** por ingresos netos de **42,07M$**, con una **ganancia neta de 5,42M$** y un cap rate medio ponderado del **6,9 %**. El motivo declarado es la rotación de cartera y la desinversión de activos no estratégicos. El ejercicio no registró spin-offs ni reestructuraciones materiales.

FFO y AFFO

El Beneficio Neto GAAP de un REIT incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no refleja el valor del activo) y las ganancias o pérdidas por ventas, que no son resultado recurrente del alquiler. Por eso el sector mide el negocio con el FFO (Funds From Operations): Beneficio Neto + depreciación y amortización + deterioros de inmuebles − ganancias por ventas. El sistema calcula una aproximación NAREIT (sin ajustes de JVs); si el filing publica el FFO y el AFFO con su reconciliación, la fila y la nota del informe prefieren la cifra reportada. En 2025 la depreciación y amortización sumada al beneficio fue de 239,3M, con un Beneficio Neto de 204,3M. El dividendo se juzga contra el FFO y el AFFO, no contra el BPA: la obligación de repartir al menos el 90 % del beneficio fiscal hace normal un payout sobre BPA superior al 100 %. El AFFO no es un estándar: cada empresa lo define (SBC, renta linealizada, capex de mantenimiento) y el sistema no lo recalcula; solo lo muestra si el filing lo publica. No es una predicción.

Valor contable y cotización

El valor contable por acción es coste histórico menos depreciación acumulada de los inmuebles: no es el NAV (valor de mercado de los activos) y no se calcula aquí ningún NAV. La cotización de cierre de cada ejercicio procede de Yahoo Finance (misma fuente que la ficha de empresa) y el gráfico añade la ratio precio/valor contable en el eje derecho (veces: cuánto se paga en libros por cada dólar de valor contable). Al cierre de 2025 la cotización (72,03 $) cotizaba por encima del valor contable por acción (52,25 $): un 1,38x, en prima. El descuento o la prima observados son informativos, no una recomendación: en REITs el valor contable depreciado suele diferir del valor de mercado de la cartera. No es una predicción.

Ampliaciones y financiación

Los REIT financian el crecimiento de la cartera con deuda y con emisiones de capital (programas ATM, DRIP y opciones), que son la norma del sector. Emitir por encima del valor contable por acción crea valor contable por acción y por debajo lo diluye: es un hecho, no una recomendación. En 2025 la compañía emitió 12,69M de acciones y 904,3M netos. La emisión equivale al 11,9 % de las acciones del cierre anterior. El precio medio implícito de las acciones emitidas (71,2 $) queda por encima del rango de 1,3-1,5× sobre el valor contable por acción de cierre (52,25 $) que el sector considera mínimo para no diluir: con un 1,36x, se considera una emisión no dilutiva. En magnitudes del ejercicio, la deuda nueva del ejercicio fue de 397,2M y las compras de inmuebles ascendieron a 1440,8M; el filing solo declara la financiación concreta cuando lo indica expresamente. El tipo medio de la deuda nueva según lo reportado es del 5,6 %. Los importes de emisión son un precio medio implícito (el neto incluye comisiones y puede mezclar ATM, DRIP y opciones). No es una predicción ni una recomendación de financiación.

Ocupación de la cartera

Evolución de la ocupación física (porcentaje de la superficie arrendada sobre el total) al cierre de los últimos 4 ejercicios (2016-2019), recuperada del texto de los propios 10-K con una única definición por empresa. Definición usada: porcentaje arrendado de la cartera total de propiedades al cierre. La ocupación es un dato operativo (no una valoración): la ocupación económica mide la renta en vigor frente a la de mercado y la física, la superficie arrendada; las comparaciones same-store excluyen compras y ventas. En hoteleras la métrica equivalente es RevPAR/ADR. No se predice.

Puntos clave en seguimiento

• Ritmo de adquisiciones y desarrollo (volumen guiado de 1.400-1.600M$) y su financiación con emisión de acciones y deuda.
• Coste efectivo de la deuda nueva (cupón del 5,60 %) y evolución de la línea revolvente y papel comercial.
• Crecimiento del AFFO por acción (guía de 4,54-4,58 $) y mantenimiento del payout sobre FFO.
• Vencimientos de deuda de 2026 (321,1M$) y su refinanciación.

VALORACIÓN GENERAL

NOTA DE RESULTADOS: 7 — Calificación puramente financiera basada en las cuentas cerradas del ejercicio, el guidance oficial y la asignación de capital ejecutada. ADC creció ventas un +16,42 % y elevó el beneficio neto un +7,98 %, con un FFO Nareit reportado de 441,0M$ y un payout del 77,3 %, holgado para un REIT. La cartera está prácticamente alquilada (99,7 %) y el FCF (358,7M$) cubre el dividendo. El punto débil es la fuerte dilución por la emisión de 12,69M de acciones (+11,9 %) para financiar 1.438,09M$ de adquisiciones, que limita el crecimiento del BPA, y el aumento de la deuda neta en +499,4M$ a un coste del 5,60 %. El guidance de AFFO por acción (4,54-4,58 $, +5,4 % en el punto medio) se considera el escenario base expuesto por la compañía, sin especular sobre su cumplimiento.